814 Pfatthaagäcker_Begründung
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Stadt Friedrichshafen Begründung zum Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“ Entwurf Stand 22.03.2016/14.04.2016 O:\PL\002 BPläne\814 Pfatthaagäcker II\04_Verfahren\04_3_Entwurfsbeschluss\Sitzungsvorlage\814 Pfatthaagäcker_Begründung_lo.doc Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“ Begründung Inhaltsübersicht 1. Räumlicher Geltungsbereich ................................................................................. 2 2. Rechtsgrundlagen .................................................................................................. 3 3. Planungsrecht ......................................................................................................... 3 3.1 Früherer Rechtsstand .......................................................................................... 3 3.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan ........................................................ 3 3.3 Belange der Raumordnung ................................................................................. 3 4. Bestandsaufnahme................................................................................................. 4 4.1 Frühere Nutzung des Plangebietes ..................................................................... 4 4.2 Topographie und Bodenqualität .......................................................................... 4 5. Planinhalt ................................................................................................................ 5 5.1 Anlass und Ziel der Planung ................................................................................ 5 5.2 Städtebauliches und architektonisches Konzept / Örtliche Bauvorschriften ........ 5 5.3 Art und Maß der baulichen Nutzung .................................................................... 6 5.4 Erschließung........................................................................................................ 7 5.4.1 Äußere verkehrliche Erschließung................................................................. 7 5.4.2 Innere verkehrliche Erschließung .................................................................. 7 5.4.3 ÖV-Anbindung ............................................................................................... 7 5.4.4 Fuß- und Radwegeerschließung ................................................................... 7 5.4.6 Technische Erschließung .............................................................................. 7 6. Umweltbericht ......................................................................................................... 7 7. Kosten ..................................................................................................................... 8 Anlage: Umweltbericht, Langfassung 1 Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“ Begründung 1. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“ umfasst eine Fläche von ca. 2,5 ha und befindet sich im Südwesten von Ettenkirch – Waltenweiler, zwischen der Waltenweilerstraße und dem Wohngebiet „Pfatthaagäcker I“. Im Norden grenzt es an den Wirtschaftsweg mit dem Flst.Nr. 952, im Nordosten und Osten an die Flurstücke Nr. 936, 936/1 und 953/1, im Nordwesten an das Flurstück Nr. 950 und im Südosten an die Waltenweilerstraße. Aufgrund der Erschließungssituation sind ca. 0,1 ha der Waltenweilerstraße Teil des Geltungsbereiches. Darüber hinaus umfasst der Geltungsbereich einen Teil des Flurstücks mit der Nr. 953, das sich im Südwesten weiter erstreckt. 950 936 966 936/1 965 954 953/1 953 o.M. 2 Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“ Begründung 2. Rechtsgrundlagen • • • • • • • • • • • • • • • Baugesetzbuch (BauGB) vom 23.09.2004 Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23.01.1990 Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18.12.1990 Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) i.d.F. vom 05.03.2010 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29.07.2009 Naturschutzgesetz Baden-Württemberg (NatSchG) vom 23.06.2015 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) vom 24.02.2010 Umweltverwaltungsgesetz (UVwG) vom 25.11.2014. Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 16. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes (Verkehrslärmschutzverordnung – 16. BImSchV) vom 12.06.1990 Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) vom 17.03.1998 (Inkrafttreten 01.03.1999) Landes-Bodenschutz und Altlastengesetz (LBodSchAG) vom 14.12.2004 Gemeindeordnung (GemO) vom 24.07.2000 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) des Bundes vom 31.07.2009 Wassergesetz Baden-Württemberg vom 03.12.2013 3. Planungsrecht 3.1 Früherer Rechtsstand Das Plangebiet ist Teil des Außenbereichs. Planungsrechtliche Festsetzungen über einen Bebauungsplan liegen nicht vor. 3.2 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan 2015 der Verwaltungsgemeinschaft Friedrichshafen-Immenstaad vom 08.07.2006 als geplante Wohnbaufläche (W) dargestellt und ist damit entsprechend § 8 Abs. 2 BauGB aus diesen Planungsvorgaben entwickelt. 3.3 Belange der Raumordnung Belange der Raumordnung sind nicht betroffen. 3 Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“ Begründung 4. Bestandsaufnahme 4.1 Frühere Nutzung des Plangebietes Das Plangebiet befindet sich auf landwirtschaftlich genutzter Fläche. Ca. 1,4 ha sind mit altem Streuobstbestand bedeckt. Seit 1992 hat es an Bedeutung als Obstwiese verloren. Die gesamte Fläche wird seitdem vorwiegend als Pferdekoppel genutzt. Im Südwesten des Plangebietes steht ein Pferdestall mit Anbauten. o.M. 4.2 Topographie und Bodenqualität Topographie Das Plangebiet entwickelt im nördlichen Geltungsbereich den höchsten Geländepunkt mit ca. 466,5 m ü. N.N, und fällt mit einer Neigung von ca. 5,5% nach Süden hin relativ gleichmäßig ab. Der niedrigste Geländepunkt liegt bei ca. 462 m ü. N.N.. Entlang der Waltenweiler Straße neigt sich das Gelände in Richtung Osten ab. Hier erhöht sich das Gefälle bis zu 6,5 %. Bodenqualität Das Plangebiet ist in der Altlastenkartierung der Stadt Friedrichshafen nicht aufgeführt. Die Bodenuntersuchungen ergaben weder im Bereich der Streuobstwiese noch im Grünland oder auf der Fläche der Intensivobstanlage Hinweise auf Gefährdungen. 4 Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“ Begründung 5. Planinhalt 5.1 Anlass und Ziel der Planung Nachdem die vorhandenen Entwicklungspotenziale in Ettenkirch ausgeschöpft sind und eine Nachfrage nach weiteren Bauflächen besteht, soll die seit Langem geplante Weiterentwicklung des Gebiets „Pfatthaagäcker“ erfolgen. Mit der Entwicklung des Plangebiets sollen Wohnbauflächen mit einer Grundstücksgröße von jeweils ca.400 500 m² entstehen, um vorzugsweise den Eigenbedarf an Wohnbauland aus Ettenkirch / Waltenweiler abzudecken. Neben der Schaffung von Wohnraum zur Deckung des Eigenbedarfs wird auch zur Auslastung der bestehenden sozialen Infrastruktur eine Entwicklung des Plangebietes vorgenommen. Die Fläche wurde bereits 1992 seitens der Stadt Friedrichshafen mit dem Bestreben gesichert, an dieser Stelle eine künftige Wohnflächenentwicklung in Ettenkirch vorzunehmen. Der Planbereich ist im Flächennutzungsplan 2015 der Stadt Friedrichshafen als geplante Wohnbaufläche dargestellt und wurde mit der Entwicklungspriorität 1 eingestuft. Die Bebauung „Pfatthaagäcker II“ ist ein Teil der Ortserweiterung und schließt an das Wohngebiet „Pfatthaagäcker I „an. Die zu entwickelnde Fläche beträgt insgesamt ca. 2,4 ha und soll den künftigen Ortsrand von Waltenweiler bilden. 5.2 Städtebauliches und architektonisches Konzept / Örtliche Bauvorschriften Es ist eine den örtlichen Strukturen entsprechende offene Bebauung mit Einzel- und Doppelhäusern vorgesehen. Hierdurch entstehen ca. 29 Baugrundstücke mit einer Größe von 350 – 550 m². Je Grundstück sind max. zwei Wohneinheiten zulässig. Erschließung: Die Bebauung entwickelt sich entlang einer neu zu errichtenden Erschließungsstraße, die im Südosten eine Anbindung an die Waltenweilerstraße und im Nordwesten an das bestehende Gebiet Pfatthaagäcker erhält. Von dieser abzweigend ist zusätzlich eine Stichstraße vorgesehen. Zwei Gebäude werden über Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung erschlossen. Hierbei handelt es sich um Teile der Fuß- und Radwegeverbindung, welche in diesem Abschnitt überfahren werden dürfen. Die Gebäudestellung ist vorwiegend nach Süden bzw. Südwesten ausgerichtet. Der Versatz der Gebäude zueinander ermöglicht eine Wohnnutzung mit hoher Individualität sowie eine gute Belichtung und begünstigt die Nutzung von Photovoltaik- und Solaranlagen. Die Dachform ist als Satteldach vorgesehen. Baustruktur: Die Baustruktur orientiert sich am bestehenden Wohngebiet „Pfatthaagäcker I“. Doppelhäuser werden vorwiegend auf Grundstücken mit Südausrichtung geplant. Spritzmittelabdrift Im Nordwesten, angrenzend an das Plangebiet, verläuft ein Erschließungsweg für den im Westen gelegenen Aussiedlerhof. An diesen grenzt eine Intensivobstanlage. Nordöstlich des Plangebietes befindet sich ebenfalls eine Intensivobstanlage im Innenbereich. Von deren Rand werden aufgrund der möglichen Spritzmittelabdrift mindestens 20 Meter Abstand zu den geplanten Wohngebäuden eingehalten. Entlang der im 5 Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“ Begründung Nordwesten und im Nordosten verlaufenden Grenze des Geltungsbereichs, in Richtung der angrenzenden Intensivobstbestände, wird ein mind. 2 Meter breiter Schutzstreifen durch entsprechende Bepflanzung als Pflanzgebot im Bebauungsplan verankert. Die im Süden gelegene Intensivobstanlage entlang der Waltenweilerstraße wird durch den aktuellen Eigentümer soweit zurückgenommen, dass ein Spritzmittelabstand von 20 Meter eingehalten wird. Grün- Freiflächenstruktur: Im Geltungsbereich befindet sich eine Streuobstwiese, die sich im Südwesten, außerhalb des Plangebiets, weiter erstreckt. Eine Verzahnung des Landschaftsraums mit dem Plangebiet wird vorgesehen. Hierzu soll ca. die Hälfte der bestehenden Streuobstbäume am westlichen Rand des Plangebietes erhalten bleiben, indem ein Großteil als Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft, ein Teilbereich als öffentliches Grün festgesetzt wird. Über das öffentliche Grün wird eine Fuß- und Radwegeverbindung von der Waltenweilerstraße in das Wohngebiet vorgesehen. Nach Norden hin wird die bestehende Fußwegeverbindung in Richtung der Blankenriederstraße und zum Bushaltepunkt aufgenommen. Auf den öffentlichen Flächen ist darüber hinaus ein Kinderspielplatz sowie die Rückhaltung / Versickerung des Oberflächenwassers vorgesehen. Aufgrund der Ortsrand- und leichten Hanglage des Gebiets wird bei der Bebauungskonzeption und bei der Grünordnungsplanung besonders auf einen harmonischen Übergang zwischen Siedlungsrand und Landschaft sowie Einfügung in die Geländesituation geachtet. 5.3 Art und Maß der baulichen Nutzung Es ist eine aufgelockerte Wohnbebauung entsprechend eines Allgemeinen Wohngebietes nach BauNVO vorgesehen. Die dörfliche Struktur begründet eine großzügige Grundstücksbemessung von ca. 380 m²- 450 m² für Doppelhausgrundstücke, sowie 450 m² - 550 m² für freistehende Einfamilienhäuser. Entsprechend einer aufgelockerten Bebauung wird eine GRZ von 0,3 für Einfamilienhäuser und 0,35 für Doppelhaushälften festgesetzt. In Anlehnung an die an der Waltenweilerstraße gelegene Bebauung wird die Firsthöhe auf max. 11 Meter festgesetzt. In Anlehnung an die Bebauung von Pfatthaagäcker I wird die Firsthöhe im nördlichen Bereich des Plangebietes auf max. 10,00 Meter festgesetzt 6 Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“ Begründung 5.4 Erschließung 5.4.1 Äußere verkehrliche Erschließung Das Plangebiet wird im südlichen Teil des Plangebietes an das übergeordnete Netz (Waltenweilerstraße) angeschlossen. 5.4.2 Innere verkehrliche Erschließung Das Plangebiet wird durch eine Erschließungsstraße sowohl an die Waltenweilerstraße im Süden als auch an das Wohngebiet „Pfatthaagäcker I“ im Norden angebunden. Die Straßenbreite ist mit 5,0 Metern vorgesehen. Dies entspricht einer Anliegerstraße mit Mischnutzung. Von ihr abzweigend erschließt eine Stichstraße den südlichen Teil des Plangebiets. Insgesamt werden ca. 20 öffentliche Parkplätze ausgewiesen. Darüber hinaus ist freies Parken im Straßenraum möglich. 5.4.3 ÖV-Anbindung Das Plangebiet ist durch die nordöstlich gelegene Haltestelle „Waltenweiler“ an der Blankenriederstraße an den getakteten Bus-Linienverkehr der „Stadtverkehr Friedrichshafen GmbH“ und damit an das öffentliche Nahverkehrssystem angebunden. 5.4.4 Fuß- und Radwegeerschließung Das Plangebiet wird über ein eigenes Fuß- und Radwegesystem erschlossen. Dieses greift den im Nordosten des Plangebiets verlaufenden Fußweg auf, führt diesen nach Süden über öffentliche Grünflächen weiter und endet im Süden auf dem Fuß- und Radweg entlang der Waltenweilerstraße. 5.4.6 Technische Erschließung Das Plangebiet wird im Trennsystem entwässert. Dabei soll die Schmutzwasserentwässerung an den bestehenden Mischwasserkanal in der Waltenweiler Straße (K 7729) angeschlossen werden. Für die Regenwasserentwässerung ist im Plangebiet der Bau einer Retentionsanlage notwendig. Diese wird am tiefsten Punkt des Baugebietes angeordnet. Für die Ableitung des Regenwassers aus dem Überlauf bzw. Drosselablauf der Retention ist mit einem neu zu verlegenden Regenwasserkanal direkt an den Tägelbach anzuschließen. Hierzu ist die Waltenweiler Straße zu queren und der Regenwasserkanal auf Privatgrund bis zum Tägelbach zu verlegen. Die genaue Dimensionierung der Retention sowie der Rohrdurchmesser für Schmutzund Regenwasserkanäle wird in der weiteren Planung festgelegt. 6. Umweltbericht Auf den Umweltbericht wird verwiesen (siehe Anlage). 7 Bebauungsplan Nr. 814 „Pfatthaagäcker II“ Begründung 7. Kosten Die Kosten werden zum Satzungsbeschluss konkretisiert. Als erste Übersicht kann bereits zum Entwurfsbeschluss folgende Auskunft gegeben werden: Erschließung Straßenbaumaßnahmen Die Kosten für die Herstellung der Erschließungsanlagen inkl. der straßenbegleitenden Grünflächen belaufen sich voraussichtlich auf ca. 600.000 €. Von diesen Kosten werden ca. 570.000 € über die Erschließungsbeiträge refinanziert werden können. Regen- und Schmutzwasserkanalisation: Für die Herstellung der entwässerungstechnischen Infrastruktur werden Kosten von ca. 685.000 € anfallen. Öffentliche Grünflächen: Für die Herstellung der Öffentlichen Grünflächen im Sinne eines Spielplatzes werden Kosten von ca. 110.000 € anfallen. Diese Kosten sind nicht refinanziert werden Ausgleichsflächen/Minimierungsmaßnahmen Für die Bereitstellung der Grundstücke sowie die Herstellung und Entwicklung der Ausgleichsmaßnahmen werden Kosten von ca. 215.000 € anfallen. Über Erstattungen und Erschließungsbeiträge können hier ca. 149.000 € refinanziert werden. Monitoring: Die Kosten für das Monitoring belaufen sich auf ca. 22.000 € Aufgestellt: Stadtplanungsamt Friedrichshafen, PL-FN / Ne 8
