Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West
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Einwohnergemeinde Orpund Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West (ZPP 12) Erläuterungsbericht Auflage Bestandteile der Überbauungsordnung: • Überbauungsplan 1:500 • Überbauungsvorschriften Unterlagen mit orientierendem Inhalt: • Erläuterungsbericht • Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund. Bericht zum Gutachterverfahren (19.06.2012) Bern, 11. August 2014 Impressum Planungsbehörde Gemeinderat Orpund Gottstattstrasse 12 2552 Orpund Überbauungsordnung BHP Raumplan AG Fliederweg 10 Postfach 575 3000 Bern 14 Bearbeitung: Thomas Berz, Laura Chavanne, Jeannine Blank Richtprojekt ZSB Architekten SIA AG (Architektur) Schachenstrasse 40 4702 Oensingen Carmenstrasse 52 8032 Zürich Metron Bern AG (Verkehr, Öffentlicher Raum) Neuengasse 43 3001 Bern 1269_360_EB_DorfkernWest_140811.docx Inhaltsverzeichnis 1 2 3 4 Ausgangslage...................................................................................................................................... 4 1.1 Planungsgebiet ...................................................................................................................................4 1.2 Grundlagen .........................................................................................................................................4 1.3 Baurechtliche Rahmenbedingungen .................................................................................................5 1.4 Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund ................................................................................5 1.5 Betriebs- und Gestaltungskonzept Ortsdurchfahrt Orpund .............................................................6 1.6 Gesamtplanung der ZPP 12 Dorfkern ...............................................................................................7 Richtprojekt ....................................................................................................................................... 10 2.1 Projektbeschrieb .............................................................................................................................. 10 2.2 Beurteilung durch das Gutachtergremium .................................................................................... 12 Inhalte der Überbauungsordnung .................................................................................................. 14 3.1 Allgemeines ...................................................................................................................................... 14 3.2 Nutzung und Bebauung .................................................................................................................. 14 3.3 Aussenraum ..................................................................................................................................... 15 3.4 Erschliessung und Parkierung ........................................................................................................ 16 3.5 Umwelt.............................................................................................................................................. 17 3.6 Weitere Bestimmungen................................................................................................................... 17 Vorgehen ............................................................................................................................................ 18 4.1 Planungsorganisation ...................................................................................................................... 18 4.2 Verfahren.......................................................................................................................................... 18 4.3 Vorprüfung ....................................................................................................................................... 18 4.4 Öffentliche Auflage .......................................................................................................................... 18 Anhang 1 Vorprüfungsbericht AGR vom 15. April 2014 ......................................................................... 19 Anhang 2 Bereinigung aufgrund der Vorprüfung ..................................................................................... 29 Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 1 4 Ausgangslage 1.1 Planungsgebiet Zentral gelegenes Baugebiet Das Planungsgebiet liegt nördlich der Hauptstrasse am Wegkreuz von Lindenstrasse und Hohlenweg und bildet den historischen und funktionalen Kern des Ortszentrums Orpund. Es umfasst eine Fläche von rund 10’400 m2 und ist weitgehend überbaut. Chance für die Ortsentwicklung Die Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West ermöglicht die Verlegung des Hohlenwegs und die Neuorganisation der Erschliessung, die Neugestaltung des öffentlichen Raums (Dorfplatz) und die Realisierung eines Wohn- und Geschäftshauses an der Hauptstrasse sowie einer Wohnüberbauung an der Lindenstrasse. Sie trägt damit wesentlich zur angestrebten Stärkung und Aufwertung des Ortszentrums Orpund bei. Abbildung 1: Planungsgebiet im Ortszentrum Orpund (orange) 1.2 Grundlagen Die Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West basiert auf folgenden Grundlagen: • • • • • • • Zonenplan und Baureglement (25.04.2012) Richtplan Verkehr (25.04.2012) Planungs- und Infrastrukturvertrag (15.11.2011) Betriebs- und Gestaltungskonzept Ortsdurchfahrt Orpund (12.01.2011) Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund. Bericht zum Gutachterverfahren 2012 (19.06.2012) Richtprojekt „Betriebs- und Gestaltungskonzept Dorfplatz Orpund“ (09.10.2013) Baugesuch Parzelle 1373 (23.05.2013) Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 5 1.3 Baurechtliche Rahmenbedingungen ZPP 12 Dorfkern Das Planungsgebiet liegt im Wirkungsbereich der Zone mit Planungspflicht (ZPP) 12 Dorfkern. Das Baureglement (Art. 319 Abs. 2) definiert den Planungszweck wie folgt: • • • Erweiterung des Ortszentrums mit einer verdichteten Überbauung für Wohnen, Arbeiten und öffentliche Nutzungen Verlegung der Einmündung Hauptstrasse/Hohlenweg und Gestaltung eines Dorfplatzes Sicherstellung von zentrumsbildenden öffentlichen Räumen und durchgehenden Fuss- und Radwegverbindungen Abbildung 2: Abstimmung mit Zentrumsentwicklung Ausschnitt Zonenplan mit ZPP 12 Dorfkern und ZPP 13 Gottstatt Die Überbauungsplanung in der ZPP 12 Dorfkern ist mit der Entwicklung im Baugebiet südlich der Hauptstrasse (ZPP 13 Gottstatt) und mit der geplanten Sanierung der Ortsdurchfahrt abzustimmen. Mit dem Städtebaulichen Konzept Ortszentrum Orpund (2012) und dem Betriebs- und Gestaltungkonzept Ortsdurchfahrt Orpund (2011) liegen die dafür nötigen Grundlagen vor. 1.4 Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund Gutachterverfahren Das Städtebauliche Konzept Ortszentrum Orpund wurde im Auftrag der Einwohnergemeinde Orpund und der MLG Generalunternehmung AG (Bauträgerin ZPP 13 Gottstatt) erstellt. Die Erarbeitung erfolgte durch ein qualifiziertes Planungsteam und wurde durch ein Fachgremium begleitet (Gutachterverfahren). Die Ergebnisse und Empfehlungen des Gutachterverfahrens sind im Bericht vom 19.06.2012 dokumentiert. Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 6 Städtebauliches Gesamtkonzept Mit dem städtebaulichen Konzept liegt ein überzeugendes Gesamtkonzept für die bauliche Entwicklung im Ortszentrum und in den einzelnen Teilgebieten vor. Es dient dem Gemeinderat als Grundlage für die Ausarbeitung und die gegenseitige Abstimmung der Überbauungsordnungen in den ZPP 12 Dorfkern und 13 Gottstatt. Empfehlungen Die untenstehenden Empfehlungen aus dem Gutachterverfahren waren für die Erarbeitung der Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West massgebend:1 Das städtebauliche Konzept ist als Grundlage für die Weiterbearbeitung zu übernehmen. • Für die Weiterbearbeitung (Überbauungsordnung, Bauprojekt) ist eine fachliche Begleitung sicherzustellen. • Die Setzung und Ausgestaltung des Neubaus im Sektor B4 ist für die städtebauliche Wirkung entscheidend. Sie ist in der UeO aufgrund eines Vorprojekts präzis und eng zu definieren. • In der UeO ist die Qualitätssicherung der architektonischen Ausformulierung der Neubauten und der Aussenraumgestaltung sicherzustellen. • Abbildung 3: Städtebauliches Konzept Ortszentrum Orpund: Teilgebiet Dorfkern West (farbig hinterlegt) 1.5 Betriebs- und Gestaltungskonzept Ortsdurchfahrt Orpund Flankierende Massnahme zur Autobahn A5 Die Sanierung der Ortsdurchfahrt Orpund (Hauptstrasse) ist Bestandteil der verkehrlichen flankierenden Massnahmen (vfM) zum Ostast der A5 Umfahrung Biel. Für den Strassenplan und die Realisierung ist der Kanton Bern (Tiefbauamt) zuständig. Die Realisierung hat spätestens bis zur Inbetriebnahme des Ostastes zu erfolgen. Als Grundlage für den Strassenplan dient das Betriebs- und Gestaltungskonzept von Metron Bern AG vom 12.01.2011. 1 siehe Bericht vom 19.06.2012, S. 12 und 14 Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage Massnahmen im Ortszentrum 7 Das Betriebs- und Gestaltungskonzept wurde auf die künftige bauliche Entwicklung im Ortszentrum abgestimmt. Es sieht im Ortszentrum folgende Massnahmen vor: • • • • • • • Neuer Strassenquerschnitt mit Mehrzweckstreifen Einbezug der Vorflächen im Ortszentrum als öffentliche Räume Neue Einmündung des Hohlenwegs vis-à-vis der Byfangstrasse Verkehrsberuhigter rückwärtiger Raum (Lindenstrasse) Schaffen eines Dorfplatzes im Bereich der neuen Einmündung Hohlenweg Einbau eines Kreisels beim Knoten Gottstattstrasse Abbiegehilfe beim Knoten Brüggstrasse. 1.6 Gesamtplanung der ZPP 12 Dorfkern Perimeter der TeilÜberbauungsord– nungen Der Perimeter der ZPP 12 Dorfkern wird in zwei Teil-Überbauungsordnungen aufgeteilt. Die Aufteilung ist aus Abbildung 4 ersichtlich. Abbildung 4: Perimeter der Teil-Überbauungsordnungen in der ZPP 12 Dorfkern Die Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West umfasst den Sektor A, die Sektoren B1-B4 und den nördlichen Teil des Sektors B8 (Parzelle 1373). Infolge eines Landabtauschs wird ein 4 m breiter Streifen des Sektors A den Sektoren B6 und B7 zugeschlagen und in die Teil-Überbauungsordnung Dorfkern Süd integriert. Die Verschiebung hat keine Auswirkungen auf die Bebauungsmöglichkeiten und die Verteilung der Nutzungsmasse. Die Teil-Überbauungsordnung Dorfkern Süd umfasst die Sektoren B5, B6 und B7 sowie den südlichen Teil des Sektors B8 (Parzellen 743 und 869). Die Parzellen 743 und 869 werden in den Sektor B6 integriert. Die Zusammenlegung hat keine Auswirkungen auf die Bebauungsmöglichkeiten und die Verteilung der Nutzungsmasse. 8 Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage Einzelvorhaben auf Parzelle 1373 Für Parzelle 1373 (Sektor B) hat der Gemeinderat nach Absprache mit dem AGR der Bewilligung eines Einzelvorhabens ohne Überbauungsordnung zugestimmt. Das Bauprojekt entspricht den Vorgaben der ZPP 12 Dorfkern und dem Städtebaulichen Konzept Orpund und wurde dem Gutachtergremium Ortszentrum Orpund zur Beurteilung vorgelegt. Die Baubewilligung wurde vom Regierungsstatthalteramt im Oktober 2013 erteilt. Die Parzelle 1373 wird nachträglich in die Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West integriert. Sektoren und Nutzungsmasse Die Tabelle in Abbildung 5 zeigt die Aufteilung der Sektoren und Nutzungsmasse auf die beiden Teil-Überbauungsordnungen. Parzelle Festlegung ZPP 12 Dorfkern Fläche m2 Nr. Sektor AZ min. Festlegung Teil-Überbauungsordnungen AZ max. BGF max. Teil-UeO Sektor AZ min. AZ max. BGF min. BGF max. 158 667 = B1 0.45 0.65 = Dorfkern West B1 0.45 0.65 455 1'230 = B2 0.45 0.65 = Dorfkern West B2 0.45 0.65 0.45 0.65 0.45 0.65 119 885 = B3 neu 1'421 = B4 199 1'000 = B5 0.45 1'098 592 = B6 0.45 24 1'509 = B7 216 5'686 = B7 = Dorfkern West B3 = Dorfkern West B4 0.65 = Dorfkern Süd C 450 650 0.65 = Dorfkern Süd B 266 385 6400 = Dorfkern Süd A 3252 1800 1'800 6'640 * 1'373 3'657 = B8 = Dorfkern West C 743 1'393 = B8 0.45 0.65 = Dorfkern Süd B 627 3'252 905 869 742 = B8 0.45 0.65 = Dorfkern Süd B 334 482 * inkl. Änderung Baureglement: + 240 m 2 BGF Abbildung 5: Familienwohnungen und grössere Spielfläche nach Art. 46 BauV Im Perimeter der ZPP 12 Dorfkern werden voraussichtlich 39 neue Familienwohnungen erstellt (siehe Tabelle). Gemäss Art. 46 BauV ist für 39 Familienwohnungen eine grössere Spielfläche von mind. 500 m2 vorzusehen. Wohnungen gesamt Familienwohnungen Teil-UeO Dorfkern West, Sektor B4 10 8 Teil-UeO Dorfkern West, Sektor B8 22 22 Teil-UeO Dorfkern Süd, Sektor B6 12 9 Teil-UeO Dorfkern Süd, Sektor B7 15 Alterswohnungen 0 59 39 Total Abstimmung der TeilÜberbauungsordnungen Aufteilung der Sektoren und Nutzungsmasse Die Teil-Überbauungsordnungen Dorfkern West und Dorfkern Süd wurden parallel erarbeitet und inhaltlich eng aufeinander abgestimmt. Abbildung 6 zeigt die wesentlichen Inhalte der Gesamtplanung der ZPP 12. Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage re ss e he gr ö el fläc S pi Abbildung 6: Wesentliche Inhalte der Teil-Überbauungsordnungen Dorfkern West und Dorfkern Süd: - Baufelder für Neubauten (weiss) - Zufahrt zu den einzelnen Sektoren und Baufeldern - Ein- und Ausfahrt unterirdische Einstellhallen - Oberirdische Parkierung (Kurzzeit und Besucher) - Gliederung Aussenraum: Erschliessung / Platz / begrünt (privat) - Grössere Spielfläche 9 Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 2 10 Richtprojekt Im Auftrag der Einwohnergemeinde Orpund und der Hans Gutjahr-Stiftung haben ZSB Architekten SIA AG (Architektur) und Metron Bern AG (Verkehr, Öffentlicher Raum) auf der Basis des Städtebaulichen Konzepts Ortszentrum Orpund ein Richtprojekt für die Sektoren A und B1-B4 erarbeitet (vgl. Abbildungen 7 und 8). 2.1 Projektbeschrieb Neugestaltung des öffentlichen Raums Durch die Verlegung des Hohlenwegs und das neue Wohn- und Geschäftshaus entsteht eine Abfolge von öffentlichen Räumen mit unterschiedlichem Charakter. Mit der Aufwertung des öffentlichen Raums und der Schaffung eines Dorfplatzes wird eine zentrale Massnahme des Räumlichen Entwicklungskonzepts Orpund (2011) umgesetzt. Neue Einmündung Hohlenweg Die neue Kreuzung Hauptstrasse/Hohlenweg/Byfangstrasse macht das Ortszentrum von der Hauptstrasse aus sicht- und erlebbar. Die Ausweitung zwischen den Gebäuden Lindenstrasse 2 und dem Neubau hat den Charakter eines Dorfplatzes. Als Gestaltungselemente sind Bäume, ein Brunnen und Sitzgelegenheiten vorgesehen. Rückwärtiger Platz Der rückwärtige Bereich der Lindenstrasse mit der bestehenden Linde und der offenen Platzfläche schafft einen von der Hauptstrasse abgewandten, ruhigen Raum. Um die Nutzung nicht einzuschränken, ist eine einfache Platzgestaltung vorgesehen. Durch die Materialisierung (z.B. Mergel) wird die Platzfläche vom Strassenraum (Hartbelag) abgegrenzt. Öffentliche Sammelparkierung Am südlichen Platzrand sind ca. zehn öffentliche Parkplätze für Gäste und Kunden von Geschäften im Ortszentrum vorgesehen. Damit wird die heute wilde Parkierung in der Lindenstrasse geordnet. Für grössere Veranstaltungen auf dem Platz können die Parkplätze gesperrt werden. Ca. sechs weitere öffentliche Parkplätze sind auf dem östlich angrenzenden Areal (Parzelle 216) vorgesehen. Die Zufahrt erfolgt via Hohlenweg über den Fahrweg nördlich des neuen Wohn- und Geschäftshauses. Bestehende Gebäude Die Gebäude Lindenstrasse 2 und Hohlenweg 8 und 9 bleiben bestehen. Sie sind im Bauinventar der kant. Denkmalpflege als erhaltenswert eingestuft. Um- und Ausbauten sind im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen möglich. Ein allfälliger Ersatzbau erfordert eine separate Planung. Neues Wohn- und Geschäftshaus Das neue Wohn- und Geschäftshaus ersetzt das bestehende Gebäude Hohllenweg 2. Es hat durch seine Lage und Ausrichtung eine dominante Stellung im Strassenraum. Das Gebäude ist auf die Hauptstrasse, den Hohlenweg und den rückwärtigen Platz ausgerichtet. Es zählt drei Vollgeschosse ohne Dach- oder Attikageschoss. Das Erdgeschoss ist prädestiniert für publikums orientierte Nutzungen wie Gewerbe, Gastgewerbe, Dienstleistungen oder Verkauf. In den Obergeschossen sind ca. 10 Wohnungen vorgesehen. Abbildung 7: Planung 7 Be ) 188 ton Metron Bern AG Neuengasse 43 / 3001 Bern [email protected] www.metron.ch T: 031 380 76 80 F: 031 380 76 81 09.10.2013 PDF: R:\PROJEKTE\m9\19-12-061-00\4_plaene\PDF\Pla021_Dorfplatz_Def_200_130918.pdf VectorWorks: R:\PROJEKTE\m9\19-12-061-00\4_plaene\Situation_Projekt_130827.vwx 84 x 60 18.09.2013 elm / sne, mil Gez./Gepr. Format Rev.Datum 021 19-12-061-00 Datum Pl.Nr. Brunne Bru Brunn unnen aus Beton unne on Proj.Nr. 1:200 ue Sitzbänke iitzbänke itzb itz tz zbänke zb bä b ä änke änk nk ke eH Holz Ho olz Ne Baumgrube mgrube Randabschluss: Naturstein ng dab ssu faab Baumscheibe Baumscheib em mii Mergel (wie Platz) mit Platz Ein be Betriebs- und Gestaltungskonzept Mst. Asphalt 5 s7 Bu Baum geplant (Fraximus ornus) Neugestaltung Dorfplatz Gemeinde Orpund Ortsdurchfahrt Orpund ller nn (he lle 2 e Ein Neu fass ung e Stu fen (h eller nn Raif feise n-Ba nk 190 Neu eg Res ta «Ze urant ntru m» fen Stu ste Beto n) 11 .3 0 432.26 433.02 .0 0 5.5 Asphalt p 432.50 432.60 432.06 stand 3.60m Strassenab Plan den N eue alte 433.60 Einfas sung Electro Gutjahr 194 Neue hrba shalle Eingang 17.17 2 hnra nd) rbe Gewe 1.09 NF:47 21.61 nhaus Treppe 432.30 b Fa 0m (a 0 29.3 Stra sse432.07 nabs tand 5.0 ch dis erir unt % 5-6 Objekt Kun 187 v. H pro Bau B aumgrube Randabschluss:: N au Natu atu urstein u ein Bepflanzung B epf ep p mit Gräsern sern ern rrn n un u und nd Wilds Wild Wildstauden Wil W ill Baum B Ba a Bestand AK e hall tell ins toe u eA Asphalt 433.20 0 431.75 432.00 32.0 20 4.5 0 Bauträgerschaft rung arkie zeitp Kurz rant « Linde » 187B Spielplatz 6.0 0 8 5. eg en nd Fussw lenw ng Hoh fälle Ge ssu 0 infa 8 0 eE 4.1 Gr Neu 19.9 Byfa ngstr asse 6.2 ta z s ab 1 0 5.0 Denner 196 Platzfläche Mergelbelag Randabschluss Naturstein Einstellhalle Zufahrt ZPP 13 199 9 Parkplätze, Mergelbelag Markierung durch Band Naturstein einreihig g 10 198 Ver ein Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 11 00 m 9 Situationsplan Richtprojekt (Metron Bern AG / ZSB Architekten SIA AG, Projektstand 09.10.2013) Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 12 Die Parkierung erfolgt unterirdisch. Die Ein- und Ausfahrt zur unterirdischen Einstellhalle ist im Gebäude angeordnet. Die Einstellhalle erstreckt sich unter den öffentlichen Platz. Erschliessung Die Zufahrt zu sämtlichen Liegenschaften und den öffentlichen Parkplätzen erfolgt ab der Hauptstrasse über die neue Einmündung des Hohlenwegs. Öffentliche Fuss- und Velowegverbindungen gewährleisten eine hohe Durchlässigkeit. Begegnungszone Der gesamte Bereich Hohlenweg und Lindenstrasse wird als Mischverkehrsfläche gestaltet. Vorgesehen ist die Signalisation als Begegnungszone mit Tempo 20 und Vortritt für Fussgängerinnen und Fussgänger. Diese Verkehrsregelung entspricht dem Charakter des Dorfplatzes und erhöht die Aufenthaltsqualität und Verkehrssicherheit. Der rückwärtige Platz ist autoverkehrsfrei. Abbildung 8 Neubau Wohn- und Geschäftshaus: Ansicht West und Längsschnitt (ZSB Architekten SIA AG, Projektstand 19.09.2013) 2.2 Beurteilung durch das Gutachtergremium Das Richtprojekt wurde dem Gutachtergremium Ortszentrum Orpund anlässlich von zwei Sitzungen präsentiert. Das Gutachtergremium beurteilte das Richtprojekt positiv und empfiehlt es zur Umsetzung. Für die Ausarbeitung der Bauprojekte hat das Gutachtergremium am 19.09.2013 folgende Beurteilung und Empfehlung abgegeben: Die Gestaltung des öffentlichen Raums ist angemessen und gut gelöst. Die Abfolge der einzelnen Bereiche (Lindenstrasse, Hohlenweg, Platzfläche) wird mit einfachen Gestaltungselementen aufgezeigt. • Bei der rückwärtigen Platzfläche ist auf die Material- und Farbwahl zu achten (keine zu helle Wirkung, keine Beeinträchtigung der Nutzung). • Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage • • • • • • • • 13 Die öffentlichen Parkplätze sind so zu gestalten, dass Fahrmanöver über die Platzfläche verhindert werden. Auf störende bauliche Abgrenzungen ist zu verzichten. Die Baumstandorte sind gut gewählt. Sie dienen der Orientierung im Raum und der Verkehrslenkung. Neue Bäume müssen sich der bestehenden Linde unterordnen. Der vorgeschlagene Brunnen ist ein bereicherndes Element am richtigen Ort. Die Gestaltung des Brunnens muss hohe Anforderungen erfüllen. Die Begegnungszone mit gleichberechtigtem Miteinander der verschiedenen Verkehrsarten und Nutzungen ist für die Situation im Ortszentrum richtig. Die Setzung und Ausrichtung des Neubaus ist städtebaulich richtig. Fassadengestaltung und Materialisierung sind sorgfältig zu erarbeiten. Ein muraler Charakter wird bevorzugt. Eine verputzte Fassade würde der Bedeutung des Gebäudes nicht gerecht. Dachaufbauten sind möglichst zu vermeiden. Die Sicht ab der Hauptrasse (insb. aus Richtung Biel) auf das Dach ist zu beachten. Die Arkaden im Erdgeschoss sind ein neues Element in Orpund. Bei der Weiterbearbeitung sind eine feinere Ausbildung der Stützen und eine Rhythmisierung zu prüfen. Der Belag des Strassenraums muss in die Arkaden weitergezogen werden. Auf Vordächer ist zu verzichten. Es sind Perspektive anzufertigen, welche den Neubau im Kontext der umgebenden Bebauung zeigen. Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 14 3 Inhalte der Überbauungsordnung Die folgenden Erläuterungen beziehen sich auf den Überbauungsplan und die Überbauungsvorschriften. 3.1 Allgemeines Planungszweck Art. 1 Mit der Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West werden die planungsrechtlichen Grundlagen geschaffen, damit das Areal überbaut werden kann. Der Artikel nennt die Ziele, die mit der Überbauungsordnung erreicht werden sollen. Wirkungsbereich Art. 2 Die Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West umfasst die Parzellen 119, 158, 406, 455, 1346, 1373 und die Teilparzellen 1066 und 31. Stellung zur Grundordnung, Art. 3 Die Teil-Überbauungsordnung entspricht den Vorgaben der Zone mit Planungspflicht ZPP 12 Dorfkern gemäss Art. 319 des Baureglements. Die Vorschriften des Baureglements gelten auch für die Teil-Überbauungsordnung, sofern diese nichts anderes bestimmt. Bestandteile Art. 4 Die Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West besteht aus dem Überbauungsplan 1:500 und den Überbauungsvorschriften, welche die verbindlichen Festlegungen enthalten. Der vorliegende Erläuterungsbericht und das Städtebauliche Konzept Ortszentrum Orpund sind ergänzende Dokument mit orientierendem Inhalt. 3.2 Nutzung und Bebauung Nutzungsart Art. 5 In allen Sektoren ist gemischte Nutzung zugelassen, d.h. Wohnen, stilles bis mässig störendes Gewerbe, Gastgewerbe, Dienstleistungen und Verkauf bis 500 m2 Verkaufsfläche. Es gilt die Lärmempfindlichkeitsstufe (ES) III. Im Neubau im Sektor B4 sollen im Erdgeschoss möglichst publikumsorientierte Nutzungen angeordnet werden (Gewerbe, Gastgewerbe, Dienstleistungen, Verkauf). Bebauung Sektor B4 Art. 6, 7, 10 Im Sektor B4 kann das Gebäude Hohlenweg 2 durch ein neues Wohn- und Geschäftshaus ersetzt werden. Das Bauvolumen wird durch das Baufeld, die Geschosszahl (3 Vollgeschosse ohne Dach- oder Attikageschoss) und die maximale Bruttogeschossfläche (1'800 m2 BGF) definiert. Das Baufeld ist auf den künftigen Strassenrand der Kantonsstrasse abgestimmt. Die erforderlichen Sichtweiten bei der Einmündung Hohlenweg sind gewährleistet. Die unterirdische Einstellhalle erstreckt sich unter den öffentlichen Platz im Sektor A. Die Einwohnergemeinde Orpund hat der Hans Gutjahr-Stiftung zu diesem Zweck ein Unterbaurecht eingeräumt. Die Fläche der Einstellhalle ist auf max. 800 m2 beschränkt. Die Ein- und Ausfahrt befindet sich im Gebäude. Die Einstellhalle ist so zu erstellen, dass sie später erweitert und auch für den Sektor B3 genutzt werden kann (gemeinsame Ein- und Ausfahrt). Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 15 Bebauung Sektor B8 Art. 8, 9, 10 Im Sektor B8 können zwei Mehrfamilienhäuser errichtet werden. Das Bauvolumen wird durch die Baufelder, die Geschosszahl (3 Vollgeschosse mit Dachgeschoss) und die maximale Bruttogeschossfläche (3'252 m2 BGF) definiert. Die Lage und Ausdehnung der unterirdischen Einstellhalle wird durch ein Baufeld definiert. Bebauung Sektoren B1-B3 Art. 10 und 11 In den Sektoren B1-B3 wird die zulässige Bebauung durch die Ausnützungsziffer (AZ) und die Geschosszahl definiert. Die AZ beträgt mindestens 0,45 und höchstens 0,65. Es sind 2 Vollgeschosse mit Dachgeschoss zulässig. Die Grundstücke sind bereits überbaut. Die Gebäude Lindenstrasse 2, Hohlenweg 8 und Hohlenweg 9 (teilweise) sind im kantonalen Bauinventar als erhaltenswert bezeichnet. Für den Umgang mit erhaltenswerten Gebäuden gelten Art. 10 a-e des kantonalen Baugesetzes. Baugestaltung Art. 12 Der Artikel enthält wichtige Grundsätze und Vorgaben für die Bau- und Dachgestaltung. An die Bauprojekte werden hohe Anforderungen gestellt. Gebäude und Aussenräume müssen sich in die Umgebung einfügen und zu einem attraktiven Ortszentrum beitragen. 3.3 Aussenraum Erschliessungsbereich Art. 13 Der Erschliessungsbereich umfasst den öffentlichen Strassenraum sowie die privaten Vorplätze und Erschliessungsflächen. Er gewährleistet den Zugang zu den Gebäuden und Baufeldern sowie die arealquerenden Wegverbindungen für den Fuss- und Veloverkehr. Die Erschliessungsbereiche werden als Mischverkehrsfläche gestaltet. Im Sektor A ist eine Begegnungszone (Tempo 20) vorgesehen. Die Signalisation erfolgt in einem separaten Verfahren. Öffentlicher Platz Art. 14 Durch die Verlegung des Hohlenwegs und die Neuparzellierung entsteht im rückwärtigen Bereich ein ruhiger, von der Hauptstrasse abgewandter Platz. Die Platzfläche ist öffentlich nutzbar und steht für Anlässe, Veranstaltungen, Märkte etc. zur Verfügung. Am südlichen Rand sind Kurzzeit-Parkplätze für Gäste und Kunden von Geschäften im Ortszentrum vorgesehen. Mit Ausnahme der Parkplätze ist der Platz autoverkehrsfrei. Gestaltung Sektor A Art. 15 Der Sektor A soll attraktiv und einladend gestaltet werden. Die Bestimmungen legen wichtige Gestaltungsgrundsätze fest. Entlang der Kantonsstrasse ist die Gestaltung noch im Detail mit dem Projekt zur Sanierung der Ortsdurchfahrt abzustimmen. Begrünter Aussenraum Art. 16 Die begrünten Aussenräume sind private Aussenbereiche. Sie sind vom öffentlichen Raum abgegrenzt und stehen den Bewohnerinnen und Bewohnern zur Verfügung. Die vorgesehenen Kinderspielplätze und eine grössere Spielfläche im Umfang von 500 m2 sind im Überbauungsplan eingetragen. Zusätzlich steht der öffentliche Platz im Sektor A für Aufenthalt und Spiel zur Verfügung. Bepflanzung Art. 17 Die bestehende Linde an der Kreuzung Hohlenweg-Lindenstrasse soll erhalten oder, falls dies nicht möglich ist, durch einen gleichwertigen Baum ersetzt werden. Zwei neue Hochstammbäume sind an den im Überbauungsplan bezeichneten Stellen zu pflanzen. Um die Nutzung des öffentlichen Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 16 Platzes nicht einzuschränken, wird von weiteren Baumpflanzungen im Platzbereich abgesehen. Aussenraumgestaltungsplan, Art. 18 Der Aussenraumgestaltungsplan ist eine zwingende Voraussetzung für die Beurteilung und Bewilligung von Baugesuchen. 3.4 Motorisierter Verkehr Art. 19 Erschliessung und Parkierung Die Zufahrt des motorisierten Verkehrs führt für die Sektoren A und B1-B4 von der Hauptstrasse über die neue Einmündung Hohlenweg. Die heute bestehende Ein- und Ausfahrt in die Lindenstrasse (westlich Sektor B3) wird ab Höhe der Parzelle 158 für den motorisierten Verkehr gesperrt. Die Zufahrt ü zu den Kundenparkplätzen der Bäckerei Linde (Parzelle 911) bleibt weiterhin möglich. Durch die Konzentration auf eine Zufahrt ab der Hauptstrasse wird die Verkehrssituation geklärt und beruhigt. Die Zufahrt zum Sektor B8 erfolgt über die Lindenstrasse ab der Steinmattstrasse. Fuss- und Velowege Art. 20 Die Mischverkehrsfläche im Sektor A schafft attraktive Bedingungen für den Fuss- und Veloverkehr. Die Weiterführung der Wegverbindungen vom öffentlichen Platz zum Vereinshaus (Parzelle 24) ist in der Teil-Überbauungsordnung Dorfkern Süd gesichert. Autoabstellplätze Art. 21 In den Sektoren B1-B3 erfolgt die Parkierung für die bestehenden Gebäude und Nutzungen wie bisher oberirdisch. Im Sektor B4 sind sämtliche Autoabstellplätze für Bewohner, Besucher und Kunden unterirdisch anzuordnen. Oberirdische Besucher- und Kundenparkplätze können durch einen Einkauf in die öffentliche Sammelparkierung im Sektor A erstellt werden (vgl. Art. 23). Im Sektor B8 erfolgt die Parkierung für die Bewohner in der unterirdischen Einstellhalle. Für Besucher sind oberirdische Parkplätze vorgesehen. Öffentliche Sammelparkierung Art. 22 Die öffentliche Sammelparkierung dient dazu, Kurzzeit-Abstellplätze für Kunden und Besuchern zu bündeln. Geschäfte und Betriebe im Ortszentrum können sich in die Sammelparkierung einkaufen und dadurch ihre Parkplatzerstellungspflicht ganz oder teilweise erfüllen. Der Einkauf ist freiwillig. Die Bündelung von Abstellplätzen entlastet Strassenraum, Vorplätze und Vorbereiche von Parkflächen und Parkierungsverkehr. Durch Mehrfachnutzung können die Parkplätze zudem besser ausgelastet werden. Ähnliche Sammelparkierungsanlagen zur öffentlichen Benützung sind in der TeilÜberbauungsordnung Dorfkern Süd und in der Überbauungsordnung Gottstatt vorgesehen. Ein- und Ausfahrt Einstellhallen Art. 23 Die Lage der Ein- und Ausfahrten der unterirdischen Einstellhallen in den Sektoren B4 und C sind im Überbauungsplan verbindlich festgelegt. Notzufahrt Art. 24 Der Artikel regelt die Notzufahrt zu den einzelnen Sektoren. Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 17 3.5 Umwelt Lärmschutz Art. 25 Der Artikel bezieht sich hauptsächlich auf Neubauten, die dem Strassenlärm der Hauptstrasse ausgesetzt sind. Im Baubewilligungsverfahren ist aufzuzeigen, wie durch bauliche Massnahmen die Einhaltung der Lärmschutzwerte gewährleistet wird. Energie- und Wärmeversorgung Art. 26 Für die Energie- und Wärmeversorgung sind die Vorschriften der kantonalen Energiegesetzgebung einzuhalten. Auf weitergehende Bestimmungen wird verzichtet. Entwässerung Art. 27 Für die Entwässerung ist die Generelle Entwässerungsplanung (GEP) der Gemeinde massgebend. Naturgefahren Art. 28 Mit dem Artikel wird verhindert, dass die Hochwassergefährdung im Bereich der Hauptstrasse infolge von Terrainanpassungen in das Baugebiet verlagert wird. Entsorgung Art. 29 Die Entsorgung der Abfälle richtete sich nach dem Abfallreglement und dem Sammelsystem der Gemeinde Orpund. Die Containerstandorte für die Sammlung von Haus- und Grünabfällen sind im Überbauungsplan bezeichnet. 3.6 Weitere Bestimmungen Qualitätssicherung Art. 30 An die Baugestaltung werden hohe Anforderungen gestellt. Die Bauprojekte werden dem Gutachtergremium Ortszentrum Orpund zur Beurteilung vorgelegt, das bereits das städtebauliche Konzept Ortszentrum Orpund und die Richtprojekte begutachtet hat. Neuordnung des Grundeigentums Art. 31 Die Verlegung des Hohlenwegs und der Neubau im Baufeld B4 erfordern eine Neuordnung des Grundeigentums. Die neuen Parzellengrenzen entsprechen den Sektorgrenzen der Sektoren A, B3 und B4 gemäss Überbauungsplan. Die Neuparzellierung betrifft • den Landabtausch zwischen der Einwohnergemeinde Orpund und der Hans Gutjahr-Stiftung (Parzellen 406 und 1066) • die Landabtretung von ca. 5 m2 von Parzelle 119 an Parzelle 1066. Vereinbarungen Art. 32 Zwischen der Gemeinde Orpund und der Hans Gutjahr-Stiftung besteht ein Planungs- und Infrastrukturvertrag, der die öffentliche Erschliessung, die Neuparzellierung und das Baurecht für die unterirdische Einstellhalle regelt. Inkrafttreten Art. 33 Der Artikel regelt das Inkrafttreten der Teil-Überbauungsordnung. Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 18 4 Vorgehen 4.1 Planungsorganisation Planungsbehörde Planungsbehörde und beschlusskompetentes Organ zum Erlass der TeilÜberbauungsordnung ist der Gemeinderat. Bearbeitung Der Gemeinderat Orpund hat das Planungsbüro BHP Raumplan (Bern) mit der Ausarbeitung der Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West beauftragt. Als Grundlage dient das Richtprojekt von Metron Bern AG und ZSB Architekten SIA AG (vgl. Kapitel 1.6). Planungsausschuss Zur Begleitung und Koordination der Planungsarbeiten hat der Gemeinderat den folgenden Planungsausschuss eingesetzt: • • • • Qualitätssicherung Walther Ritz, Gemeinderat (Vorsitz) Christian Lutz, Bauverwalter Dr. Markus Ranft, Hans Gutjahr-Stiftung, Biel Thomas Berz, BHP Raumplan AG, Bern Das Richtprojekt (Überbauungs- und Aussenraumkonzept) wurde dem Gutachtergremium Ortszentrum Orpund zur fachlichen Beurteilung vorgelegt. 4.2 Verfahren Das ordentliche Planerlassverfahren beinhaltet die gesetzlich vorgegebenen Schritte der kantonalen Vorprüfung, der öffentlichen Auflage, der Beschlussfassung durch den Gemeinderat sowie der Genehmigung durch den Kanton. 4.3 Vorprüfung Die kantonalen Fachstellen haben die Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West auf ihre Rechtmässigkeit und die Vereinbarkeit mit übergeordneten Planungen geprüft. Im Vorprüfungsbericht vom 15. April 2014 (Anhang 1) hat das Amt für Gemeinden und Raumordnung (AGR) die Genehmigung in Aussicht gestellt, sofern die im Vorprüfungsbericht aufgeführten Vorbehalte bereinigt werden. Die im Rahmen der Bereinigung vorgenommenen Änderungen und Ergänzungen sind in Anhang 2 aufgeführt. 4.4 Öffentliche Auflage Der Gemeinderat hat die Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West am 11. August 2014 zu Handen der öffentlichen Auflage verabschiedet. Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 19 Anhang 1 Vorprüfungsbericht AGR vom 15. April 2014 Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 20 Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 21 Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 22 Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 23 Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 24 Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 25 Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 26 Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 27 Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage 28 Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage Anhang Anhang 2 Bereinigung aufgrund der Vorprüfung mGV fGV Hinw. materieller Genehmigungsvorbehalt formeller Genehmigungsvorbehalt Hinweis UeV UeP EB Überbauungsvorschriften Überbauungsplan Erläuterungsbericht Betrifft Bereinigung 1 Teil-Überbauungs- Hinw. Integration Parzelle Nr. 1373 in ordnungen eine der beiden TeilÜberbauungsordnungen UeP UeV EB Parzelle Nr. 1373 wird in die vorliegende Teil-UeO Dorfkern West integriert (Sektor B8). 2 Teil-Überbauungs- mGV ordnungen Aufzeigen, wie sich die Überbauung zweckmässig in die Gesamtplanung einfügt. EB Der Erläuterungsbericht wird entsprechend ergänz (Kap. 1.5). 3 Sektorabgrenzung mGV Die Sektoren dürfen sich nicht überlappen und die Grenzen zwischen den Sektoren müssen klar gezogen werden. UeP Die Sektoren A1 und A2 werden zu (UeV, einem Sektor A zusammengelegt, die EB) Überlappung mit den B-Sektoren wird aufgehoben. Stattdessen werden die Bereiche „öffentlicher Platz“ und „Erschliessung“ ausgeschieden. 4 Sektorabgrenzung mGV Die Sektoren sind zu vermassen (insb. Sektoren A1 und A2). UeP Die Sektoren richten sich nach bestehenden Parzellengrenzen. Die Bereiche „öffentlicher Platz “ und „Erschliessung“ werden vermasst. 5 Erschliessung fGV Korrektur Legende: Zufahrt Parkplatz Liegenschaft 199, Parzelle 271 UeP Korrektur wird vorgenommen. 6 Grössere Spielfläche mGV Für die gesamte ZPP 12 ist die UeP, Anzahl Familienwohnungen aufzu- EB zeigen. Ab 20 Familienwohnungen ist eine grössere Spielfläche (gem. Art. 46 BauV) vorzusehen. Die Anzahl Familienwohnungen wird in Kap. 3.3 aufgezeigt. Eine grössere Spielfläche von 500 m2 wird im UeP auf Parzelle 1373 vorgesehen. 7 Naturgefahren Hinw. Sicherstellen, dass die vorliegen- UeV de Überflutungsgefährdung infolge von Terrainanpassungen nicht in den Perimeter der Teil-UeO geleitet wird Die UeV werden entsprechend ergänzt (neuer Art. 29). 8 Strassenabstand Hinw. Der künftige Strassenplan kann dazu führen, dass die Abstände ab der Strassenparzelle bis zum Baufeld B4 nicht mehr den Massen der Teil-UeO entsprechen. UeP Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Lage und Abmessung von UeOUeP, Inhalten (Ausnahme: Einstellhalle) UeV sind in der Regel klar festzulegen und im UeP zu vermassen. Lage und Abmessung werden verbindlich festgelegt für: Thema Vorbehalte und Hinweise gemäss Vorprüfungsbericht 9 Lage und Abmes- fGV sungen (div.) Fuss- und Veloweg Bereich öffentlicher Platz priv. Aussenraum (neu: begrünter Aussenraum) • • Teil-Überbauungsordnung Dorfkern West • Erläuterungsbericht • Auflage Thema Vorbehalte und Hinweise gemäss Vorprüfungsbericht Betrifft Anhang Bereinigung 10 Art der Nutzung (Art. 5 Abs. 2) fGV Terminologie ist auf Baureglement UeV abzustimmen. Terminologie wird angepasst: „publikumsorientierte Nutzungen (stilles bis mässig störendes Gewerbe, Gastgewerbe, Dienstleistungen, Verkauf bis 500 m2 Verkaufsfläche)“ 11 Erhaltenswerte Objekte (Art. 9 Abs. 3 neu: Art. 13) fGV In einer UeO kann kein qualitätssicherndes Verfahren vorgeschrieben werden. Der Absatz wird gestrichen. (Qualitätssicherung siehe Art. 32 UeV) 12 Erschliessung (Art. 11 Abs. 1 neu: Art. 15) fGV Strasse in Sektor A1 als „Detailer- UeV schliessungsstrasse“ bezeichnen Der Artikel wird angepasst. 13 Begegnungszone / Signalisation (Art. 11 Abs. 2 neu: Art. 15) fGV In einer UeO können keine Zonen UeV für Tiefgeschwindigkeitsregime festgeschrieben werden. Es ist ein separates Verfahren einzuleiten. Der Artikel wird angepasst. 14 Gestaltung (Art. 13, neu: Art. 15) Hinw. Der vorgesehene Brunnen ist als wichtiges Gestaltungselement in der UeO zu erwähnen. 15 Öffentliche Parkplätze (Art. 13 Abs. 4, neu: Art. 15) mGV UeV UeV, UeP Wird in UeP übernommen Präzisierung Verfahren für Festle- UeV gung best. öffentliche Parkplätze. Der Artikel wird angepasst (Abs. 4 und 5). 16 Öffentliches Weg- fGV recht Grunddienstbarkeiten müssen bis zur Genehmigung im Grundbuch eingetragen sein. Wird zur Kenntnis genommen. 17 SammelparkiefGV rung (Art. 20 Abs. 2, neu: Art. 22 Abs. 2) Grundeigentümer können nicht verpflichtet werden, sich in die Sammelparkierung einzukaufen. 18 Stellenwert Richtprojekt (Art. 28 neu Art. 31) mGV Der Stellenwert des Richtprojekts UeV muss klar formuliert sein. Die EB wichtigen Inhalte sind verbindlich in der Teil-UeO festzulegen. Das Richtprojekt dient als Grundlage für die UeO. Die wichtigsten Inhalte sind in der UeO festgelegt. EB und UeV werden entsprechend angepasst. 19 Neuordnung Grundeigentum (Art. 29 Abs. 2 neu: Art. 32) fGV Neue Grundeigentümerverhältnis- UeV se müssen bis zur Genehmigung der Teil-UeO im Grundbuch eingetragen sein. Wird zur Kenntnis genommen. Abs. 2 wird gestrichen. 20 Vereinbarungen (Art. 30 neu: Art. 33) fGV Der Unterhalt von Anlagen mit öffentlichem Charakter kann nicht vertraglich den Grundeigentümern übertragen werden. Der Artikel wird angepasst. UeV Der Artikel wird angepasst. EB
![Wirtschaft und Recht Klasse 10 [pdf 188 kB] - Comenius](http://s1.studylibde.com/store/data/006836165_1-8baefebadf058b3a30efce067a4876bb-300x300.png)
