I. Planungsbericht

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. Of 010
„Pflegeheim Oferdingen “
Gemarkung Oferdingen
Begründung mit Planungs- und Umweltbericht
Stand: 17.11.2005 / 10.02.2006
Inhalt:
I.
Planungsbericht
1.
Anlass und Zweck der Planung
2.
Lage und Geltungsbereich
3.
Planerische Rahmenbedingungen
4.
Planungskonzeption
5.
Örtliche Bauvorschriften
6.
Planverwirklichung
II. Umweltbericht
1.
Kurzdarstellung des Planungsinhaltes und der Planungsziele
2.
Fachziele des Umweltschutzes und Art der Berücksichtigung
3.
Bestandsaufnahme der Aspekte des Umweltschutzes
4.
Voraussichtlich erheblich beeinflusste Schutzgüter
5.
Vermeidungs-, Verringerungs- und Ausgleichsmaßnahmen
6.
Prognose der Umweltentwicklung bei Planungsdurchführung und Null-Variante und deren
Bewertung
7.
Prüfung alternativer Planungsmöglichkeiten
8.
Vorgehensweise bei der Durchführung der Umweltprüfung
9.
Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen (Monitoring)
10.
Zusammenfassung Umweltbericht
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I.
Planungsbericht
1.
Anlass und Zweck der Planung
Die beiden städtischen Grundstücke Mittelstädter Straße 8 und 10, direkt neben dem Oferdinger Rathaus im alten Ortskern, liegen bereits seit längerer Zeit brach, die noch vorhandene Bausubstanz verfällt nach und nach. In der Vergangenheit gab es bereits verschiedene Ideen zur zukünftigen Bebauung,
zuletzt wurde im Rahmen des Ortsentwicklungskonzeptes Oferdingen (OEK) im Jahr 2004 die Entwicklung eines Pflegeheims vorgeschlagen.
Nachdem Planungen eines freien Trägers für eine kleine Einrichtung mit ca. 24 Plätzen aus Wirtschaftlichkeitsgründen scheiterten, hat nun das Deutsche Rote Kreuz (DRK) die Idee des OEK aufgegriffen
und plant ein frei finanziertes Pflegeheim mit 35 Dauer- und 2 Kurzzeitpflegeplätzen auf 2 Geschossen,
sowie Gemeinschaftsräumen und einer zusätzlichen Wohngruppe mit 3 betreuten Seniorenwohnungen
im Dachgeschoss. Dies entspricht dem vom Gemeinderat beschlossenen Konzept der Versorgung mit
dezentralen, kleinen Einheiten, um den Betroffenen ein Angebot direkt an ihrem angestammten
Wohnort machen zu können (GR-Drucksache Nr.00/106/1). Die geplante Anlage ist nach OrschelHagen, Betzingen, Gönningen und Mittelstadt der fünfte Baustein zur Umsetzung dieses Beschlusses
und dient der Verbesserung der Versorgungslage im Reutlinger Nordraum. Die Zahl von 35
Dauerpflegeplätzen übersteigt den rechnerisch für die Stadt Reutlingen noch offenen Bedarf (34
Dauerpflegeplätze lt. Kreispflegeplan) geringfügig.
Aufgrund seiner zentralen Lage in unmittelbarer Nachbarschaft zur dörflichen Infrastruktur bildet das
Bauvorhaben einen wichtigen Impuls für die Belebung und Aufwertung des Ortskerns von Oferdingen.
Gleichzeitig ermöglicht die zentrale Lage den zukünftigen Bewohnern, selbst bei eingeschränkter Mobilität, die Teilnahme am öffentlichen Leben der Gemeinde.
Da sich die Planung auf ein ganz konkretes Vorhaben mit dem Deutschen Roten Kreuz als Vorhabenträger bezieht, wird ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt.
2.
Lage und Geltungsbereich
Das Plangebiet umfasst die Flurstücke 68, 69, 62 und 63, Mittelstädter Straße 8 und 10, direkt in der
Ortsmitte von Oferdingen. Das Plangebiet liegt unmittelbar neben dem Oferdinger Bezirksrathaus (Mittelstädter Straße 12) und grenzt im Süden an den alten Friedhof Erchangerweg.
3.
Planerische Rahmenbedingungen
3.1. Derzeitige Nutzung
Das städtische Gebäude Mittelstädter Straße 10, direkt neben dem Oferdinger Rathaus steht seit Jahren leer und ist inzwischen in einem desolaten Zustand. Das benachbarte Grundstück Nr. 68 ist bereits
seit längerem freigeräumt. Auf dem Grundstück befindet sich eine große geschotterte Fläche, die bei
Bedarf als Parkplatz genutzt wird und einige Recycling-Container beherbergt. Die rückwärtigen Flurstücke Nr. 62 und 63 liegen von der Topographie her etwa ein Geschoss höher und sind als Hausgärten
bzw. Obstwiese genutzt.
3.2. Bestehendes Planungsrecht
Das Plangebiet ist bisher von keinem Bebauungsplan erfasst und ist daher nach § 34 BauGB zu beurteilen. Die Art der umgebenden Bebauung entspricht der eines Mischgebietes, in dem ein Pflegeheim
als Anlage für gesundheitliche und soziale Zwecke allgemein zulässig ist, jedoch nicht mit dem vorliegenden Maß der baulichen Dichte.
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Um die Bebauung mit dem vorliegenden Pflegeheim zu ermöglichen, ist daher die Aufstellung eines
Bebauungsplans erforderlich. Im FNP ist das Gebiet als gemischte Baufläche ausgewiesen. Damit ist
die geplante Nutzung abgedeckt.
4.
Planungskonzeption
4.1. Städtebauliches Konzept
Das neue Pflegeheim fügt sich mit zwei giebelständigen Baukörpern in die Reihe der Nachbarbebauung
entlang der Mittelstädter Straße ein. Seitlich wird zwischen dem Neubau und dem Rathaus ein kleiner,
begrünter Platzbereich ausgebildet, der gleichzeitig auch Ausgangspunkt für eine öffentlich nutzbare
Fußwegeverbindung über das Grundstück des Pflegeheims hin zum südlich gelegenen Friedhof ist. Auf
der anderen Seite des Gebäude befindet sich ein Anlieferungs- und Parkierungshof.
Das Gebäude ist komplett 2-geschossig angelegt. Die Dächer sind in Anpassung an die Nachbarbebauung als Satteldächer ausgeführt. Zu den Nachbargrenzen sind die erforderlichen Grenzabständen
nach LBO eingehalten. Die Baukörper sind durch gläserne Fugen verbunden.
Der Eingangsbereich samt Vorplatz liegt leicht erhöht zur Mittelstädter Straße, ist aber dennoch barrierefrei zu erreichen. Das Gebäude öffnet sich zum Platz mit einem Saal und Begegnungsräumen, welche
auch extern nutzbar sein sollen. Im Erdgeschoss befindet sich die Verwaltung, sowie ein Teil der Pflegezimmer, der Hauptteil der Pflegezimmer liegt im 1.OG. Zur Belichtung der Pflegezimmer im
Erdgeschoss werden die Freiflächen abgesenkt und im Erdgeschoss entsteht so ein geschützter
Gartenbereich. Alle Wohnräume sind nach Osten, Westen oder Süden orientiert, entlang einem Lförmigen Erschließungsflur, der sich mit Gruppenräumen bzw. Fluraufweitungen immer wieder zu den
Freibereichen hin öffnet. So wird die Übersichtlichkeit verbessert und die Orientierung im Gebäude
erleichtert.
Im Dachgeschoss befinden sich Verwaltung, verschiedene Gemeinschaftsräume und Dachterrassen.
Außerdem ist hier eine Wohngruppe mit 3 betreuten Seniorenwohnungen untergebracht, welche die
Infrastruktur des Gebäudes nutzt und damit die Wirtschaftlichkeit der Gesamtanlage verbessert.
4.2. Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen
Die Art der umgebenden Bebauung entspricht einem Mischgebiet, in dem ein Pflegeheim als Anlage für
gesundheitliche und soziale Zwecke allgemein zulässig ist. Das Vorhaben fügt sich von der Art der baulichen Nutzung daher ohne weiteres in die umgebende Bebauung ein. Die Umgebungsbebauung
schöpft die nach Baunutzungsverordnung möglichen Höchstwerte für das Maß der Nutzung nicht aus.
Da die vorhandene Grundstücksgröße und die zum sinnvollen Betrieb einer Pflegeeinrichtung erforderliche Baumasse eine Erhöhung der von der Umgebung vorgegebenen Dichtewerte erfordern, ist analog
zum Pflegeheim in Mittelstadt die Ausweisung eines Sondergebiets nach § 11 BauNVO mit der
Zweckbestimmung Altenpflegeheim erforderlich.
Grundlage für die Planfestsetzungen ist der Entwurf des Notzinger Architekten Pfeifer. Der Baukörper
des Pflegeheims ist mit 2 Vollgeschossen vorgesehen. Die Baugrenzen werden entsprechend dem
Entwurf mit einer gewissen Variabilität festgesetzt. Damit wird neben der städtebaulichen Figur der Gebäude auch ein Vorplatz neben dem Rathaus und ein grüner Freibereich gesichert. Festgesetzt wird
offene Bauweise. Diese erlaubt Baukörperlängen bis 50 m, was durch die festgesetzten Baufenster
jedoch nicht ausgeschöpft wird. Die Grundflächenzahl (GRZ) des vorliegenden Entwurfs liegt bei
ca. 0,6. Die Höhenentwicklung der Baukörper wird durch Festlegung maximal zulässiger Trauf-, First-,
bzw. Gebäudehöhen begrenzt. Damit wird ein harmonischer Übergang zur benachbarten Bebauung
gewährleistet.
4.3. Erschließung (Verkehr, Parkierung, Ver- und Entsorgung)
Die Erschließung des Pflegeheims sowie der Wohnungen im Dach erfolgt über einen kleinen Anlieferungs- und Parkierungshof. Hier sind 5 Stellplätze ebenerdig untergebracht. Weitere 4 Stellplätze
werden in ca. 70 m Entfernung zum Haupteingang, als Erweiterung des bestehenden Parkplatzes auf
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dem städtischen Flurstück Nr. 90/1 untergebracht. Da diese Stellplätze außerhalb des Geltungsbereichs
des Bebauungsplanes liegen, wird eine Regelung in den Durchführungsvertrag mit dem DRK
aufgenommen. Somit sind insgesamt 9 Stellplätze vorgesehen. Der Bedarf an 9 baurechtlich
notwendigen Stellplätzen ist damit abgedeckt.
Im Zusammenhang mit der Errichtung der vier Stellplätze auf Flst. 90/1 kann auch ein Ersatzstandort für
die heute noch an der Mittelstädter Straße platzierten Recyclingcontainer bereitgestellt werden.
Vom Parkierungshof aus werden auch Personaleingang, Anlieferung sowie Entsorgung organisiert. Der
Hauptzugang für Besucher erfolgt vom neu angelegten „Rathausplatz“ aus.
Zur Verbesserung der Fußwegebeziehung vom Ortskern zu den südlich gelegenen Wohngebieten wird
eine neue Fußwegeverbindung über das Grundstück des Pflegeheims bis zum Friedhof geschaffen und
über ein Gehrecht gesichert. Eine Weiterführung zur Anbindung an den Erchangerweg wird parallel zum
Bebauungsplanverfahren in Varianten untersucht und soll unabhängig vom vorliegenden Bauvorhaben
zeitnah umgesetzt werden.
Der Anschluss an das öffentliche Kanalnetz ist ohne weiteres möglich. Obwohl im Straßenraum bisher
nur Mischsystem vorliegt, wird Dachwasser und Regenwasser von nicht verschmutzten Flächen im
Bereich des Neubauvorhabens im Trennsystem abgeleitet. Damit wird eine spätere Zuleitung des
Dachwassers zum verdolten Riedgraben im Falle künftiger öffentlicher Kanalbaumaßnahmen
ermöglicht.
4.4. Grünordnung / Grünplanungskonzept
Ausgleichsmaßnahmen
Nach bisherigem Baurecht (§ 34 BauGB) wäre nur der vordere Grundstücksbereich an der Mittelstädter
Straße bebaubar gewesen. Da der Bebauungsplan nun auch für bisher nicht bebaute rückwärtige
Grundstücksbereiche Baurecht schafft, wurde für diese Flächen eine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung
erstellt (s. hierzu a. unter II. Umweltbericht Ziff. 5).
Entsprechend dem städtebaulichen Konzept setzt der Bebauungsplan einzelne Baumstandorte fest:
Der Platzbereich zwischen Rathaus und Pflegeheim wird durch eine Baumpflanzung markiert.
Wegbegleitend am Fußweg Richtung Friedhof sind weitere Baumpflanzungen vorgesehen. Auch der
Hofbereich an der Mittelstädterstraße und der Tiefhof hinter dem Pflegeheim werden durch
Baumpflanzungen gestalterisch aufgewertet.
Nachdem die Friedhofsnutzung langfristig aufgegeben wird und nur in Teilbereichen noch Gräber
verbleiben, besteht die Möglichkeit, den Friedhof in eine Freiraumnutzung bzw. – gestaltung des
Pflegeheims einzubeziehen. Gestaltung und Nutzung erfolgen in Abstimmung zwischen dem DRK und
der Stadt. Die Herstellung der Ausgleichsmaßnahmen wird im Durchführungsvertrag geregelt.
4.5. Sonstige Festsetzungen (Nebenanlagen, Leitungsrechte, Hochwasserschutz, etc.)
Parallel zur Grundstücksgrenze des Friedhofs ist gemäß § 8 (1) Bestattungsgesetz ein Streifen von
10 m freizuhalten von Gebäuden, also auch Nebenanlagen, die nicht Friedhofszwecken dienen. Gemäß
§ 8 (2) Bestattungsgesetz können hiervon Ausnahmen bewilligt werden, wenn Ruhe und Würde des
Friedhofs nicht wesentlich beeinträchtigt werden und polizeiliche Gründe nicht entgegenstehen. Der alte
Friedhof „In der Vorstadt“ wird bereits heute nur noch in Einzelfällen genutzt, ab dem 31.08.2006 wird
es keine Neubelegungen mehr geben. Eine Entwidmung kann jedoch frühestens im Jahr 2021 nach
Ablauf der Mindestruhezeiten erfolgen. Geplant ist jedoch die Einbeziehung von nicht genutzten Teilen
des Friedhofsbereichs in die Freiraumnutzung des Pflegeheims.
Aus diesen Gründen wird eine teilweise Unterschreitung des gesetzlich vorgesehenen Abstandes für
bauliche Anlagen in dem Bereich hinter der Leichenhalle für vertretbar gehalten. Auch die Nutzung des
10m – Randbereichs als tieferliegender Garten und geschützter Freiraum für die Bewohner des
Pflegeheims, verbunden mit den dafür erforderlichen baulichen Maßnahmen, soll zugelassen werden.
Zur Entwicklung einer neuen Fußwegeverbindung zwischen Ortskern und südlich gelegenen
Wohngebieten wird ein öffentliches Gehrecht über das Baugrundstück festgesetzt.
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5.
Örtliche Bauvorschriften
Die örtlichen Bauvorschriften wurden auf der Grundlage des Architektenentwurfs in Verbindung mit den
Vorgaben durch die umgebende Bebauung entwickelt. Die Festsetzung von Satteldächern mit 40 – 45°
Dachneigung für die Hauptbaukörper ermöglicht ein Einfügen ins gewachsene dörfliche Ortsbild. Für die
verbindenden gläsernen Zwischenbauteile, die jeweils die Erschließung enthalten, wird Flachdach
festgesetzt. Damit gelingt eine kleinteilige und dennoch klare Gliederung der Baumasse, die den
umgebenden Strukturen entspricht.
Beim Standort handelt es sich um den zentralen Bereich des Oferdinger Ortskerns. Um den
Gesamteindruck des dörflich geprägten Gebiets nicht zu stören, werden Werbeanlagen auf die Stätte
der Leistung und auch in ihrer Größe beschränkt.
Die Freibereiche sollen sowohl für Bewohner der Anlage als auch für Passanten möglichst attraktiv
gestaltet werden. Daher dürfen Abfallbehälter nur aufgestellt werden, wenn sie der allgemeinen Sicht
entzogen sind und keinerlei Belästigungen mit sich bringen.
6.
Planverwirklichung
6.1. Bodenordnung
Bodenordnende Maßnahmen sind nicht erforderlich. Die Grundstücke befinden sich im Besitz der Stadt,
werden von der Stiftung Altenhilfe erworben und sollen dem Vorhabenträger in Erbpacht überlassen
werden. Die externen Stellplätze auf dem städtischen Flurstück Nr. 90/1 werden an das DRK verpachtet
und über eine Baulast gesichert.
6.2. Flächenbilanz
Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 2.002 m².
6.3. Kostenschätzung
Die geschätzten Kosten für den Abriss des Gebäudes Mittelstädter Straße 10, die Herstellung der 4
neuen Stellplätze samt Zufahrt auf Flurstück Nr.90/1 belaufen sich auf ca. 34.000.-€. Weitere 10.000.-€
sind für die Durchführung der erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen geschätzt. Eine Regelung zur
Kostentragung ist im Durchführungsvertrag bzw. Erbpachtvertrag zu treffen.
Als Folgemaßnahmen nach Abschluss des Bauvorhabens entstehen außerdem Kosten für
Sanierungsarbeiten an der Fassade des Rathauses sowie Kosten für die Fortsetzung des öffentlichen
Weges parallel zum alten Friedhof und Herstellung eines neuen Friedhofszugangs. Insgesamt belaufen
sich die geschätzten Kosten dafür auf ca. 50.000.-€.
6.4. Durchführungsvertrag
Parallel zu den Festsetzungen im Bebauungsplan wird zur Sicherung der Planung ein
Durchführungsvertrag mit dem DRK als Investor geschlossen. Hier sind u. a. Regelungen zur
Freimachung des Grundstücks durch die Stadt Reutlingen, zur Unterbringung der baurechtlich
erforderlichen Stellplätze, zur Übernahme der Ausgleichsmaßnahmen sowie zu Realisierungsfristen zu
treffen.
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II. Umweltbericht
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist auf der Grundlage einer Umweltprüfung ein Umweltbericht zu
erstellen. Dieser enthält Angaben zu Schutzgütern und umweltrelevanten Belangen, die von der Planung
berührt werden. Auf Grundlage einer Bestandsanalyse werden die Auswirkungen der Planung auf Natur und
Landschaft bzw. auf andere Schutzgüter geprüft und Aussagen zu Vermeidungs-, Verringerungs- und Ausgleichsmaßnahmen gemacht.
1.
Kurzdarstellung des Planungsinhaltes und der Planungsziele
Art des Gebiets
Innerörtliche Brachfläche im Ortskern, Hausgärten
(Inhalt, Art und Umfang)
Art der Bebauung
(Ziele, Festsetzungen)
Pflegeheim mit 35 Dauerpflegeplätzen, 2 Kurzzeitpflegeplätzen sowie 3 betreuten
Wohnungen
Flächenbedarf
Bestandsgebiet, Nachverdichtung auf ca. 0,2 ha Fläche
2.
Fachziele des Umweltschutzes und Art der Berücksichtigung
Bodenschutz
Berücksichtigung im
Bebauungsplan
Immissionsschutz
Berücksichtigung im
Bebauungsplan
Wasserschutz
Berücksichtigung im
Bebauungsplan
Natur- und Landschaftsschutz
Berücksichtigung im
Bebauungsplan
3.
Funktionen des Bodens sichern und wiederherstellen, sparsamer Umgang
mit Grund und Boden; Möglichkeiten der Wiedernutzbarmachung von
Flächen (Innenentwicklung), Bodenversiegelung auf das notwendige Maß
begrenzen
Nachverdichtung auf innerörtlicher Fläche
Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (Lärm, Schadstoffe)
Kein Handlungsbedarf
Schutz von Grund- und Oberflächenwasser
Festsetzung von wasserdurchlässigen Belägen bei Wegen, Stellplätzen
und Zufahrten
Artenschutz, Schutz, Erhalt und Entwickeln von Lebensräumen und
Grünbereichen auch im besiedelten Bereich
Begrünung mit standortgerechten, vorwiegend heimischen Pflanzen über
Pflanzgebot
Bestandsaufnahme der Aspekte des Umweltschutzes und deren Bewertung
Gebietscharakterisierung
(derzeitiger Umweltzustand)
Fläche im Ortskern mit einem alten Wohngebäude sowie Nebengebäude
(Schuppen), Garten- bzw. Grünfläche mit Obstbäumen und Sträuchern,
Brachfläche mit Stellplätzen an der Mittelstädter Straße
Schutzgut
Kurze Beschreibung
Kurze Bewertung
Tiere, Pflanzen und ihre
Die Grünfläche mit Sträuchern und
Innerörtlicher Lebensraum von
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Schutzgut
Kurze Beschreibung
Kurze Bewertung
Lebensräume
Bäumen bietet innerörtlichen Lebensraum.
Keine besonderen Artenvorkommen
bekannt
mittlerer Bedeutung
Boden
Geolog. Untergrund: Lösslehm auf
Keupermergel
Abgesehen von Gebäude/Schuppen Hoher Anteil unversiegelter Fläche;
nur geringer Flächenanteil versieBoden empfindlich gegen mechanigelt, z. T. gärtnerische Nutzung
sche Beanspruchung
Altlasten:
Keine bekannt
Wasser
Kein Oberflächenwasser, kein
Schutzgebiet
Geringe Bedeutung
Luft
Luftqualität laut Flechtenkarte 2000:
Geringe Luftbelastung
Geringe Vorbelastung
Klima
Die Grün-/Gartenfläche bildet zusammen mit dem Friedhof und den
umgebenden Gärten eine innerörtliche Freifläche, die das lokale Klima
positiv beeinflusst
Geringe Bedeutung für das Kleinklima des Ortskerns
Siedlungsbereich, ohne Bedeutung
für Landschaftsbild und nur eng beLandschaftsbild und Erholung grenzte Bedeutung der Hausgärten
für Erholung; Zustand des Gebäudes
beeinträchtigt Ortsbild
Bedeutung für Erholung durch die
unmittelbare Nähe des Friedhofs
und räumliche Nähe der umgebenden Erholungslandschaft gering
Weitere Aspekte zum Schutz
des Menschen und seiner
Gesundheit
Lärmimmission
Die Fläche liegt abseits der Hauptdurchgangsstraße (Pliezhäuser
Straße)
Lärmbelastung durch Verkehr gering
Kultur- und Sachgüter
Keine Kulturdenkmäler, keine sonstigen besonderen Kultur- und Sachgüter
Ohne Bedeutung
4.
Voraussichtlich erheblich beeinflusste Schutzgüter
Im Verfahren erfolgte zunächst nur eine grobe Abschätzung der voraussichtlichen Einflüsse als Basis für die
planerische Bearbeitung des Gesamtkonzeptes. Es ergaben sich im weiteren Verlauf keine weiteren
Erkenntnisse, die zu einer Änderung der Beurteilung der Erheblichkeit führen.
Schutzgut
erheblich
nicht
erheblich/ Bemerkung
gering
Tiere, Pflanzen und ihre
Lebensräume
x
Es geht innerörtlicher Lebensraum verloren
Boden
x
Der Plan ermöglicht eine stärkere Flächenversiegelung
Wasser
x
Der Plan ermöglicht eine stärkere Flächenversiegelung
Luft
x
Negativer Einfluss durch die Nutzung als Pflegeheim voraussichtlich gering
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Schutzgut
erheblich
nicht
erheblich/ Bemerkung
gering
Klima
x
Verlust einer begrünten Fläche, negativer Einfluss
durch die Nutzung als Pflegeheim voraussichtlich
gering
Landschaftsbild und
Erholung
x
Negativer Einfluss durch die Nutzung als Pflegeheim voraussichtlich gering, Verbesserung des
Ortsbilds zu erwarten
Weitere Aspekte zum
Schutz des Menschen
und seiner Gesundheit
x
Ohne Bedeutung
Kultur- und Sachgüter
x
Ohne Bedeutung
5.
Vermeidungs-, Verringerungs- und Ausgleichsmaßnahmen
5.1 Erforderlichkeit der Eingriffsregelung:
Die Flächen sind zum Teil bereits bebaut und liegen im planungsrechtlichen Innenbereich nach § 34
BauGB. Eingriffe waren daher bereits vor Aufstellung des Bebauungsplanes zulässig. Der vorliegende
Plan ermöglicht jedoch eine weitergehende Bebauung und eine stärkere Flächenversiegelung als dies
nach § 34 BauGB möglich wäre. Auf Anregung des Landratsamtes wurde daher für den rückwärtigen
Grundstücksbereich in einer Gesamtgröße von 938 m² eine Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung erstellt.
5.2 Bestandsaufnahmen und Bewertung:
Zur Bewertung des Bestands und zur Ermittlung des Ausgleichsbedarfs wurde vom Amt für
Bauverwaltung, Grünflächen und Umwelt eine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung mit dem Datum vom
15.11.2005 vorgenommen. Die Bewertung der Flächen wurde nach dem Modell von Kaule ermittelt.
Das Gelände ist teilweise bebaut bzw. versiegelt, ein Teil wird als Gartenfläche intensiv genutzt. Große
Flächenanteile (615 m²) entfallen auf verwilderte Hausgärten mit Obstbäumen und Strauchflächen, die
gemäß Kaule einer hohen Wertstufe zuzurechnen sind.
Die Neuplanung hat eine wesentlich höhere Versiegelung durch Gebäude und Wege zur Folge. Der neu
anzulegende Freibereich ist als strukturarme Gartenfläche mit einer deutlich geringeren Wertstufe
anzusetzen als die Hausgärten im Bestand. Insgesamt ergibt sich durch die Neuplanung ökologisch ein
deutlicher Wertverlust, der ausgeglichen werden soll.
5.3 Vermeidungsmaßnahmen:
Durch die Kompaktheit der Baukörper und die Planung der rückwärtigen Gartenhoffläche wird die
zusätzliche Versiegelung im rückwärtigen Grundstücksbereich auf das absolut notwendige Maß
begrenzt.
5.4 Verringerungsmaßnahmen:
Der von der Mittelstädter Straße zum Friedhof führende Weg sowie die Wegflächen des neu
anzulegenden Gartenbereichs werden in wasserdurchlässigem Belag ausgeführt. Der Eingriff in das
Schutzgut Boden kann damit geringfügig vermindert werden.
5.5 Ausgleichsmaßnahmen:
Da es neben den Auswirkungen der zusätzlichen Versiegelung auf das Schutzgut Boden v.a. um einen
Eingriff in den innerörtlichen Lebensraum für Pflanzen und Tiere geht, ist als Ausgleich die Aufwertung
der benachbarten Grünfläche des alten Friedhofs vorgesehen. Insgesamt werden 13 hochstämmige
Parkbäume gepflanzt, wobei drei davon auf dem Pflegeheimgrundstück über eine Pflanzbindung
festgesetzt werden. Die übrigen zehn Bäume sind auf der Fläche des alten Friedhofs zu pflanzen. Die
genauen Standorte sind in einem Freiflächengestaltungsplan, der die künftige Einbeziehung des
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Friedhofs in die Freiflächen des Pflegeheims berücksichtigt, festzulegen. Die Herstellung ist im
Durchführungsvertrag zu regeln.
Mit den vorgesehenen Maßnahmen kann der Eingriff rechnerisch voll ausgeglichen werden.
5.6 Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen:
Die Maßnahmen zum Ausgleich werden durch Textfestsetzung im Bebauungsplan dem Eingriff
zugeordnet.
6.
Prognose der Umweltentwicklung bei Planungsdurchführung und Null-Variante und deren
Bewertung
6.1. Prognose bei Null-Variante (Nichtdurchführung der Planung)
Kurzfristig: Weiterer Verfall der vorhandenen Bausubstanz, sonst voraussichtlich keine Änderung
Mittelfristig: Gegenüber der heutigen Situation ist früher oder später mit einer Neubebauung nach § 34
BauGB zu rechnen, wenn auch möglicherweise mit einer geringeren Dichte bzw. Versiegelung als beim
vorliegenden Bauvorhaben. Die Umweltentwicklung wäre dabei abhängig vom konkreten Einzelfall.
6.2. Prognose bei Durchführung der Planung
Schutzgut
Tiere, Pflanzen und ihre
Lebensräume
Kurze Beschreibung
Kurze Bewertung
Durch die Bebauung bisher als
Hausgärten genutzter Freibereiche
geht innerörtlicher Lebensraum für
Pflanzen und Tiere verloren.
Die Ergänzung der Friedhofsflächen
durch Baumpflanzungen heimischer
Arten führt zu einer Aufwertung
dieses Freiraumbereichs für
Pflanzen und Tiere.
Boden
Versiegelung
Die Neubebauung führt zu
zusätzlicher Bodenversiegelung.
Stellplätze u. Wege werden zur
Verminderung der
Versiegelungswirkung in
wasserdurchlässigem Belag
hergestellt.
Die Nutzung einer innerorts
gelegenen Fläche vermeidet die
Inanspruchnahme zusätzlicher
Flächen im Außenbereich.
Wasser
Ordnungsgemäße
Abwasserentsorgung ist
sichergestellt, Oberflächengewässer
sind nicht betroffen.
Nicht verschmutztes Regenwasser
wird im Trennsystem geführt. Eine
spätere Zuleitung zum Riedgraben
wird dadurch ermöglicht.
Luft
Emissionen oder Änderungen der
Luftqualität sind voraussichtlich nicht Keine Bedeutung
zu erwarten.
Klima
Die innerörtliche Freifläche mit lokal
positiver klimatischer Funktion wird
verkleinert. Die Baumpflanzungen
Geringe Bedeutung
auf der Friedhofsfläche und dem
Pflegeheimgrundstück haben
positiven Einfluss auf das Kleinklima.
Verbesserung des Ortsbilds durch
Abbruch maroder leerstehender
Landschaftsbild und Erholung Bausubstanz; Gliederung der
Baumasse und Anlehnung an
dörfliche Architektur.
Aufwertung des Friedhofs als
innerörtliche Erholungsfläche.
Sonstige natürliche
Ressourcen (Energie)
Der Einsatz erneuerbarer Energien
(z.B. Nutzung von Solarenergie)
liegt im Verantwortungsbereich des
Einsatz erneuerbarer Energien: im
Plan nicht zwingend vorgesehen.
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Schutzgut
Kurze Beschreibung
Kurze Bewertung
Investors
Weitere Aspekte zum Schutz
des Menschen und seiner
Gesundheit
Lärmbelastungen oder sonstige
Beeinträchtigungen sind mit dem
Vorhaben nicht verbunden.
Keine Bedeutung
Kultur- und Sachgüter
Keine Kulturdenkmale vorhanden
Keine Bedeutung
7.
Prüfung alternativer Planungsmöglichkeiten
Aufgrund der wirtschaftlich erforderlichen Größe eines Pflegeheims und der begrenzten Abmessungen des
Baugrundstücks sind wesentliche Alternativen zur vorliegenden Planung nicht möglich.
Die Aktivierung und Nutzung der innerörtlichen Fläche trägt dazu bei, den Verbrauch ökologisch hochwertigerer bzw. unberührter Flächen im Außenbereich zu verringern.
8.
Vorgehensweise bei der Durchführung der Umweltprüfung
Für diesen Umweltbericht liegen folgende Daten vor:
Allgemeine Datengrundlagen






Regionalplan Neckar-Alb 1993 mit Landschaftsrahmenplan
Flächennutzungsplan NBV Reutlingen-Tübingen
Landschaftsplan NBV Reutlingen-Tübingen 1997
Historische Erhebung altlastenrelevanter Flurstücke (HISTE)
Flechtenkartierung Reutlingen 2000
Baugrundkarte für Reutlingen des Landesamtes für Geologie, Rohstoffe und Bergbau B-W 2003


Ortsentwicklungskonzept Oferdingen
Baugrundgutachten Nr. 323, zur Kanalisationserweiterung Clemensstraße / Pliezhäuser Straße, 1998
Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung des Amtes für Bauverwaltung,
Grünflächen u. Umwelt vom 15.11.05
Gebietsbezogene Grundlagen

Verwendete Verfahren
Schwierigkeiten und fehlende
Erkenntnisse
Die anzuwendenden Methoden sind fachlich übliche Methoden
Hinzuweisen ist darauf, dass nicht alle Wechselwirkungen zwischen den
Umweltschutzgütern – aufgrund der Komplexität von Natur und Landschaft – erfasst, beschrieben und beurteilt werden können. Die Umweltprüfung erhebt jedoch den Anspruch, dass die wichtigsten und bedeutendsten Wechselwirkungen aufgezeigt werden.
Für diesen Plan wurde bereits eine Behördenbeteiligung durchgeführt, die
Informationen daraus sind in die Umweltprüfung bzw. diesen
Umweltbericht eingearbeitet.
9.
Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkung (Monitoring)
Die Überwachung möglicher erheblicher, nicht vorhersehbarer Umweltauswirkungen erfolgt im Rahmen der
allgemeinen Erfassung der Umweltdaten (kommunales Umweltinformationssystem, KUIS). Die Stadt
Reutlingen kann jedoch kein umfassendes, flächendeckendes Umweltüberwachungs- und
Beobachtungssystem betreiben. Sie ist daher auf entsprechende Informationen der zuständigen
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Umweltbehörden angewiesen, die ihr etwaige Erkenntnisse über derartige unvorhergesehene nachteilige
Auswirkungen auf die Umwelt zuleiten müssen.
10. Zusammenfassung Umweltbericht
Mit der Nutzung einer innerörtlich an zentraler Stelle gelegenen Fläche ergibt sich die Möglichkeit, den
Ortskern zu beleben und das Ortsbild dauerhaft zu verbessern. Eine Erschließung und Bebauung bisher
unbebauter, ökologisch hochwertigerer Flächen im Außenbereich kann vermieden werden.
Das Gelände ist in Teilen bebaut, wobei das Gebäude bereits lange leer steht und die Bausubstanz
zunehmend verfällt. Der rückwärtige Grundstücksbereich ist durch einen verwilderten Hausgarten geprägt.
Die neue Nutzung entspricht den Aussagen des Ortsentwicklungskonzepts Oferdingen, das der
Gemeinderat 2004 als Rahmenplan beschlossen hat.
Die relativ hohe Versiegelung ist den besonderen Nutzungsanforderungen eines Pflegeheims geschuldet.
Gegliederte Baukörper und eine der dörflichen Situation angepasste Gestaltung sorgen für ein Einfügen ins
Ortsbild. In weiten Teilen war eine Bebauung des Bereichs bereits bisher nach § 34 BauGB zulässig. Eine
Ausgleichsbilanzierung wurde daher lediglich für den rückwärtigen Grundstücksteil durchgeführt.
Pflanzmaßnahmen in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang sollen einen Ausgleich, insbesondere
bezüglich des innerörtlichen Lebensraums für Pflanzen und Tiere, herstellen.
Reutlingen, den 17.11.2005 / 10.02.2005
Breitschwerdt
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