Pachtvertrag für ein Gewerbeobjekt

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Pachtvertrag für ein Gewerbeobjekt
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Pachtvertrag für ein Gewerbeobjekt
Autor: RA André Haug, Mannheim
Pachtvertrag über Gewerbeobjekt
Pachtvertrag über ein Gewerbeobjekt
...
......
Zwischen
......
......
Steuernummer/USt-Id.Nr. ..............................................
– im Folgenden „Verpächter” genannt –
und
......
... ...
– im Folgenden „Pächter” genannt –
wird folgender Pachtvertrag geschlossen:
§ 1 Pachtgegenstand
1.1 Der Verpächter verpachtet an den Pächter die auf dem Grundstück ... in ... belegene Gaststätte " ...
", bestehend aus folgenden Räumlichkeiten: ... . Die Räumlichkeiten sind in dem als Anlage 1
beigefügten Plan dargestellt, diese Anlage 1 ist wesentlicher Bestandteil dieses Vertrags. Mitverpachtet
sind auch die zum Pachtobjekt gehörenden Parkflächen vor der Gaststätte.
1.2 Zum Pachtgegenstand gehört auch das gesamte vorhandene Wirtschaftsinventar, worüber dem
Vertrag ein besonderes Inventarverzeichnis als Anlage 2 beigefügt ist. Die Anlage 2 ist wesentlicher
Bestandteil dieses Vertrags.
1.3 Der Pächter verpflichtet sich, den Pachtgegenstand ausschließlich für die Erzielung
umsatzsteuerpflichtiger Umsätze zu verwenden und in den Pachträumen keine umsatzsteuerfreien
Geschäfte durchzuführen. Der Pächter hat dem Verpächter allen Schaden zu ersetzen, der dem
Verpächter dadurch entsteht, dass ein Verstoß des Pächters gegen diese Verpflichtung zu einer
Korrektur des Vorsteuerabzugs des Verpächters führt. Der Pächter hat dem Verpächter jährlich durch
Vorlage einer entsprechenden Bescheinigung eines Steuerberaters nachzuweisen, dass in den
Pachträumen ausschließlich steuerpflichtige Umsätze durchgeführt wurden. Der Verpächter ist zur
außerordentlichen Kündigung des Pachtverhältnisses berechtigt, wenn der Pächter den
Pachtgegenstand nicht mehr ausschließlich für die Erzielung umsatzsteuerpflichtiger Umsätze
verwendet. 1
§ 2 Zustand des Pachtobjekts
2.1 Dem Pächter ist der gegenwärtige Zustand der Pachtsache bekannt. Die Pachtsache wird in dem
vorhandenen und besichtigten Zustand übergeben und vom Pächter übernommen. Die Parteien sind
sich einig, dass die Räume den Anforderungen an den Wirtschaftsbetrieb genügen. Spätere
Einwendungen wegen offener und verdeckter Mängel sind ausgeschlossen.
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2.2 Der Verpächter haftet nicht, wenn zum Betrieb der Gaststätte eventuell erforderliche behördliche
Genehmigungen, die nicht die Beschaffenheit der Pachtsache oder deren Lage betreffen, also
insbesondere die gaststättenrechtliche Erlaubnis, nicht erteilt werden.
2.3 Sind für den Vertragszweck bauliche Änderungen der Pachtsache erforderlich, hat der Pächter
diese auf eigene Kosten durchzuführen. Solche baulichen Veränderungen müssen dem Verpächter
rechtzeitig vor der Ausführung angezeigt werden. Eventuell erforderliche behördliche Genehmigungen
hat der Pächter selbst und auf eigene Kosten zu besorgen. Nach Beendigung des Pachtverhältnisses
ist der Pächter zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. 2
§ 3 Pachtzeit
3.1 Das Pachtverhältnis dauert zunächst 10 Jahre, es beginnt am 1. April 2000 und endet am 31. März
2010.
3.2 Das Pachtverhältnis verlängert sich nach Ablauf der Pachtzeit um jeweils zwei Jahre, wenn es nicht
von einer der Vertragsparteien unter Einhaltung einer Frist von sechs Monaten vor Ablauf der Pachtzeit
gekündigt wird.
3.3 Die Kündigung nach § 3.2 bedarf der Schriftform. 3
§ 4 Pacht, Nebenkosten, Zahlungsweise
4.1 Die Pacht für den in § 1 beschriebenen Pachtgegenstand beträgt monatlich EUR ...... zuzüglich der
gesetzlichen Mehrwertsteuer von derzeit 16 %, mithin EUR ...... , insgesamt also EUR ...... . Ändert sich
die Höhe der gesetzlichen Mehrwertsteuer, erklären sich die Parteien bereits jetzt mit einer
entsprechenden Vertragsänderung einverstanden.
4.2 Darüber hinaus trägt der Pächter sämtliche Betriebskosten i. S. v. § 2 der
Betriebskostenverordnung. Eine Aufstellung dieser Betriebskosten ist dem Vertrag als Anlage 3
beigefügt. Diese Anlage 3 ist wesentlicher Bestandteil des Vertrags. Der Pächter hat auf die
Betriebskosten Vorauszahlungen in Höhe von EUR ...... zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer,
derzeit 16%, mithin EUR ....... , insgesamt also EUR ...... zu leisten. Der Verpächter ist berechtigt, die
Höhe der Vorauszahlungen entsprechend anzupassen, wenn sich die Betriebskosten erhöhen. Über
die Betriebskosten wird jährlich abgerechnet. Im Falle des Auszugs des Pächters während der
Abrechnungsperiode ist der Verpächter berechtigt, die Kostenverteilung bei der nächstfälligen
Abrechnung vorzunehmen. Soweit solche bestehen, richtet sich der Umlegungsmaßstab nach den
gesetzlichen Bestimmungen, ansonsten ist er vom Verpächter nach billigem Ermessen zu bestimmen.
Der Pächter wird, soweit es möglich ist, Direktversorgungsverträge mit den jeweiligen
Versorgungsträgern (z. B. Wasserwerk, Energieversorgungsunternehmen) abschließen. Der Pächter
wird insoweit die Kosten direkt an den jeweiligen Versorgungsträger zahlen.
4.3 Die Pacht ist monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des jeweiligen Monats zur
Zahlung fällig.
4.4
1.) Die Pacht ist an den Verpächter auf dessen Bankkonto Nr.: …… bei der ……-Bank, BLZ …… zu
zahlen.
oder
2.) Der Pächter erklärt sich damit einverstanden, dass die monatlichen Pacht- und
Nebenkostenzahlungen bei Fälligkeit im Lastschriftverfahren von seinem Konto bei einer Bank oder
Sparkasse eingezogen werden. Hierzu erteilt der Pächter dem Verpächter eine Einzugsermächtigung
für sein Konto Nr. …… bei der ……-Bank, BLZ ……. 4
§ 5 Wertsicherung
5.1 Ändert sich der vom Statistischen Bundesamt für die Bundesrepublik Deutschland amtlich
festgestellte und veröffentlichte Verbraucherpreisindex für Deutschland um fünf oder mehr Prozent
gegenüber dem Stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses (= ... Punkte auf der Basis 2000 = 100
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Punkte), so ändert sich die Pacht im gleichen prozentualen Verhältnis. Diese Änderung wird ab dem
Monat wirksam, ab dem die fünf und mehr Prozent erreicht worden sind.
5.2 In jedem Fall einer erneuten Änderung des Indexes um fünf und mehr Prozent gegenüber dem
Stand, auf dem die vorangegangene Anpassung beruhte, ist eine erneute Anpassung auf der
Grundlage der jeweils letzten Pacht vorzunehmen. Abs. 1 Satz 2 gilt entsprechend.
5.3 Wird während der Laufzeit des Vertrags eine Indexneuberechnung veröffentlicht, so muss auf die
neue Originalberechnung übergegangen werden. Der Zeitpunkt des Übergehens ist der Monat, ab dem
letztmalig der Euro-Betrag der Indexentwicklung angepasst wurde. Zahlungsverpflichtungen der
Vergangenheit sind als abgeschlossen zu betrachten; aufgrund einer Indexneuberechnung werden die
gezahlten Geldbeträge nicht nochmals rückwirkend neu berechnet. 5
§ 6 Kaution
6.1 Der Pächter leistet zu Beginn des Pachtverhältnisses dem Verpächter zur Sicherung der Erfüllung
seiner Verpflichtungen aus dem Pachtverhältnis eine Kaution in Höhe von EUR ...... .
6.2 Der Verpächter wird die Kautionssumme nach Erhalt getrennt von seinem Vermögen zu dem für
Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen.
6.3 Der Verpächter ist berechtigt, sich wegen Forderungen, die er gegen den Pächter während oder
nach Beendigung der Pachtdauer im Zusammenhang mit diesem Vertrag gegen den Pächter erlangt,
aus der Kaution zu befriedigen. Bei einer Befriedigung des Verpächters während der Vertragsdauer ist
der Pächter verpflichtet, die Kautionssumme unverzüglich wieder auf den ursprünglichen, in § 6.1
genannten Betrag aufzustocken.
6.4 Über die Kaution ist nach Beendigung der Pachtzeit abzurechnen; die verbleibende
Kautionssumme einschließlich Zinsen ist an den Pächter auszubezahlen. Dieser
Rückzahlungsanspruch wird drei Monate nach Beendigung des Pachtverhältnisses und Rückgabe der
Pachtsache zur Zahlung fällig. 6
§ 7 Inventar
7.1 Der Pächter hat das Inventar zu erhalten und entsprechend den Regeln einer ordnungsgemäßen
Wirtschaft zu ersetzen. Er trägt auch die Gefahr des zufälligen Untergangs. Die ersatzweise
angeschafften Inventarstücke werden Eigentum des Verpächters.
7.2 Der Pächter ist befugt, über einzelne Inventarstücke im Rahmen eines ordnungsgemäßen
Geschäftsbetriebs zu verfügen. 7
§ 8 Schönheitsreparaturen
8.1 Die Schönheitsreparaturen hat der Pächter im Allgemeinen alle drei Jahre auf seine Kosten
auszuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der
Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper
einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
8.2 Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden.
§ 9 Instandhaltung, Instandsetzung
9.1 Die Kosten der Instandhaltung und der Instandsetzung trägt der Pächter, soweit diese Kosten den
Betrag von EUR ......... pro Jahr nicht übersteigen.
9.2 Die Instandsetzungspflicht des Pächters nach § 9.1 besteht nicht bezüglich solcher Schäden, gegen
die der Verpächter versichert ist. Die Instandsetzungspflicht besteht auch nicht für Arbeiten, die nach
einer Substanzschädigung der Pachtsache durch Dritte, die nicht dem Risikobereich des Pächters
zuzuordnen sind, vorgenommen wurden. 8
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§ 10 Mängel der Pachtsache
10.1 Die Haftung des Verpächters auf Schadensersatz wegen eines Mangels der Pachtsache oder
wegen Verzugs mit der Beseitigung eines Mangels ist ausgeschlossen, wenn der Mangel von dem
Verpächter nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig verschuldet worden ist. Der Anspruch des Pächters
auf Mängelbeseitigung bleibt unberührt.
10.2 Pachtminderung und Aufrechnung gegenüber dem Pachtanspruch des Verpächters sind
ausgeschlossen, soweit die Forderungen des Pächters nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten
sind. 9
§ 11 Werbeanlagen
Der Pächter ist zur Anbringung von Werbeanlagen im Rahmen des gesetzlich Zulässigen berechtigt.
Etwa erforderliche behördliche Genehmigungen hat der Pächter selbst und auf eigene Kosten zu
besorgen. 10
§ 12 Unterpachtvertrag
12.1 Der Pächter ist berechtigt, die Pachtsache ganz oder teilweise unterzuverpachten.
12.2 Die Erlaubnis zur Unterverpachtung kann aus wichtigem Grund widerrufen werden. Ein wichtiger
Grund kann auch in der Person des Dritten vorliegen.
12.3 Der Pächter hat das einem Dritten, dem der Gebrauch der Pachtsache von dem Pächter
überlassen wurde, beim Gebrauch zur Last fallende Verschulden zu vertreten. 11
§ 13 Verkehrssicherungspflicht
13.1 Der Pächter übernimmt hinsichtlich des Pachtgegenstands die Verkehrssicherungspflicht. Der
Pächter verpflichtet sich, auf und vor dem Objekt die Gehwege regelmäßig zu reinigen und von Schnee
und Eis freizuhalten bzw. zu streuen.
13.2 Der Pächter stellt den Verpächter im Innenverhältnis von Ansprüchen Dritter aus Verletzung der
Verkehrssicherungspflicht in Bezug auf das Pachtobjekt frei. 12
§ 14 Betreten der Pachtsache
14.1 Der Verpächter oder die von ihm Beauftragten dürfen die Pachtsache zur Prüfung ihres Zustandes
in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung während der üblichen Betriebszeiten
betreten.
14.2 Will der Verpächter das Anwesen verkaufen oder ist der Pachtvertrag gekündigt, so sind der
Verpächter oder die von ihm Beauftragten auch zusammen mit Kauf- oder Pachtinteressenten
berechtigt, die Pachtsache nach rechtzeitiger Ankündigung während der üblichen Betriebszeiten zu
besichtigen.
14.3 Der Pächter hat sicherzustellen, dass die Rechte des Verpächters nach Abs. 1 und 2 ausgeübt
werden können.
14.4 In Fällen dringender Gefahr kann der Verpächter die Pachtsache auch ohne Vorankündigung
sowie bei Abwesenheit des Pächters betreten. 13
§ 15 Rückgabe der Pachtsache
15.1 Nach Beendigung des Pachtverhältnisses hat der Pächter die Pachtsache vollständig geräumt und
besenrein zurückzugeben. Vom Pächter oder dessen Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursachte
Beschädigungen sind zu beseitigen.
15.2 Einrichtungen, mit denen der Pächter die Pachtsache versehen hat, darf er wegnehmen. Die
Ausübung des Wegnahmerechts durch den Pächter kann der Verpächter durch Zahlung einer
angemessenen Entschädigung abwenden, wenn nicht der Pächter ein berechtigtes Interesse an der
Wegnahme hat.
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15.3 Setzt der Pächter den Gebrauch der Pachtsache nach Ablauf der Pachtzeit fort, so gilt das
Pachtverhältnis nicht als verlängert, § 545 BGB findet keine Anwendung. 14
§ 16 Schriftform
16.1 Andere als die in diesem Vertrag getroffenen Vereinbarungen bestehen nicht. Mündliche
Nebenabreden sind nicht getroffen.
16.2 Änderungen oder Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Dies gilt auch für diese
Schriftformklausel. 15
..., den ...
_____________________
Unterschrift des Verpächters
_____________________
Unterschrift des Pächters
Anlage 3 des Pachtvertrags
Betriebskosten
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum
oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der
Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und
Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden,
der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden
könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer.
2. Die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder
anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung
einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der
Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen
Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der
Aufbereitungsstoffe.
3. Die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs
einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer
Entwässerungspumpe.
4. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage;
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des
Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen
Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine
Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem
Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der
Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung
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einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der
Berechnung und Aufteilung;
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage;
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des
Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des
Betriebsraums;
oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens
a;
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen
Hausanlagen entsprechend Buchstabe a;
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten;
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in
der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und
der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen
nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
5. Die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage;
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort
bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe
a;
oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des
Buchstabens a;
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der
zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten;
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im
Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft.
6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2,
soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und
entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4
Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind.
7. Die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung,
Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und
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Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung
der Anlage.
8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die für die öffentliche Straßenreinigung zu
entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten
der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten
entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren,
Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen
einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.
9. Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern
gemeinsam genutzten Gebäudeteilen, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume,
Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs.
10. Die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung
von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und
der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
11. Die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den
Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume,
Waschküchen.
12. Die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits
als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind.
13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wassersowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude,
den Öltank und den Aufzug.
14. Die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer
oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung,
Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den
Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden.
15. Die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer
Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für
eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem
Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen.
oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen
Grundgebühren für Breitbandanschlüsse.
16. Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
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hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der
Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die
Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt
sind.
17. Sonstige Betriebskosten.
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.
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Anmerkungen zum Vertrag
1
Der Gegenstand des Pachtvertrags ist so genau wie möglich darzustellen; sinnvoll ist es auch,
einen Übersichtsplan beizufügen. Nach den hier enthaltenen Angaben bestimmt sich der Umfang
der Gebrauchsgewährungspflicht des Verpächters. Die einzelnen Räume sollten genau
bezeichnet werden, was auch für Nebenräume wie Keller, Abstellräume o. Ä. gilt.
Das zu der Gaststätte gehörende Wirtschaftsinventar wird hier mitverpachtet. Es gilt § 582 BGB.
Zu den Einzelheiten vgl. § 7 Inventar und die dazu gehörigen Anmerkungen. Die Anfertigung
einer genauen Beschreibung des mitverpachteten Inventars ist aus Beweisgründen dringend zu
empfehlen.
Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken sind gemäß § 4 Nr. 12a UStG grundsätzlich
umsatzsteuerfrei. (Achtung: Die Steuerbefreiung ergreift jedoch nur den auf die
Grundstücksüberlassung entfallenden Teil der Pacht.) Dem Verpächter kann allerdings daran
gelegen sein, nach § 9 Abs. 1 UStG auf diese Befreiung zu verzichten und seine Umsätze als
steuerpflichtig behandeln zu lassen. Wegen der damit verbundenen Möglichkeit des
Vorsteuerabzugs kann dies für den Verpächter günstig sein, beispielsweise wenn der
Verpächter, der die Immobilie gekauft hat, durch das Optieren zur Umsatzsteuer die gesamte auf
dem Kaufpreis lastende Umsatzsteuer erstattet bekommt.
Allerdings besteht die Optionsmöglichkeit des Verpächters gemäß § 9 Abs. 2 i. V. m. § 7 Abs. 2
UStG in der Fassung des Missbrauchsbekämpfungs- und Steuerbereinigungsgesetzes vom
21.12.1993 (BGBl. I 2310) nur eingeschränkt. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist nur
möglich, soweit der Pächter das Grundstück ausschließlich für Umsätze verwendet, die den
Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Das bedeutet, dass der Verpächter einer Gewerbeimmobilie
nur noch zur Umsatzsteuer optieren kann, wenn der Pächter vorsteuerabzugsberechtigt ist.
Diese Neuregelung der § 9 Abs. 2, § 7 Abs. 2 UStG gilt nach § 27 Abs. 2 UStG nicht für
Gebäude, mit deren Errichtung vor dem 11.11.1993 begonnen worden ist und die vor dem
1.1.1998 fertig gestellt wurden (wegen der Einzelheiten dieser Übergangsregelung vgl. Schwarz
in: Vogel/Schwarz, UStG, § 9 Rdn.169 ff.).
Seit der Änderung des § 9 Abs. 2 UStG steht der Verpächter vor dem Problem, dass seine
Möglichkeit zum Vorsteuerabzug vom Verhalten seines Pächters abhängt. Im Interesse des
Verpächters ist der Pächter daher zu verpflichten, die Vorsteuerabzugsmöglichkeit nicht dadurch
auszuschließen, dass er umsatzsteuerfreie Umsätze in dem Pachtobjekt vornimmt. Hält sich der
Pächter nicht an diese Verpflichtung, kann dies für den Verpächter erhebliche steuerliche
Konsequenzen haben durch die Korrektur des Vorsteuerabzugs nach Maßgabe des § 15a UStG.
Stellt sich beispielsweise heraus, dass vom Beginn der Verpachtungstätigkeit an die
Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug nicht vorgelegen haben, so entfällt nachträglich der
Vorsteuerabzug in voller Höhe. Insofern ist im Pachtvertrag der Pächter zum Ersatz eines
solchen Schadens zu verpflichten, und es sollte bei der Bestimmung der Höhe der
Sicherheitsleistung diese eventuelle Schadensposition berücksichtigt werden.
Schließlich ist noch darauf hinzuweisen, dass nach § 9 Abs. 2 UStG der Verpächter dafür
nachweispflichtig ist, dass der Pächter das Pachtobjekt nur zur Ausführung von steuerpflichtigen
Umsätzen nutzt. Insofern muss der Pächter verpflichtet werden, den Verpächter zur Erfüllung
seiner Nachweispflicht in die Lage zu versetzen. Dies kann beispielsweise durch die
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Verpflichtung zur Vorlage einer entsprechenden Bescheinigung des Steuerberaters geschehen.
Ebenso ist noch auf die sog. Bagatellregelung hinzuweisen, die die Steuerverwaltung zur
Vermeidung von Härten anwendet, die sich aus nur geringfügigen oder gar zufälligen
steuerfreien Umsätzen bei der Verwendung des Grundstücks oder Grundstücksteils aus dem
Ausschluss der Option ergeben. Diese Bagatellregelung (vgl. R 148a Abs. 3 UStR 2000) lehnt
sich an die Regelung zu § 4 Nr. 28 UStG an, der ebenfalls eine ausschließliche Nutzung fordert.
Geringfügigkeit wird hier ebenfalls bei einer an sich schädlichen Verwendung von bis zu 5%
angenommen. Die Optionsmöglichkeit des Verpächters bleibt also bestehen, wenn der Pächter
das Pachtobjekt zu mindestens 95% zur Ausführung steuerpflichtiger Umsätze nutzt.
2
Mit der Beschreibung des Zustands der Pachtsache können in zulässiger Weise die Risiken des
Verpächters aus der Garantiehaftung für anfängliche Sachmängel nach § 581 Abs. 2, § 536a
BGB gemindert werden. Der Zustand der Pachtsache sollte zweckmäßigerweise in einem
Besichtigungsprotokoll, das von den Parteien zu unterschreiben ist, festgehalten werden. Für
verdeckte anfängliche Mängel i. S. d. §§ 581 Abs. 2, 536a BGB schließt der Verpächter also
seine Haftung aus; offene Mängel sind umgehend zu rügen. Dem Pächter verbleibt somit die
Möglichkeit, wegen beanstandeter anfänglicher und wegen später aufgetretener Mängel
Ansprüche geltend zu machen. Eine solche Formulierung ist in Formularverträgen zulässig.
In § 2.1 halten die Parteien fest, dass sich die Pachtsache zum vereinbarten Zweck eignet und
die Räume den Anforderungen an den geplanten Wirtschaftsbetrieb genügen.
In dieser Vertragsbestimmung schließt der Verpächter seine Haftung für den Fall aus, dass der
Pächter die für den Vertragszweck - hier den Betrieb einer Gaststätte - erforderlichen
behördlichen Genehmigungen, insbesondere also die gaststättenrechtliche Erlaubnis, nicht
erhält. Der Ausschluss der Haftung bezieht sich allerdings nur auf solche behördlichen
Genehmigungen, die nicht die Beschaffenheit der Pachtsache oder deren Lage betreffen. Der
Verpächter haftet also nur dann nicht, wenn der Pächter eine erforderliche behördliche
Genehmigung aus Gründen versagt bekommt, die mit der Beschaffenheit der Pachtsache oder
deren Lage nichts zu tun haben. Eine solche Klausel ist auch in Formularverträgen wirksam zu
vereinbaren. Hingegen verstößt eine Klausel, die das Risiko für die Versagung erforderlicher
behördlicher Genehmigungen ohne Rücksicht auf die Gründe für die Versagung - also
insbesondere dann, wenn die Versagung grundstücksbezogene Gründe hat - auf den Pächter
überwälzt, gegen § 307 BGB.
§ 2.3 gibt dem Pächter die Möglichkeit, die Pachtsache durch Umbauten für den
vertragsgemäßen Gebrauch bereitzumachen. Aus der Vereinbarung des Vertragszwecks allein
ergibt sich noch nicht, dass die Pachtsache nach den Bedürfnissen des Pächters vom
Verpächter herzurichten ist. Soweit also für den vertragsgemäßen Zweck noch Umbauten
erforderlich sind, sind diese Sache des Pächters; die Vereinbarung des Vertragszwecks bedeutet
insoweit lediglich, dass solche Umbauten als genehmigt gelten. Nach Beendigung des
Pachtverhältnisses ist der Pächter zur Herstellung des ursprünglichen Zustands verpflichtet. Er
kann sich dieser Verpflichtung nicht unter Hinweis darauf entziehen, dass erst durch die
Umbauten der vertragsgemäße Zustand der Pachtsache erreicht wurde.
3
Im Rahmen eines Pachtverhältnisses ist es insbesondere aus Sicht des Pächters sinnvoll, eine
Regelung hinsichtlich der Pachtzeit zu treffen: Denn ist bei der Pacht eines Grundstücks die
Pachtzeit nicht bestimmt, kann das Pachtverhältnis nach § 584 BGB für den Schluss eines
Pachtjahrs gekündigt werden. Die Kündigung hat hierbei spätestens am dritten Werktag des
halben Jahrs zu erfolgen, mit dessen Ablauf die Pacht enden soll. Hat der Pächter für die
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Ausstattung der Pachträume hohe Kosten aufgewandt, die sich erst nach einer gewissen Zeit
amortisieren können, sollte ein Pachtverhältnis auf unbestimmte Zeit nicht abgeschlossen
werden. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung besteht für beide Parteien jedenfalls
ebenso, wie die Möglichkeit einer Aufhebungsvereinbarung.
Durch die Verlängerungsklausel in § 3.2 verlängert sich das Pachtverhältnis automatisch um
jeweils zwei Jahre, wenn es nicht spätestens sechs Monate vor Ablauf der Vertragslaufzeit von
einer der Parteien gekündigt wird. Das Pachtverhältnis dauert somit zunächst zehn Jahre und
sodann jeweils weitere zwei Jahre vorbehaltlich einer Kündigung durch eine der Parteien. Das
Pachtverhältnis bleibt dennoch befristet; es ist also immer nur zum Ablauf der Befristung
kündbar. Die verwendete Klausel ist nicht überraschend i. S. d. § 305c Abs. 2 BGB, zumal durch
die Verwendung des Wortes „zunächst” bei der ursprünglichen Vertragslaufzeit nach § 3.1 die
Verlängerungsklausel angedeutet wird. Zu beachten ist jedoch, dass die Verlängerungszeit nicht
außer Verhältnis zur ursprünglichen Vertragslaufzeit steht. Dies ist hier berücksichtigt. Die
Kündigungsfrist von sechs Monaten erscheint hier unter Berücksichtigung der beiderseitigen
Dispositionsbedürfnisse ausreichend und angemessen.
Die Vereinbarung des Schriftformerfordernisses für die Kündigung des Pachtverhältnisses gem.
§ 3.2 ist schon wegen der sonst bestehenden Beweisschwierigkeiten dringend anzuraten.
4
Die Zahlung der Pacht ist Hauptpflicht des Pächters gemäß § 581 Abs. 1 S. 2 BGB. Die Pacht
entspricht der Miete in § 535 BGB. Die Parteien können anstatt einer einmaligen Zahlung der
Pacht auch vereinbaren, dass die Pacht als Bruchteil oder Prozentsatz des Umsatzes (sog.
Umsatzpacht) oder des Ertrags bestehen und daher u. U. auch völlig wegfallen kann.
Die u. U. auf die Pacht anfallende Umsatzsteuer ist vom Pächter nur dann zu bezahlen, wenn
dies ausdrücklich vereinbart ist. Grundsätzlich ist die Vermietung und Verpachtung von
Grundstücken gemäß § 4 Nr. 12a UStG umsatzsteuerfrei. Der Verpächter kann aber bei an sich
umsatzsteuerfreier Verpachtung nach § 9 Abs. 1 UStG auf die Befreiung verzichten und seine
Umsätze als steuerpflichtig behandeln lassen. Wegen der Möglichkeit des Vorsteuerabzugs kann
dies für ihn günstig sein. Wegen der Einzelheiten des Optionsrechts des Verpächters vgl. die
Informationen zu § 1 Pachtgegenstand.
Wie bei einem Mietvertrag muss auch im Rahmen eines Pachtvertrags der Umfang der
Kostentragungspflicht des Pächters genau bestimmt sein, da Unklarheiten zulasten des
Verpächters gehen.
Nebenkosten sind das Entgelt für Nebenleistungen des Verpächters, also diejenigen Kosten, die
der Pächter zusätzlich zur Grundpacht zu bezahlen hat. Nebenleistungen in diesem Sinne sind z.
B. die Kosten für die Zufuhr von Strom, Wasser, Gas oder Wärme, die Kosten für Kanalisation,
Straßenreinigung etc. Ob und in welchem Umfang sie vom Pächter zu bezahlen sind, richtet sich
nach dem Pachtvertrag. Der Begriff der Nebenkosten ist gesetzlich nicht geregelt, sodass der
Umfang der Kostentragungspflicht vertraglich festgelegt werden muss, vgl. § 556 BGB. Solche
vertraglichen Regelungen werden restriktiv ausgelegt: Lässt sich aus der vertraglichen Regelung
der Umfang der vom Pächter zu tragenden Kosten nicht genau bestimmen, geht diese Unklarheit
zu Lasten des Verpächters. Die gesamte Nebenkostenvereinbarung ist dann unwirksam (vgl.
OLG Frankfurt, WuM 1985, 91). Zur Bestimmung der vom Pächter zu tragenden Nebenkosten
verweist das Vertragsmuster, wie in § 556 BGB vorgesehen, auf § 2 Betriebskostenverordnung.
Hierbei handelt es sich um die am 1.1.2004 in Kraft getretene Verordnung nach § 19 Abs. 2 S. 2
des Wohnraumförderungsgesetzes, vgl. § 556 Abs. 1 BGB. Diese Vorschrift listet lückenlos alle
anfallenden Betriebskosten auf, ist jedoch kraft Gesetzes nur auf preisgebundenen Wohnraum
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anwendbar. Daher muss bei anderen Immobilienverträgen diese gesetzliche Bestimmung
ausdrücklich zum Bestandteil des Vertrags gemacht werden. Bezüglich der Frage, ob es
ausreichend ist, dass lediglich auf die Vorschrift Bezug genommen wird, ist die Rechtslage
unklar. Es ist daher dringend anzuraten, nicht lediglich auf § 2 der Betriebskostenverordnung zu
verweisen, sondern die darin enthaltenen einzelnen Betriebskosten nochmals einzeln
aufzuführen. So ist in jedem Fall sichergestellt, dass der Pächter umfassend über seine
Zahlungspflichten aufgeklärt wurde. Praktischerweise kann dies in einer Anlage zum
Pachtvertrag, die zum wesentlichen Vertragsbestandteil erklärt wird, geschehen. Vor In-KraftTreten der Betriebskostenverordnung wurden die Betriebskosten in Anlage 3 zu § 27 der Zweiten
Berechnungsverordnung aufgeführt. Durch den Wegfall von Anlage 3 zu § 27 II. BV und die
Neufassung im Rahmen der Betriebskostenverordnung ist inhaltlich indes keine Änderung
eingetreten, da § 2 BetrKV die frühere Anlage 3 zu § 27 II. BV im Wesentlichen übernimmt. Nur
an einigen Stellen wurden sprachliche Klarstellungen vorgenommen.
Für die vorgesehene Nebenkostenvorauszahlungsvereinbarung ist § 556 Abs. 2 BGB zu
beachten. Danach dürfen Vorauszahlungen nur in angemessener Höhe vereinbart werden, d. h.,
die Vorauszahlungen sind an der Höhe der zu erwartenden Betriebskosten auszurichten und
dürfen diese allenfalls geringfügig übersteigen. Die Vereinbarung unangemessen hoher
Vorauszahlungen ist nichtig (vgl. BayObLG, ZMR 1996, 20). Die geschuldeten
Betriebskostenvorauszahlungen sind Miete i. S. d. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, weshalb der
Verpächter bei einem Zahlungsrückstand des Pächters mit den Betriebskostenvorauszahlungen
unter den in § 543, § 569 BGB genannten Voraussetzungen zur Kündigung berechtigt ist.
Nach § 556 Abs. 3 BGB ist über die Betriebskosten jährlich abzurechnen. Die
Abrechnungsperiode kann beliebig festgelegt werden und muss nicht notwendig das
Kalenderjahr oder das Vertragsjahr - gerechnet vom Beginn des Pachtvertrags - umfassen.
Möglich ist auch ein einmal festgelegtes und dann künftig eingehaltenes Geschäftsjahr. Eine
Erhöhung der Vorauszahlungen wegen gestiegener Kosten ist nur dann zulässig, wenn eine
solche vertraglich vorgesehen ist. Die Zulässigkeit folgt nicht allein aus der
Vorauszahlungsvereinbarung, weshalb das Anpassungsrecht in jedem Fall mitaufgenommen
werden sollte. Der Umlegungsmaßstab für die Nebenkosten kann von den Parteien grundsätzlich
frei vereinbart werden. Hinsichtlich der Umlage von Heiz- und Warmwasserkosten ist jedoch die
Heizkostenverordnung zu beachten. Heiz- und Warmwasserkosten müssen danach in einer
Weise verbrauchsabhängig abgerechnet werden, dass wenigstens 50% und höchstens 70% der
Kosten des Betriebs einer zentralen Heiz- und Warmwasserversorgungsanlage nach dem
gemessenen Verbrauch verteilt werden. Die übrigen Kosten sind verbrauchsunabhängig nach
der Wohn- bzw. Nutzfläche, nach dem umbauten Raum oder nach der beheizbaren Wohn- bzw.
Nutzfläche zu verteilen. Zu empfehlen ist, auf die beheizbare Fläche abzustellen, da die
Berücksichtigung von Balkon- und Terrassenflächen zu ungleichen, nicht sachgerechten
Ergebnissen führen kann. Für die übrigen Betriebskosten gilt der Grundsatz der
Gestaltungsfreiheit. In Betracht kommen hier insbesondere eine Umlage nach dem Verhältnis der
Wohnfläche oder der Kopfzahl der Bewohner. Da die Parteien an einen vereinbarten
Umlagemaßstab gebunden sind, ist es aus Gründen der Flexibilität zweckmäßig, den Verpächter
zu ermächtigen, den Umlegungsmaßstab nach billigem Ermessen zu bestimmen. Insofern findet
§ 315 BGB Anwendung. An den so bestimmten Maßstab ist der Verpächter dann gebunden, es
sei denn, für eine Änderung liegt ein wichtiger Grund vor.
Über § 581 Abs. 2 BGB gilt auch im Rahmen von Pachtverträgen die gesetzliche Regelung des §
579 BGB, wonach die Pacht nach Ablauf je eines Kalendervierteljahrs am ersten Werktag des
folgenden Monats zu entrichten ist. Die hiervon abweichende monatliche Zahlungsweise muss
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daher ebenso vertraglich vereinbart werden wie die Vorleistungspflicht des Pächters. Zahlt der
Pächter nicht bis spätestens zum dritten Werktag des Monats, bedarf es einer Mahnung nicht,
der Pächter befindet sich ohne weiteres in Verzug. Der Verpächter ist dann gemäß § 288 Abs. 2
BGB zur Geltendmachung von Verzugszinsen in Höhe von 8 % über dem Basiszinssatz (§ 247
BGB) berechtigt, da an dem Rechtsgeschäft kein Verbraucher beteiligt ist.
5
Das Recht zur Pachterhöhung bedarf der vertraglichen Vereinbarung; fehlt eine solche, ist eine
Pachterhöhung ausgeschlossen. Zwar kann der Verpächter grundsätzlich ein
Pachterhöhungsverlangen im Wege der Änderungskündigung durchsetzen. Allerdings ist ihm
diese Möglichkeit verwehrt, wenn das Recht des Verpächters zur ordentlichen Kündigung
ausgeschlossen ist. Dies wird regelmäßig dann zu bejahen sein, wenn die Vertragsparteien eine
feste Pachtzeit vereinbart haben. Eine Pachterhöhung ist dann nur möglich, wenn eine
Änderungsklausel vereinbart worden ist. Deshalb ist eine solche Änderungsklausel in das
Vertragsmuster aufzunehmen.
Bei diesen Änderungsklauseln ist zunächst zwischen Spannungs- und Indexklauseln zu
unterscheiden. Bei der Spannungsklausel wird als Bezugsmaßstab die ortsübliche Pacht für
gewerbliche Grundstücke vergleichbarer Art herangezogen. Erhöht sich diese ortsübliche Pacht,
kann der Verpächter eine Pachterhöhung verlangen. Bei der Indexklausel wird die
Pachtzinssteigerung oder -reduzierung abhängig gemacht vom Steigen oder Fallen anderer
Preise. Im Vertragsmuster wurde eine Indexklausel verwendet, eine Spannungsklausel ist wegen
der Schwierigkeit der Ermittlung ortsüblicher Vergleichspachten demgegenüber deutlich weniger
präzise handhabbar. Weiter können Änderungsklauseln nach ihrer Wirkungsweise in
Gleitklauseln und Leistungsvorbehalte unterschieden werden. Bei Gleitklauseln führt die
Änderung der Bezugsgröße unmittelbar und zwangsläufig zu einer Änderung der durch die
Klausel gesicherten Geldschuld. Bei einem Leistungsvorbehalt hingegen führt die Änderung der
Bezugsgröße lediglich mittelbar zu einer Änderung der Leistung, nämlich entweder durch eine
Neufestsetzung nach billigem Ermessen oder aufgrund von Verhandlungen.
Bei der hier verwendeten Klausel handelt es sich um eine Gleitklausel, da die Änderung des
Preisindexes automatisch zu einer entsprechenden Änderung der Pacht führt. Gleitklauseln
bedürfen zu ihrer Wirksamkeit nun nicht mehr der Genehmigung durch die jeweilige
Landeszentralbank, § 3 Währungsgesetz ist durch Art. 9 § 1 des Euro-EinführungsG v. 9.6.1998
(BGBl. I 1242) aufgehoben worden. Wertsicherungsklauseln werden nunmehr in § 2 des
Preisangaben- und PreisklauselG (PaPkG), dem früheren Preisangabengesetz, das ebenfalls
durch das Euro-EinführungsG entsprechend geändert wurde, geregelt. Nach § 2 Abs. 1 PaPkG
darf der Betrag von Geldschulden nicht unmittelbar und selbsttätig durch den Preis oder Wert
von anderen Gütern oder Leistungen bestimmt werden, die mit den vereinbarten Gütern oder
Leistungen nicht vergleichbar sind. § 2 Abs. 1 PaPkG enthält also auch ein grundsätzliches
Indexierungsverbot, ähnlich wie § 3 WährungsG. Allerdings gelten im Miet- und Pachtrecht
Ausnahmen. So regelt im Bereich des Wohnraummietrechts nach der Mietrechtsreform nunmehr
§ 557b BGB die Wirksamkeitsanforderungen an Indexierungsklauseln selbst unmittelbar und
abschließend. Zwar gibt es für gewerbliche Miet- und Pachtverträge eine vergleichbare
Sonderregelung nicht, sodass in diesen Verträgen entsprechende Klauseln weiterhin dem
Indexierungsverbot unterliegen. Doch bestimmt § 4 Abs. 1 PreisklauselVO (BGBl. 1998 I 3043),
dass Anpassungsklauseln in solchen Verträgen als genehmigt gelten und keiner
Einzelgenehmigung bedürfen, wenn der Vermieter bzw. Verpächter für mindestens zehn Jahre
auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet oder der Mieter bzw. Pächter das Recht hat,
die Vertragsdauer auf mindestens zehn Jahre zu verlängern und der Vertrag eine von drei
zulässigen Bezugsgrößen verwendet, beispielsweise den Verbraucherpreisindex für Deutschland
des Statistischen Bundesamts. Diese Voraussetzungen erfüllt die Klausel in § 5.1.
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Die Gleitklausel in § 5.1 bewirkt, dass sich die monatliche Pacht um 5 % oder mehr erhöht, wenn
sich entsprechend der Verbraucherpreisindex für Deutschland um 5 % oder mehr gegenüber
dem Stand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses verändert. Beim Eintritt der
Erhöhungsvoraussetzungen muss der Pächter ohne weitere Aufforderung durch den Verpächter
die erhöhte Pacht zahlen. Die erhöhte Pacht ist auch rückwirkend zu zahlen, wenn die Parteien
erst später vom Eintritt der Erhöhungsvoraussetzungen erfahren. Jedoch ist zu prüfen, ob nicht
seitens des Pächters der Verwirkungseinwand erhoben werden kann, was beispielsweise dann in
Betracht kommt, wenn die Erhöhungsvoraussetzungen vor mehreren Jahren eingetreten sind.
Die Ausgangsbasis für die Errechnung der Veränderung, also der Stand zum Zeitpunkt des
Vertragsabschlusses, ist in der Klausel unbedingt festzuhalten.
In § 5.2 ist festgehalten, dass auch jede erneute Änderung des Indexes zu einer entsprechenden
Pachtanpassung führt. Hinsichtlich der Veränderung des Indexes wurde nicht auf eine bestimmte
Zahl von Punkten, sondern auf eine Veränderung in Prozent abgestellt. Denn bei einem
Abstellen auf Punkte werden die Zeiträume zwischen den Anpassungen trotz gleich bleibender
Inflationsrate immer kürzer. Dies ist nicht interessengerecht.
In § 5.3 wird vereinbart, dass bei einer Indexneuberechnung auf die neue Berechnung
übergegangen werden muss. Dies führt dazu, dass immer auf das aktuellste Basisjahr Bezug
genommen wird. In die Vergangenheit soll jedoch nicht eingegriffen werden, weshalb
Zahlungsverpflichtungen der Vergangenheit als abgeschlossen zu betrachten sind.
6
Die Höhe der Kautionssumme ist bei der Pacht grundsätzlich nicht begrenzt. Allerdings ist der
Verpächter nach § 307 BGB gehindert, sich formularvertraglich eine weit überhöhte, sein
Sicherungsinteresse übersteigende Sicherheit versprechen zu lassen. Die Kautionssumme ist zu
Beginn des Pachtverhältnisses zu leisten.
Die Kautionssumme ist im Interesse des Pächters getrennt vom Vermögen des Verpächters
anzulegen. Auch ohne entsprechende Abrede dürfte ein Pachtvertrag ergänzend dahingehend
auszulegen sein, dass die Kautionssumme zu verzinsen ist (vgl. BGH, Urteil v. 21.9.1994, XII ZR
77/93), da das Sicherungsinteresse des Verpächters hierdurch nicht beeinträchtigt wird, der
Pächter aber in Anbetracht der Inflation eine Verzinsung des Guthabens erwarten darf.
Beispielsweise im Falle des Zahlungsverzugs des Pächters kann sich der Verpächter während
der Laufzeit des Pachtvertrags aus dem Kautionsguthaben befriedigen. Da er aber stets einen
Anspruch darauf hat, durch die Kaution im vereinbarten Umfang abgesichert zu sein, kann er
dann die Aufstockung des verbleibenden Betrags auf den festgelegten Betrag verlangen.
Nach Beendigung des Pachtverhältnisses ist der Verpächter verpflichtet abzurechnen und die
Kaution oder den verbleibenden Teil der Kautionssumme einschließlich der Zinsen an den Mieter
zurückzuzahlen. Der Rückzahlungsanspruch wird jedoch nicht unmittelbar nach Rückgabe der
Pachtsache fällig. Der Verpächter hat vielmehr eine angemessene Frist zur Abrechnung, wobei
wohl ein Zeitraum von zwei bis drei Monaten ausreichend bemessen sein dürfte. Die
Vereinbarung eines längeren Zeitraums erscheint im Hinblick auf die §§ 305 bis 310 BGB nicht
ratsam, auch wenn zugunsten des Verpächters ein Nachzahlungsanspruch für noch nicht fällige
Betriebskosten erwartet werden kann. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB kommt wegen
mangelnder Fälligkeit des Nachzahlungsanspruchs nicht in Betracht. Die Erweiterung des
Zurückbehaltungsrechts auf eine nicht fällige Forderung durch eine vertragliche Vereinbarung
verstößt gegen § 305c Abs. 2 BGB.
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7
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Der Begriff des Inventars geht weiter als der des Zubehörs. Unter Inventar versteht man die
Gesamtheit aller beweglichen - und zwar nur der beweglichen - Sachen, die mit dem Grundstück
in einem räumlichen Zusammenhang stehen und dazu bestimmt sind, das Grundstück
entsprechend seinem wirtschaftlichen Zweck durch Betrieb zu nutzen, vgl. § 98 BGB. Daher
können auch Bestandteile oder Warenvorräte von dem Inventarbegriff erfasst werden. Für die
Inventareigenschaft sind die Eigentumsverhältnisse an der betreffenden Sache ohne Bedeutung,
vgl. Palandt/Putzo, § 582 Rn. 2.
Pachtverträge enthalten in aller Regel Vereinbarungen über Erhaltung und Ergänzung des
Inventars, sodass gesetzliche Bestimmungen vielfach nicht oder nur in ergänzender Form
eingreifen. Das Gesetz regelt in §§ 582 und 582a ff. BGB zwei typische Vertragsgestaltungen,
die immer dann eingreifen, wenn die Parteien keine oder nur lückenhafte Absprachen getroffen
haben. § 582 BGB regelt die so genannte schlichte Mitverpachtung, während § 582a BGB die
Übernahme des Inventars zum Schätzwert betrifft. Haben sich die Parteien auf die Vereinbarung
beschränkt, dass das Grundstück mit Inventar verpachtet wird (schlichte Mitverpachtung), so ist
nach § 582 Abs. 1 BGB der Pächter zur Erhaltung des Inventars verpflichtet. Dies stellt eine der
wichtigsten Abweichungen zum Mietrecht, hier zu § 535 Abs. 1 BGB dar, der dem Vermieter die
Erhaltungspflicht zuweist. Der Pächter hat dann auf seine Kosten Ausbesserungen und
Wartungsarbeiten durchzuführen und in diesem Rahmen auch Abnutzungs- und
Verschleißerscheinungen zu beseitigen. Diese dem Pächter obliegende Erhaltungspflicht kann
auch umfangreiche Maßnahmen erforderlich machen. Sie ist nicht auf kleinere Reparaturen
beschränkt. Allerdings sind Ergänzungen des Inventars durch Neuanschaffungen nur im Rahmen
einer ordnungsgemäßen Wirtschaft vonnöten. Nicht für jedes Inventarstück muss Ersatz
beschafft werden. Das Inventar ist vielmehr in seiner Gesamtheit zu erhalten, wobei aber auch
die technische und wirtschaftliche Entwicklung zu beachten ist (vgl. MüKo/Voelskow, 3. Aufl., §
582 Rdn. 2). Gemäß § 930 BGB gehen neu angeschaffte Inventarstücke kraft Gesetzes ohne
besondere Übereignungsakte durch vorweggenommenes Besitzkonstitut mit der Einverleibung in
das Inventar in das Eigentum des Verpächters über. Im Streitfalle muss dann allerdings der
Verpächter beweisen, dass die vom Pächter erworbenen Stücke als Ersatzbeschaffung zum
Inventar gehören (vgl. BGH, Urteil v. 7.7.1960, VII ZR 105/59). Die gemäß § 1006 BGB
zugunsten des Besitzers bestehende Eigentumsvermutung begünstigt hier auch den Pächter.
Die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung des Pachtinventars
trägt im Rahmen der schlichten Mitverpachtung gemäß § 582 BGB der Verpächter. Die
Versicherung des Inventars ist somit, sofern nichts anderes vereinbart wurde, Sache des
Verpächters. Trifft allerdings den Pächter ein Verschulden (§§ 276, 278 BGB) am Untergang
oder der Verschlechterung des Pachtinventars, so muss dieser wegen § 582 Abs. 2 Satz 1 BGB
die „in Abgang” gekommenen Inventarstücke ersetzen.
Die unter § 6 vorgeschlagene Klausel beinhaltet eine Abweichung von den gesetzlichen
Vorgaben des § 582 BGB bei schlichter Mitverpachtung. So soll der Pächter die Gefahr des
zufälligen Untergangs tragen. Die Bestimmungen in § 582 BGB sind uneingeschränkt abdingbar,
insbesondere kann dem Pächter - wie hier vorgeschlagen - die gesamte Erhaltungspflicht
auferlegt werden (vgl. Palandt/Putzo, § 582 Rdn. 4). Der Zusatz, dass die ersatzweise
angeschafften Inventarstücke Eigentum des Verpächters werden, hat insoweit lediglich eine
klarstellende Funktion, da die Vereinbarung eines vorweggenommenen Besitzkonstituts bei
schlichter Mitverpachtung bereits als stillschweigend mit vereinbart anzunehmen ist
(MüKo/Voelskow, § 582 Rdn. 4).
Haben die Pachtvertragsparteien dagegen die Übernahme des Pachtinventars zum Schätzwert
(§ 582a BGB) vereinbart, so geht die Gefahr der zufälligen Verschlechterung oder der zufälligen
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Zerstörung des Inventars bereits kraft Gesetzes völlig auf den Pächter über. Voraussetzung nach
§ 582a BGB ist aber, dass der Pächter des Inventar zum Schätzwert übernimmt und es nach
Vertragsende zum Schätzwert zurückgewähren muss. Beide Voraussetzungen müssen im
Pachtvertrag vereinbart worden sein, insbesondere darf das Inventar nicht durch Kauf
übernommen werden. Das Inventar bleibt im Eigentum des Verpächters. Im Rahmen einer
ordnungsgemäßen Wirtschaft kann der Pächter allerdings über einzelne Inventarstücke - nicht
aber über den Gesamtbestand - verfügen. Er ist insbesondere auch zu einer
Sicherungsübereignung berechtigt. Dieser in § 582a Abs. 1 S. 2 BGB eingeräumten
Verfügungsbefugnis liegt eine gesetzlich fingierte Einwilligung (§ 185 Abs. 1 BGB) des
Verpächters zugrunde. Begrenzt wird die dem Pächter eingeräumte Verfügungsbefugnis durch
das ordnungsgemäße Wirtschaften, dessen Umfang immer in Bezug auf den konkreten Betrieb
zu beurteilen ist. Die dem Pächter obliegende Erhaltungs- und Ersatzpflicht schließt auch die bei
einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung notwendig gewordene Modernisierungsmaßnahmen
am Inventar mit ein. Auch die insoweit angeschafften Inventarstücke werden kraft Gesetzes
Eigentum des Verpächters. Dies gilt auch für überflüssige Anschaffungen. Bei Pachtende hat der
Pächter das gesamte Inventar - das ja Eigentum des Verpächters ist - zurückzugewähren. Dies
umfasst sowohl das bei Pachtbeginn übernommene und nach wie vor vorhandene Inventar, als
auch das während der Pachtzeit angeschaffte, auch wenn die Anschaffung zur
ordnungsgemäßen Wirtschaft nicht erforderlich war. Allerdings braucht sich der Verpächter
Inventar, dessen Anschaffung für ein ordnungsgemäßes Wirtschaften nicht erforderlich war, nicht
aufdrängen zu lassen: Nach § 582a Abs. 3 S. 2 BGB kann er die Übernahme derjenigen
Inventarstücke ablehnen, die nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft für das
Grundstück überflüssig oder zu wertvoll sind, ablehnen. Mit dem Zugang der
Ablehnungserklärung beim Pächter wird das abgelehnte Inventarstück kraft Gesetzes Eigentum
des Pächters. Zugleich scheidet das abgelehnte Stück aus dem Inventar aus. Steht sodann der
Umfang des übernommenen Inventars fest, ist der Wertausgleich nach § 582a Abs. 3 S. 3 BGB
durchzuführen. Dabei sind die Gesamtschätzwerte zur Zeit der Übernahme und diejenigen zur
Zeit der Rückgabe des Inventars gegenüberzustellen. Eventuelle Werterhöhung oder -minderung
ist durch Geldzahlung auszugleichen. Bei der Berechnung des Wertausgleichs bleiben
zahlenmäßige Werterhöhungen infolge des Kaufkraftschwundes außer Acht; der Schätzwert zu
Pachtbeginn ist entsprechend dem Preisniveau bei Vertragsende zu bestimmen.
Die Regelungen sind entsprechend anwendbar auf die Unternehmenspacht, wenn dabei die
Firma einschließlich „good will” und Urheberrechte mit verpachtet werden (vgl. MüKo/Voelskow,
§ 582a Rdn. 3).
Im gewerblichen Bereich dürften Pachtverträge mit einer Vereinbarung nach § 582a BGB selten
sein. Häufig kauft der Pächter das Inventar auch. Dies ist immer dann der Fall, wenn vereinbart
ist, dass das Inventar in das Eigentum des Pächters übergehen soll. Dies kann auch mit einer
Wiederverkaufspflicht des Pächters verbunden werden. Der Überlassungsvertrag bleibt dann
aber gleichwohl Pacht. Voraussetzung für die Annahme eines Kaufs ist eine zweifelsfrei
vereinbarte Übereignung des Inventars an den Pächter (vgl. BGH, Urteil v. 27.3.1991, XII ZR
136/90). Bei einer unklaren Formulierung im Pachtvertrag ist die Annahme, der Pächter habe das
Inventar gekauft, abzulehnen. Es ist vielmehr auf die Regelungen der §§ 582f. BGB
zurückzugreifen. Gewährleistungsansprüche bei Kauf sind nach Kaufrecht (§ 437 BGB)
abzuwickeln.
Zu beachten ist auch, dass die Instandhaltungspflicht des Pächters als Hauptleistungspflicht des
Pachtvertrags anzusehen ist, weshalb ein Schadensersatzanspruch bei Verletzung gemäß § 280
ff. BGB besteht (vgl. BGH, Urteil v. 9.7.1992, XII ZR 268/90).
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Die hier vorgesehene Verfügungsbefugnis des Pächters ist logische Folge der ihm gänzlich
auferlegten Erhaltungs- und Ergänzungspflicht. Nur wenn der Pächter berechtigt ist, über
einzelne Inventarstücke zu verfügen, kann er den ihm auferlegten Pflichten nachkommen. Die in
diesem Textbaustein vorgesehene Verfügungsbefugnis des Pächters entspricht der in § 582a
BGB vorgesehenen und stellt eine vorweggenommene Einwilligung des Verpächters nach § 185
Abs. 1 BGB dar. Auch hier ist die Befugnis durch die Erfordernisse einer ordnungsgemäßen
Wirtschaft begrenzt und bezieht sich nur auf einzelne Inventarstücke, nicht jedoch auf das
Gesamtinventar. Der Umfang des ordnungsgemäßen Wirtschaftens ist auch hier nach den
Erfordernissen des konkreten Betriebs zu beurteilen. Eine Überschreitung der dem Pächter
eingeräumten Verfügungsbefugnis verpflichtet diesen zum Schadensersatz.
8
Im gewerblichen Pachtrecht ist grundsätzlich eine Übertragung der Instandhaltungs- und
Instandsetzungspflicht auf den Pächter ohne Begrenzung hinsichtlich der Art und des Ausmaßes
möglich. Allerdings dürfte eine solche unbeschränkte Übertragung gegen § 307 BGB verstoßen,
sodass auch hier eine summenmäßige Begrenzung zu empfehlen ist. Im Anwendungsbereich
der §§ 305 ff. BGB kann die Erhaltungspflicht nicht in vollem Umfang übergewälzt werden, da
eine solche Vereinbarung von wesentlichen Grundgedanken des Gesetzes abweichen würde.
Auch muss der Pächter das mit der Abwälzung verbundene Kostenrisiko abschätzen können.
Hierzu dient die summenmäßige Begrenzung. Zulässig dürfte sein, den Pächter mit der
Reparaturpflicht in Höhe von etwa 10 bis 15 % der Jahresnettopacht zu belasten.
Auch dann, wenn die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht des Pächters summenmäßig
begrenzt ist, also nicht vollständig auf ihn übertragen wurde, darf der Pächter keinesfalls mit der
Reparaturpflicht für Schäden belastet werden, die nicht seinem Risikobereich entspringen. Eine
Substanzschädigung durch Dritte, die nicht seinem Risikobereich zuzuordnen ist, hat der Pächter
kostenmäßig nicht zu tragen. Auch erschiene es unbillig, den Pächter mit Kosten zu belasten, die
der Verpächter durch eine Versicherungsleistung erstattet bekommt. Insofern sind in dem
Textbaustein diese Situationen von der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht
grundsätzlich ausgenommen.
9
Nach §§ 581 Abs. 2, 536a BGB haftet der Verpächter auf Schadensersatz für anfängliche
Mängel ohne Verschulden und für nachträglich auftretende Mängel dann, wenn er sie zu
vertreten hat. Es erscheint interessengerecht, diese Haftung des Verpächters zu beschränken.
So wird durch diese Klausel i. V. m. § 2.1 die anfängliche Garantiehaftung des Verpächters
ebenso auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt wie die Haftung des Verpächters für
nachträglich entstandene Mängel. Eine solche Haftungsbeschränkung ist auch bei
vorformulierten Verträgen zulässig. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass die Regelung über
Mängel der Pachtsache erst dann zum Tragen kommt, wenn die Instandhaltungs- und
Instandsetzungspflicht des Pächters nach § 9 des Vertrags nicht greift, beispielsweise weil die
summenmäßige Begrenzung bereits überschritten ist. Denn solange und soweit der Pächter
verpflichtet ist, die Pachtsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten - und hierzu dient
ja die Überwälzung der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht - ist für eine Mängelhaftung
des Verpächters kein Raum.
Auch der Ausschluss des Pachtminderungsrechts und der Aufrechnung gegenüber dem
Pachtanspruch des Verpächters, soweit die Forderung des Pächters nicht rechtskräftig
festgestellt oder unbestritten ist, ist zulässig (vgl. BGH, NJW 1984, 2404; BGH, NJW-RR 1993,
519 für das gewerbliche Mietrecht). Denn dem Pächter bleibt in jedem Fall das
Rückforderungsrecht nach § 812 BGB. Insofern hält die Klausel auch § 307 BGB stand. Bei einer
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Verwendung gegenüber Nichtkaufleuten kann die Klausel jedoch nicht Vertragsbestandteil
werden, da sie gegen § 309 Nr. 2 BGB verstoßen würde.
10 Die Regelung hinsichtlich der Werbeanlagen entspricht im Grunde dem bereits gesetzlich
geltenden Zustand. Der Pächter hat hierbei allerdings öffentlich-rechtliche Vorschriften zu
beachten und nachbarliche Interessen zu wahren. Für die Einholung behördlicher
Genehmigungen, beispielsweise der straßenrechtlichen Sondernutzungserlaubnis, ist er selbst
verantwortlich und hat auch die hierbei entstehenden Kosten zu tragen.
11 Das Recht zur Unterverpachtung von Geschäftsräumen kann auch durch einen Formularvertrag
zulässig ausgeschlossen werden.
Eine erteilte Erlaubnis kann nur aus wichtigem Grund widerrufen werden. Eine formularmäßige
Klausel, die ein uneingeschränktes Widerrufsrecht vorsieht, ist wegen Verstoßes gegen § 307
Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam (vgl. BGH, Urteil v. 11.2.1987, VIII ZR 56/86 zur Miete).
12 Die allgemeine Verkehrssicherungspflicht beruht auf dem Gedanken, dass jeder, der
Gefahrenquellen schafft, die notwendigen Vorkehrungen zum Schutz Dritter zu treffen hat (vgl.
Palandt/Thomas, § 823 Rdn. 58). Sie obliegt also grundsätzlich demjenigen, der einen von ihm
beherrschten Bereich für den Verkehr zugänglich macht und rein tatsächlich in der Lage ist, über
die Sache zu verfügen. Zwar ist hier an sich der Pächter als Inhaber der tatsächlichen
Sachherrschaft verantwortlich, doch wird der Verpächter allein durch die Verpachtung nicht
grundsätzlich frei von jeder Verantwortung. Neben der Haftung des Pächters kann u. U. auch die
des Eigentümers bestehen. So können beispielsweise gerade hinsichtlich der Streupflicht, die
durch die Straßengesetze der Länder geregelt wird, im Schadensfall, also bei nicht gehöriger
Erfüllung der Pflicht, Verpächter und Pächter gemeinsam haften. Insofern ist es sinnvoll, die
Verkehrssicherungspflicht auch vertraglich auf den Pächter zu übertragen, wie dies in dieser
Klausel geschehen ist. Der Verpächter kann sich dann im Schadensfall ggf. nach § 831 BGB
entlasten, was insoweit allerdings eine fortlaufende Überwachung des Pächters voraussetzt.
Gerade für den Fall, dass neben dem Pächter auch der Verpächter, und sei es allein aus § 831
BGB, in Anspruch genommen wird, empfiehlt sich die Vereinbarung einer Haftungsfreistellung.
Im Innenverhältnis hat dann der Pächter den Verpächter freizustellen, wenn dieser von Dritten
wegen der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht in Anspruch genommen wird. Im
Außenverhältnis zu den Geschädigten hat diese Vereinbarung keine Auswirkungen.
13 Ein Recht des Verpächters, das verpachtete Objekt zu betreten, ist gesetzlich nicht vorgesehen.
Durch den Pachtvertrag erwirbt der Pächter das ausschließliche Besitzrecht an der Pachtsache,
sodass der Verpächter grundsätzlich nicht berechtigt ist, die Pachtsache zu betreten. Als
Ausnahme von dieser Regel steht dem Verpächter das Recht zu, das Pachtobjekt im
Zusammenhang mit Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen zu betreten. Unter
Heranziehung des § 242 BGB hat die Rechtsprechung allgemeine Grundsätze entwickelt, die
das Recht des Pächters auf ungestörten Besitz der überlassenen Räume begrenzen. Die
Klauseln im Muster stehen mit diesen Duldungspflichten des Pächters in Einklang.
Es empfiehlt sich jedoch, das Besichtigungsrecht vertraglich festzuhalten, um unnötige
Auseinandersetzungen über die Frage der Berechtigung des Verpächters zu vermeiden. Zu
beachten ist allerdings, dass die Vereinbarung einer generellen Befugnis des Verpächters, das
Pachtobjekt jederzeit mit einem bei ihm verbleibenden Schlüssel zu betreten, nach § 307 BGB
unwirksam ist (vgl. Kraemer in: Bub/Treier, Kap. III A Rdn. 1129; zur Miete). Gleiches gilt für eine
Klausel, mit der der Verpächter zu mehrstündigen Besichtigungen mit Kaufinteressenten
ermächtigt wird. Bei der Vereinbarung einer vorweggenommenen Gestattung ist daher immer
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Vorsicht geboten, denn grundsätzlich gilt, dass dem Verpächter ein Recht zum Betreten der
Pachtsache nicht eigenmächtig oder gegen den Willen des Pächters eingeräumt werden darf.
Auch sind Vereinbarungen über Besichtigungen zur Unzeit nicht zulässig. In jedem Fall kann der
Verpächter - es sei denn, es liegt Gefahr im Verzug vor - den Zutritt zur Pachtsache nur zu den
üblichen Geschäftszeiten, also wochentags von 10 bis 13 Uhr und 15 bis 18 Uhr, verlangen. Er
muss darüber hinaus seinen Besuch mindestens 24 Stunden vorher ankündigen. Auf
vorübergehende Hinderungsgründe des Pächters, z. B. Krankheit, ist Rücksicht zu nehmen. Eine
angekündigte Besichtigung ist dann ggf. zu verschieben. Ist der Pächter längere Zeit abwesend,
muss er durch einen Beauftragten, eine Person seines Vertrauens, sicherstellen, dass dem
Verpächter in dringenden Fällen der Zutritt zur Pachtsache ermöglicht wird (vgl. Kraemer in:
Bub/Treier, Kap. III A Rdn. 1128; zur Miete).
14 Nach Beendigung der Pachtzeit ist der Pächter verpflichtet, dem Verpächter die Mietsache
zurückzugeben (§ 546 Abs. 1 BGB). Diesen Anspruch hat der Verpächter, der gleichzeitig
Eigentümer ist, neben dem dinglichen Herausgabeanspruch nach § 985 BGB. Rückgabe
bedeutet, dass der Pächter dem Verpächter den unmittelbaren Besitz an der Sache wieder
einräumen muss. Ist die Pachtsache einem Dritten überlassen worden, so kann der Verpächter
sie auch von diesem zurückfordern (§ 546 Abs. 2 BGB). Die Pachtsache muss in
ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben werden. Geschieht dies nicht, kommt der
Verpächter nicht in Annahmeverzug, wenn er die Pachtsache nicht zurücknimmt. Nimmt er sie in
Kenntnis dieses Zustands dennoch an, ist die Rückgabe wirksam.
Die Räume müssen leer geräumt und gesäubert werden. Dies gilt auch für Nebenräume.
Grundsätzlich sind alle, auch die selbst angefertigten Schlüssel abzugeben. Auch
Namensschilder müssen entfernt werden. Allerdings muss der Verpächter für eine Übergangszeit
dem Pächter gestatten, durch ein Hinweisschild auf seine neue Anschrift hinzuweisen. Einzelne
zurückbleibende Sachen stehen aber der Erfüllung des Rückgabeanspruchs nicht entgegen.
Dieser wird fällig bei Beendigung des Pachtverhältnisses. Hat der Pächter ohne Genehmigung
des Verpächters bauliche Veränderungen durchgeführt, oder wurde die Genehmigung hierzu
unter dem Vorbehalt der Beseitigung am Ende der Pachtzeit erteilt, muss die Pachtsache
grundsätzlich im ursprünglichen Zustand zurückgegeben werden. Bei verspäteter Rückgabe
kann der Verpächter als Entschädigung für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte Pacht
verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Die Geltendmachung eines darüber hinausgehenden Schadens
steht dem Verpächter nur dann zu, wenn die verspätete Rückgabe vom Pächter zu vertreten ist
(§ 571 BGB), es sei denn, die Kündigung wurde vom Pächter erklärt.
Gemäß § 539 Abs. 2 BGB ist der Pächter berechtigt, Einrichtungen, mit denen er die Pachtsache
versehen hat, wegzunehmen. Einrichtungen sind Sachen, die mit der Pachtsache verbunden
werden, und den Zweck haben, der Pachtsache zu dienen, wie z.B. Wandschränke,
Badeinrichtungen, Lichtanlagen etc.
Der Pächter ist verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Er hat diese und für
die Wegnahme anfallenden Kosten zu tragen. Das Wegnahmerecht ist abtretbar, insbesondere
vom Vor- auf den Nachpächter z. B. durch Übernahme eingebrachter Gegenstände und Zahlung
einer so genannten Abstandssumme durch den Nachpächter.
Nach § 552 BGB kann der Verpächter die Wegnahme durch Zahlung einer angemessenen
Entschädigung abwenden, es sei denn, der Pächter hat ein berechtigtes Interesse an der
Wegnahme, wozu auch ein reines Affektionsinteresse zählt. Die Abwendungsbefugnis besteht
nur bis zur Ausübung des Wegnahmerechts durch den Pächter, die dem Verpächter nicht
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angezeigt werden muss. Die Höhe der Entschädigung bemisst sich nach dem derzeitigen
Verkaufswert der eingebrachten Sache. Einigen sich die Pachtvertragsparteien nicht über die
Höhe, steht dem Pächter als Gläubiger gemäß § 316 BGB das Bestimmungsrecht zu.
Zu beachten ist, dass eine Vereinbarung, nach der das Wegnahmerecht des Pächters
ausgeschlossen wird, nur wirksam ist, wenn ein angemessener Ausgleich dafür vorgesehen ist
(vgl. § 552 Abs. 2 BGB).
Gemäß § 545 BGB gilt das Pachtverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn nach
Ablauf der Pachtzeit der Gebrauch der Sache vom Pächter fortgesetzt wird und nicht eine der
Vertragsparteien ihren entgegenstehenden Willen binnen zwei Wochen dem anderen Teil
gegenüber erklärt hat. Diese Regelung kann bei Versäumung der Zwei-Wochen-Frist zu dem
nicht beabsichtigten Ergebnis einer Fortsetzung des Pachtverhältnisses trotz Kündigung führen.
Darüber hinaus ist die Regelung wegen § 573 BGB nicht interessengerecht. Sie sollte daher
abbedungen werden. Dies ist auch in Formularverträgen möglich (BGH, Urteil v. 15.1.1991, VIII
ZR 38/90). Allerdings sollte beachtet werden, dass eine Klausel, von deren Inhalt der
Vertragspartner nicht in zumutbarer Weise Kenntnis nehmen kann, gegen § 305 Abs. 2 Nr. 2
BGB verstößt, sodass hier ein Verweis auf die nicht mitabgedruckte Vorschrift des § 545 BGB
allein nicht genügt. Es ist daher erforderlich, den Inhalt der Vorschrift im Formularvertrag zu
benennen. Anderenfalls ist die Klausel unwirksam (OLG Schleswig, Urteil v. 27.3.1995, 4 REMiet
1/93).
15 Auch Nebenabreden sollten zu Beweiszwecken schriftlich fixiert werden.
Vertragszweck
Anwendungshinweise
Die Pacht ist ein gegenseitiger Schuldvertrag, in dem sich der Verpächter verpflichtet, dem Pächter den
Gebrauch des verpachteten Gegenstands und den Genuss der Früchte für die Dauer der Pachtzeit zu
gewähren, während der Pächter sich verpflichtet, dem Verpächter die vereinbarte Pacht zu leisten, §
581 Abs. 1 BGB.
Ein Pachtvertrag ist ein Dauerschuldverhältnis, bei dem nicht der Gebrauch des verpachteten
Gegenstands, sondern die Fruchtziehung und Nutzung durch den Pächter im Vordergrund stehen.
Anders als bei der Miete kommen daher als Pachtobjekte nicht nur Sachen, sondern auch Rechte
sowie Sach- und Rechtsgesamtheiten in Betracht, soweit Früchte (§ 99 BGB) oder Gebrauchsvorteile
(§ 100 BGB) aus ihnen gezogen werden können. Gegenstand eines Pachtvertrags können daher
beispielsweise ein Einzelhandelsgeschäft, eine Taxikonzession, eine Gaststätte, der Anzeigenteil einer
Zeitschrift oder eine Linienverkehrsgenehmigung sein. Diese eignen sich als unkörperliche
Gegenstände zwar nicht zum Gebrauch, können jedoch Früchte abwerfen.
Als Früchte des Pachtgegenstands kommen sowohl die unmittelbaren, als auch die mittelbaren Rechtsoder Sachfrüchte in Betracht (§ 99 BGB). Unmittelbare Sachfrüchte (§ 99 Abs. 1 BGB) sind dabei
zunächst solche im natürlichen Sinne, also die Erzeugnisse der Sache, wie tierische und pflanzliche
Produkte, oder die sonstige Ausbeute, wie etwa Bodenbestandteile. Zu beachten ist dabei, dass die
Substanz der Sache nicht verbraucht werden darf (vgl. Palandt/Heinrichs, 57. Aufl., § 99 Rdn. 2), mit
der Folge, dass beispielsweise das Fleisch eines Schlachttieres keine Sachfrucht ist.
Unmittelbare Rechtsfrüchte (§ 99 Abs. 2 BGB) sind die Erträge eines Rechts, wie beispielsweise die
Dividende einer Aktie oder die Jagdbeute bei einem Jagdrecht. Sachfrüchte, wie sie oben dargestellt
wurden, sind dann als Rechtsfrüchte anzusehen, wenn sie von einem Pächter aufgrund seines Rechts
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an der Sache gewonnen werden. Der Ertrag eines Unternehmens ist analog § 99 Abs. 1 und Abs. 2
BGB als Frucht der Rechts- und Sachgesamtheit zu behandeln (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 99 Rn.
3).
Mittelbare Sach- oder Rechtsfrüchte (§ 99 Abs. 3 BGB) sind die Einnahmen, die aufgrund der
Überlassung der Sache oder des Rechts zu Nutzung, Gebrauch oder zur Fruchtziehung erzielt werden,
also beispielsweise die Miete bei einem Mietshaus.
Der Begriff der dem Pächter zu gewährenden Nutzungen umfasst gemäß § 100 BGB neben den
Früchten auch die Gebrauchsvorteile. Das, was durch rechtsgeschäftliche Verwertung der Sache erzielt
worden ist, stellt dagegen keine Nutzung dar (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 100 Rdn. 2).
Zu den Pflichten des Verpächters gehört es, dem Pächter den Gebrauch des Gegenstands und den
Genuss der Früchte zu gewähren, die nach den Regeln einer ordnungsgemäßen Wirtschaft als Ertrag
anzusehen sind (§ 581 Abs. 1 S. 1 BGB). Für die Gebrauchsgewährungspflicht gilt das Gleiche wie im
Rahmen eines Mietverhältnisses. Daneben muss der Verpächter dem Pächter die Möglichkeit
verschaffen, die Früchte des Gegenstandes zu erwerben. Bei der Verpachtung einer Sache erlangt der
Pächter nicht allein durch den Pachtvertrag Eigentum an den Früchten. Dieses erwirbt er vielmehr nach
§ 956 BGB mit der Trennung bzw. der Inbesitznahme der Früchte nur, wenn der Verpächter deren
Aneignung gestattet hat. Der Pachtvertrag gibt dem Pächter nur einen schuldrechtlichen Anspruch auf
Gestattung der Aneignung, sodass die tatsächliche Gestattung Teil der Erfüllung des Pachtvertrags ist.
Bei der Abgrenzung des Pachtvertrags zu anderen Rechtsverhältnissen ist insbesondere das Verhältnis
zum Mietvertrag von Bedeutung. Bezieht sich die Miete, wie eingangs erwähnt, nur auf Sachen i. S. d.
§ 90 BGB, kommen für Pachtverträge sowohl Sachen als auch Rechte in Betracht. Ein Mietverhältnis
gewährt nur den Gebrauch der Mietsache, der Pachtvertrag gewährt darüber hinaus auch den Bezug
der Früchte, § 99 BGB. Diese Unterscheidung erlangt bei der entgeltlichen Überlassung von
Räumlichkeiten für einen gewerblichen oder freiberuflichen Zweck Bedeutung. Ein Pachtvertrag kommt
nur dann in Betracht, wenn die Räumlichkeiten für den bestimmten Betrieb baulich geeignet sowie
entsprechend eingerichtet und ausgestattet sind, sodass die Räume alsbald für den Betrieb genutzt
werden können (ständige Rechtsprechung, vgl. beispielsweise BGH, Beschluss v. 17.12.1980, VIII ZB
51/84). Dies gilt auch dann, wenn das Inventar noch ergänzt werden muss, z. B. bei einer Bäckerei und
Backstube, Gastwirtschaft mit Inventar, eingerichteten Arztpraxis usw. Die Überlassung von leeren
Räumlichkeiten ist Miete, auch wenn die Räume gewerblich oder freiberuflich genutzt werden.
Werden durch einen einheitlichen Vertrag mehrere Sachen teils nur zum Gebrauch, teils auch zum
Fruchtgenuss oder Sachen und Rechte überlassen, so kommt es für die Abgrenzung auf den
Hauptgegenstand und auf den wesentlichen Vertragszweck an (vgl. Palandt/Putzo, a. a. O., Einf. vor §
535, Rdn. 10).
Der dritte Titel im siebten Abschnitt des zweiten Buches des BGB ist in drei Teile gegliedert, nämlich
Miete (§§ 535 bis 580a BGB), Pacht (§§ 581 bis 584b BGB) und Landpacht (§§ 585 bis 597 BGB). Auf
Pachtverträge sind gemäß § 581 Abs. 2 BGB die Mietvorschriften entsprechend anzuwenden, soweit
sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt. Dies gilt aber nicht für die Landpacht, die in
den §§ 585 bis 597 BGB geregelt ist. Mietrechtliche Vorschriften gelten hier nur aufgrund der
Verweisungen in den §§ 586 Abs. 2, 587 Abs. 2, 592, 593b sowie 594e BGB.
Aufgrund der Verweisung auf mietrechtliche Vorschriften und mangels abweichender gesetzlicher
Regelungen gilt das Mietrecht für die Form des Pachtvertragsabschlusses, die
Gebrauchsgewährungspflichten des Verpächters, die Pachtzahlung, die Mängelgewährleistung sowie
die Nebenpflichten von Pächter und Verpächter.
Auf einige wichtige - vom Mietvertragsrecht abweichende - Regelungen des Pachtrechts, auf die im
Vertragsmuster in den Bemerkungen zu den einzelnen Klauseln noch näher eingegangen wird, sei hier
bereits hingewiesen:
1. Nach § 584a BGB ist bei Pachtverträgen die außerordentliche befristete Kündigung in bestimmten
Fällen ausgeschlossen.
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2. Für die Fälle des mitverpachteten Inventars sind Erhaltung des Inventars und Gefahrtragung in §§
582ff. BGB besonders geregelt. Dabei ist zu unterscheiden: Wird ein Grundstück mit Inventar
verpachtet (einfache Mitverpachtung), so hat der Pächter für die Erhaltung des Inventars zu sorgen (§
582 Abs. 1 BGB). Der Verpächter bleibt jedoch verpflichtet, solche Inventarstücke zu ersetzen, die ohne
Verschulden des Pächters „in Abgang”gekommen sind (§ 582 Abs. 2 BGB). Übernimmt der Pächter das
Inventar dagegen zum Schätzwert mit der Verpflichtung, es bei der Beendigung der Pacht zum
Schätzwert zurückzugewähren (§ 582a BGB), so hat er für die Erhaltung des Inventars zu sorgen.
Aufgrund dieser Verpflichtung muss der die durch Zufall untergegangenen Inventarstücke ersetzen. Bei
dieser Art der Verpachtung trägt der Pächter also die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der
zufälligen Verschlechterung des Inventars. Er wird in einem solchen Fall nicht nach § 582 Abs. 2, § 587
Abs. 1 BGB von der Pflicht, die volle Pacht zu zahlen, befreit.
Zu beachten sind im Übrigen noch folgende spezialgesetzliche Regelungen:
1. Bei Kleingartenpacht gilt seit 4. April 1983 das Bundeskleingartengesetz (BGBl. I 1982, 210). Unter
einem Kleingarten im Sinne dieses Gesetzes versteht man einen Garten, der dem Nutzer zur nicht
erwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung und zur Erholung dient und in einer Anlage liegt, in der
mehrere Einzelgärten mit gemeinschaftlichen Einrichtungen zusammengefasst sind (Kleingartenanlage,
§ 1 Bundeskleingartengesetz).
2. Für die Jagdpacht gelten die §§ 11 bis 14 BJagdPG mit den Ausführungsgesetzen der Länder.
Gegenstand des Pachtvertrages ist dabei das Jagdausübungsrecht des Eigentümers.
3. Gemäß § 12 ApothekenG ist die Verpachtung einer Apotheke grundsätzlich verboten, ein darauf
gerichteter Pachtvertrag gemäß § 12 ApothekenG nichtig. Gegenstand eines solchen nichtigen
Pachtvertrags muss dabei die Apotheke als Unternehmen sein. Nach § 9 ApothekenG ist die
Verpachtung ausnahmsweise zulässig, wenn der Verpächter die Apotheke aus einem in seiner Person
liegenden wichtigen Grund nicht selbst betreiben kann oder nach dem Tode des Apothekers
erbberechtigte Kinder unter 23 Jahren vorhanden sind oder aber der erbberechtigte Ehegatte des
Apothekers bis zu seiner Wiederverheiratung verpachtet.
Pachtverträge über Gewerbeobjekte, insbesondere über Gaststätten, werden häufig mit
Ausschließlichkeitsbindungen verknüpft, die den Pächter verpflichten, bestimmte Waren (Getränke oder
bei der Tankstellenpacht Kraftstoffe) ausschließlich vom Verpächter oder einem Dritten zu beziehen.
Auf diese Weise sichert sich der Verpächter den Absatz seiner Produkte. Diese Bezugsbindungen sind
aber im Rahmen solcher Pachtverhältnisse nicht vertragsimmanent, sondern bedürfen einer
ausdrücklichen Vereinbarung (BGH, Urteil v. 25.11.1987, VIII ZR 283/87). Solche Bezugsbindungen
sind auch im Rahmen des Anwendungsbereichs der §§ 305 bis 310 BGB zulässig, wenn sie die
Dispositionsbefugnis des Pächters nicht gänzlich beseitigen, insbesondere ihm keine unzumutbaren
Mindestabnahmepflichten auferlegen. Diese Ausschließlichkeitsbindungen unterliegen der
Missbrauchsaufsicht der Kartellbehörden gemäß § 16 GWB. Wegen der Einzelheiten der Verbindung
eines Pachtvertrags mit einer Ausschließlichkeitsbindung vgl. Wolf/Eckert, Rn. 1733ff.
Steuerliche Hinweise
Angabepflicht der Steuernummer in Gewerbemietverträgen
Im Steueränderungsgesetz 2003 hat der Gesetzgeber die Rechnungsrichtlinie der EG zum 1.1.2004 in
nationales Recht umgesetzt. Wer künftig als Unternehmer den Vorsteuerabzug aus einer Rechnung
geltend machen will, muss die neuen Rechnungskriterien beachten. Hier sind zu nennen: Die
Steuernummer oder Umsatzsteuer-Identifikationsnummer, das Ausstellungsdatum, die
Rechnungsnummer, der Zeitpunkt der Vereinnahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts für
eine noch nicht ausgeführte Lieferung oder sonstige Leistung, sofern dieser Zeitpunkt feststeht und
nicht mit dem Ausstellungsdatum der Rechnung identisch ist, das nach Steuersätzen und einzelnen
Steuerbefreiungen aufgeschlüsselte Entgelt sowie der dazu anzuwendende Steuersatz.
Wichtig:
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Bei Dauerleistungen (z. B. Vermietungen, Leasing) müssen
vor dem 1.1.2004 geschlossene Verträge nicht nachträglich um die Steuernummer/UmsatzsteuerIdentifikationsnummer ergänzt werden,
bei nach dem 31.12.2003 geschlossenen Verträgen die Steuernummer oder UmsatzsteuerIdentifikationsnummer nur im Vertrag und nicht im Zahlungsbeleg genannt sein. Eine geänderte
Steuernummer ist dem Leistungsempfänger mitzuteilen.
Das Schreiben des Vermieters könnte wie folgt abgefasst werden: „Bezug nehmend auf den
Mietvertrag vom ... über die Vermietung der Büroräume im Erdgeschoss des Objekts ... teile ich Ihnen
als Vermieter meine Steuernummer mit. Sie lautet: ... .”
Wichtig:
Bei Dauerleistungen (Hausvermietungen, Leasingleistungen)
brauchen vor dem 1.1.2004 geschlossene Verträge keine fortlaufende Nummer enthalten bzw. nicht
nachträglich ergänzt werden,
ist es bei ab dem 1.1.2004 geschlossenen Verträgen ausreichend, wenn diese eine einmalige Nummer
enthalten (z. B. Wohnungs- oder Objektnummer, Mieternummer). Die jeweiligen Zahlungsbelege
brauchen keine gesonderte fortlaufende Nummer enthalten.
Wichtig:
Bei Miet- oder Pachtverträgen ist oft der Zeitraum der jeweiligen Leistung oder Teilleistung nicht
angegeben. Ausreichend ist hier die Angabe des Zeitraums in den einzelnen Zahlungsbelegen
(Überweisungsaufträge/Kontoauszüge). Diese können auch vom Leistungsempfänger ausgestellt sein.
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