Referat für Stadtplanung und Bauordnung
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Telefon 233 - 22096 233 - 22936 233 - 21074 Telefax 233 - 24215 Referat für Stadtplanung und Bauordnung Stadtplanung PLAN HA II/32 P HA II/535 HA II/32 V Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1983 Giesinger Bahnhofplatz (südlich), Bahnlinie München Ost - Deisenhofen (westlich), Chiemgaustraße (nördlich), Schwanseestraße (östlich) (Teiländerung des Bebauungsplans Nr. 1586) - Satzungsbeschluss Stadtbezirk 17 - Obergiesing Sitzungsvorlagen Nr. 08-14 / V 01993 Anlagen: 1. Übersichtsplan M = 1:5000 2. Verkleinerung des Bebauungsplanes (ohne Maßstab) 3. Plan zur Lage im Stadtgebiet M = 1:50000 Beschluss des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 29.04.2009 (SB) Öffentliche Sitzung I. Vortrag der Referentin Vortrag wie nachstehender Satzungstext samt Begründung (Seite 12 ff) A) Beschlussergänzung in der Sitzung des Ausschusses für Stadtplanung und Bauordnung vom 24.09.2008 Der Ausschuss für Stadtplanung und Bauordnung hat am 24.09.2008 für den Bereich Giesinger Bahnhofplatz (südlich), Bahnlinie München Ost - Deisenhofen (westlich), Chiemgaustraße (nördlich), Schwanseestraße (östlich) den Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1983 gebilligt. Da der Beschluss mit einem Ergänzungsantrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen/RL vom 24.09.2008 erfolgte, wurde der Beschluss zum Antrag der Referentin Ziffer 5 erweitert. Zur Klarheit wird dieser beschlossene Antragspunkt zitiert: „5. Der Entwurf des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1983 für den Bereich Giesinger Bahnhofplatz (südlich), Bahnlinie München Ost - Deisenhofen (westlich), Chiemgaustraße (nördlich), Schwanseestraße (östlich) - Plan vom 03.09.2008 und Text - und die dazugehörige Begründung werden mit folgender Ergänzung gebilligt. Seite 2 In den Satzungstext wird als Anforderung aufgenommen, Fahrradstellplätze in ausreichender Zahl und Größe sowie geeigneter Beschaffenheit herzustellen, in die Gebäude und/oder Tiefgarage zu integrieren sowie dauerhaft bereitzuhalten.“ Somit war in die Satzungsbestimmungen eine entsprechende Festsetzung einzufügen. § 12 Fahrradstellplätze: „Fahrradstellplätze sind in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit herzustellen, in die Gebäude und/oder Tiefgarage zu integrieren sowie dauerhaft bereitzuhalten.“ Die Begründung wurde entsprechend ergänzt. B) Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) Nach der Billigung des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1983 am 24.09.2008 und dem Vorliegen der Auslegungsvoraussetzungen gemäß Antragsziffer 6 des Billigungsbeschlusses erfolgte die Bekanntmachung über Ort und Dauer der Auslegung im Amtsblatt der Landeshauptstadt München – Nr.1 vom 09.01.2009 (Seite 8). Danach lag der Entwurf des Bebauungsplanes mit Begründung in der Zeit vom 20.01.2009 mit 20.02.2009 gemäß § 13 a i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich aus. Es gingen keine Äußerungen ein. Der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1983 ist nun gemäß § 10 BauGB als Satzung zu beschließen. Die Bezirksausschüsse 16 und 17 haben Abdrucke der Sitzungsvorlage erhalten. Dem Korreferenten, Herrn Stadtrat Zöller, und der zuständigen Verwaltungsbeirätin, Frau Stadträtin Tausend, ist ein Abdruck der Sitzungsvorlage zugeleitet worden. Seite 3 II. Antrag der Referentin Ich beantrage Folgendes: 1. Der Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1983 für den Bereich Giesinger Bahnhofplatz (südlich), Bahnlinie München Ost - Deisenhofen (westlich), Chiemgaustraße (nördlich), Schwanseestraße (östlich) wird gemäß § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung erlassen. Ihm wird die nachfolgende Begründung beigegeben. 2. Dieser Beschluss unterliegt nicht der Beschlussvollzugskontrolle. Seite 4 Satzungstext Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1983 der Landeshauptstadt München Giesinger Bahnhofplatz (südlich), Bahnlinie München Ost - Deisenhofen (westlich), Chiemgaustraße (nördlich), Schwanseestraße (östlich) (Teiländerung des Bebauungsplans Nr. 1586) vom................................ Die Landeshauptstadt München erlässt aufgrund der §§ 9 und 10 des Baugesetzbuches (BauGB), der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO), des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO), der Art. 81 und 6 Abs. 5 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und des Art. 3 des Gesetzes über den Schutz der Natur, die Pflege der Landschaft und die Erholung in der freien Natur (BayNatSchG) folgende Satzung: §1 Bebauungsplan mit Grünordnung (1) Für den Bereich Giesinger Bahnhofplatz (südlich), Bahnlinie München Ost – Deisenhofen (westlich), Chiemgaustraße (nördlich), Schwanseestraße (östlich) wird ein Bebauungsplan mit Grünordnung als Satzung erlassen. (2) Der Bebauungsplan besteht aus dem Plan der Landeshauptstadt München vom 03.09.2008, angefertigt vom städtischen Vermessungsamt am ..........................., und diesem Satzungstext. (3) Der vom vorliegenden Bebauungsplan erfasste Teil des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1586 (MüABl. 2003, Seite 244) wird durch diesen Bebauungsplan mit Grünordnung verdrängt. §2 Art der baulichen Nutzung (1) Im allgemeinen Wohngebiet WA sind die in § 4 Abs. 3 Nr. 1, 2, 4 und 5 BauNVO aufgeführten Ausnahmen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Gartenbaubetriebe, Tankstellen) nicht zulässig. (2) Im Kerngebiet MK sind die nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässigen Vergnügungsstätten nicht zulässig. (3) Im Kerngebiet MK sind die nach § 7 Abs. 2 Nr. 6 BauNVO allgemein zulässigen Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter und die nach § 7 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO allgemein zulässigen Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen nicht zulässig. (4) Im Kerngebiet MK sind die in § 7 Abs. 3 BauNVO aufgeführten Ausnahmen (Tankstellen, die nicht unter § 7 Abs. 2 Nr. 5 BauNVO fallen und Wohnungen, die nicht unter § 7 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO fallen) nicht zulässig. Seite 5 §3 Maß der baulichen Nutzung (1) In den einzelnen Baugebieten werden innerhalb der jeweils festgesetzten überbaubaren Grundstücksflächen (Bauräume) folgende Grundflächen (GR) und Geschossflächen als Höchstmaß (GF) zugelassen: Allgemeines Wohngebiet (WA) Kerngebiet (MK) Grundfläche 4.020 m² 1.265 m² Geschossfläche 14.500 m² 6.100 m² (2) In den einzelnen Baugebieten dürfen die innerhalb der jeweils festgesetzten Bauräume zulässigen Grundflächen (GR) durch die Grundflächen der in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen bis zu folgenden Obergrenzen überschritten werden: - im allgemeinen Wohngebiet WA um 1.380 m² bis zu 5.400 m²; im Kerngebiet MK um 255 m² bis zu 1.520 m². §4 Überbaubare Grundstücksfläche (Bauraum) Im allgemeinen Wohngebiet WA kann ausnahmsweise zugelassen werden, dass alle südlichen Baugrenzen sowie die westlichen Baugrenzen im Bereich des Nord-Süd ausgerichteten Baukörpers an der Wallbergstraße mit Terrassen und Balkonen um bis zu 2,00 m Tiefe auf insgesamt maximal 50 % der Länge der jeweiligen Gebäudeseite überschritten werden. §5 Bauweise Im allgemeinen Wohngebiet WA und im Kerngebiet MK ist die Bebauung innerhalb der Bauräume entlang der Wallbergstraße und der Chiemgaustraße einschließlich der Überbauung des Wendehammers der Wallbergstraße in der geschlossenen Bauweise durchgehend ohne Zwischenräume zu errichten. §6 Überbauungen, Durchgänge (1) Die Überbauung der öffentlichen Verkehrsfläche am südlichen Ende der Wallbergstraße einschließlich einer südlich an die öffentliche Verkehrsfläche anliegenden Stützmauer ist Bestandteil des allgemeinen Wohngebiets WA. Für die Überbauung wird eine Wandhöhe von 12 m – 15 m als Mindest- und Höchstmaß festgesetzt. (2) Die Überbauung der Wallbergstraße ist erst ab einer Höhe von mindestens 4,50 m zulässig. (3) Von der Lage und Größe der festgesetzten Durchgänge kann ausnahmsweise geringfügig abgewichen werden, wenn z.B. technische, verkehrliche oder gestalterische Gründe dies erfordern und wenn die Abweichung unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Seite 6 §7 Wandhöhen Die im Planungsgebiet festgesetzten Wandhöhen in Metern als Mindest- und Höchstmaß bzw. als Höchstmaß beziehen sich auf die Höhe 537,57 m ü. NN mittig im Gelände im Bereich des Grünzugs. §8 Bauliche Gestaltung (1) Im allgemeinen Wohngebiet WA sind bei Gebäuden, für die eine Wandhöhe von 12,00 m - 16,50 m bzw. 12,00 m - 15,00 m als Mindest- und Höchstmaß festgesetzt ist, Flachdächer oder flach geneigte Dächer mit einer maximalen Neigung von 15° Grad, bei Gebäuden, für die eine Wandhöhe von 12,00 m als Höchstmaß festgesetzt ist, nur Flachdächer zulässig. (2) Im Kerngebiet MK sind nur Flachdächer oder flach geneigte Dächer mit einer maximalen Neigung von 15 Grad zulässig. §9 Dachaufbauten, Terrassengeschosse (1) Im allgemeinen Wohngebiet WA und im Kerngebiet MK sind über die festgesetzte maximale Wandhöhe hinaus untergeordnete Dachaufbauten für technische Einrichtungen (z.B. Aufzugsmaschinenraum, lüftungstechnische Anlagen) oder Anlagen für aktive Solarenergienutzung wie Solarzellen oder Sonnenkollektoren, im allgemeinen Wohngebiet WA im Bereich der Ost-West gerichteten Gebäude mit einer maximalen Wandhöhe von 12,00 m auch untergeordnete Dachaufbauten für die Nutzung der Dachflächen als Dachgärten (z.B. Dachausstiege/Treppen, Pergolen), nur zulässig, wenn sie eine Höhe von maximal 3,00 m und eine Grundfläche von maximal 15 % des unmittelbar darunter liegenden Geschosses nicht überschreiten. (2) Im Kerngebiet MK kann eine Überschreitung der als Höchstmaß festgesetzten Wandhöhe durch ein allseitig zurückgesetztes Terrassengeschoss bis zu einer Höhe von maximal 2,50 m ausnahmsweise zugelassen werden. Die gemäß § 3 Abs. 1 maximal zulässige Geschossfläche im Kerngebiet darf hierdurch nicht überschritten werden. (3) Dachaufbauten und das Terrassengeschoss gem. Abs. 2 sind mindestens um das Maß ihrer Höhe von den Außenkanten des unmittelbar darunter liegenden Geschosses abzurücken. § 10 Dienstbarkeiten (1) Für die im Plan als „Fläche dinglich zu sichern zu Gunsten eines beschränkten Personenkreises“ festgesetzten Bereiche östlich und südlich der Wallbergstraße sind dinglich zu Gunsten der Deutschen Bahn AG und der DB Netz AG Fahrrechte zu sichern. Seite 7 (2) Von der festgesetzten Lage und Größe der Dienstbarkeitsflächen kann ausnahmsweise abgewichen werden, wenn z.B. technische, verkehrliche oder gestalterische Gründe dies erfordern und wenn die Abweichungen unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind. § 11 Stellplätze, Tiefgaragen, Zu- und Ausfahrten (1) Die nach Art. 47 BayBO erforderlichen Stellplätze für Kraftfahrzeuge sind in Tiefgaragen unterzubringen. (2) Ausnahmsweise dürfen im allgemeinen Wohngebiet WA nach Art. 47 BayBO erforderliche Stellplätze für Kraftfahrzeuge innerhalb des Bauraumes entlang der Wallbergstraße ebenerdig errichtet werden, wenn hierdurch die Funktion des dort vorgesehenen Gebäudes als Schallschutzbebauung nicht eingeschränkt wird und sichergestellt ist, dass die Stellplatzanlagen zur westlichen Gebäudeseite hin baulich abgeschlossen sind. (3) Die Tiefgaragen und -rampen sind nur innerhalb der Bauräume und der umgrenzten Flächen für Tiefgaragen zulässig. (4) Die Ausfahrt aus der Tiefgarage im allgemeinen Wohngebiet WA darf bei einer Anordnung auf der Nordseite nicht unmittelbar gegenüber der Zu- und Ausfahrt der Gemeinschaftstiefgarage für das Kerngebiet MK 3 des rechtsverbindlichen Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1586, bei einer Anordnung auf der Ostseite erst ab einer Entfernung von 20,00 m nach Süden, gemessen von der nördlichen Baulinie angeordnet werden. (5) Die Zu- und Ausfahrt der Tiefgarage im Kerngebiet MK ist nur über die Chiemgaustraße zulässig. (6) Die Decken der Tiefgaragen sind um mindestens 0,60 m unter das natürlich anstehende Geländeniveau abzusenken und ebenso hoch mit fachgerechtem Bodenaufbau zu überdecken. § 12 Fahrradstellplätze Fahrradstellplätze sind in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit herzustellen, in die Gebäude und/oder Tiefgarage zu integrieren sowie dauerhaft bereitzuhalten. § 13 Einfriedungen (1) Entlang der östlichen Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes ist zu den angrenzenden Bahnflächen eine offene sockellose Einfriedung bis zu einer Höhe von 1,50 m zulässig. Seite 8 (2) Zur Abgrenzung privater Wohnungsgärten sind Einfriedungen bis zu einer Höhe von 1,00 m zulässig. Sie sind offen und ohne Sockel zu gestalten und auf der hausabgewandten Seite mit Schnitthecken zu begrünen. (3) In den übrigen Bereichen werden Einfriedungen ausgeschlossen. § 14 Nebenanlagen (1) Im allgemeinen Wohngebiet WA werden Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO außerhalb der Bauräume ausgeschlossen. Hiervon ausgenommen sind Nebenanlagen nach Art. 7 BayBO (Kinderspielplätze) und Eigenwerbung an der Stätte der Leistung. (2) Die nach Art. 7 Abs. 2 Satz 1 BayBO herzustellenden Kinderspielplätze sind ausschließlich im allgemeinen Wohngebiet WA nachzuweisen. Dabei ist in jedem Hof zwischen den Ost-West ausgerichteten Baukörpern bzw. zur Abgrenzung zum Kerngebiet MK ein Spielplatz anzulegen. § 15 Werbeanlagen und Beleuchtung (1) Im gesamten Planungsgebiet sind Werbeanlagen nur am Ort der Leistung zulässig. (2) Werbeanlagen auf öffentlichem Grund sind unzulässig. (3) Werbeanlagen sind nur auf den Seiten zulässig, die den festgesetzten Straßenverkehrsflächen zugewandt sind. (4) Werbeanlagen müssen sich in ihrer Anzahl und Anordnung, in Umfang, Größe, Form und Farbgebung sowie Materialwahl in die Architektur und in das Straßen- und Ortsbild einfügen. Sie dürfen die Fassade der Gebäude nicht dominieren und müssen sich diesen unterordnen. (5) Werbeanlagen im allgemeinem Wohngebiet WA dürfen eine maximale Fläche von 0,5 m² pro Werbeanlage nicht überschreiten. Ausnahmsweise kann eine größere Anlage zugelassen werden, sofern es sich um einen der Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes dienenden Betrieb handelt. (6) Fensterflächen sind grundsätzlich von Werbeanlagen freizuhalten. Ausnahmsweise können bei Ganzglasfassaden, im Kerngebiet MK, Werbeanlagen auch im Bereich von Fensterflächen angebracht werden, wenn sie sich in die Architektur einfügen, die dahinterliegenden Nutzungen dadurch nicht unverhältnismäßig beeinträchtigt werden und eine ausreichende Belichtung und Belüftung dieser Nutzungen gewährleistet ist. (7) Die Errichtung von Werbeanlagen über der Dachkante der Gebäude bzw. den realisierten Wandhöhen der Gebäude bzw. über den Oberkanten der Attika hinaus ist unzulässig. (8) Werbeanlagen und Fassadenbeleuchtungen in Form von laufenden Schriften, Blink- und Wechselbeleuchtung, Wechselwerbung, sich bewegende Werbeanlagen (wie zum Beispiel Light-Boards, Videowände) sowie Skybeamer, Laserstrahler und ähnliche Einrichtungen sind unzulässig. Seite 9 (9) Eine grelle oder farbige Beleuchtung von Fassaden, oder von Teilen der Fassaden ist unzulässig. (10) Großplakate und Spanntücher zum Zwecke der Werbung sind vor oder an den Fassaden unzulässig. (11) Die Errichtung von Fahnenmasten bzw. Werbung an Fahnenmasten ist unzulässig. (12) Im Kreuzungsbereich der Schwanseestraße / Wallbergstraße ist die Errichtung einer Werbestele bis max. 4,75 m Höhe und einer Breite von maximal 1,20 m auf Privatgrund zulässig. § 16 Antennen / Satellitenempfangsanlagen / Mobilfunkantennen (1) Antennen und Satellitenempfangsanlagen sowie Mobilfunkanlagen sind an den Fassaden der Gebäude unzulässig. (2) Ausnahmsweise können Antennen und Satellitenempfangsanlagen über dem obersten Vollgeschoss zugelassen werden, wenn diese für den Betrieb des Gebäudes notwendig sind und gleichzeitig von den Außenkanten des Gebäudes mindestens um das Maß ihrer Höhe zurückgesetzt werden. (3) Ausnahmsweise können Mobilfunkanlagen über dem obersten Vollgeschoss zugelassen werden, wenn diese für die Versorgung des Gebietes notwendig sind und gleichzeitig von den Außenkanten des Gebäudes mindestens um das Maß ihrer Höhe zurückgesetzt werden. § 17 Grünordnung (1) Die Bepflanzung der Freiflächen der Baugrundstücke, der öffentlichen Verkehrsflächen und der öffentlichen Grünflächen ist entsprechend den planlichen und textlichen Festsetzungen zu erhalten und zu pflegen. Ausgefallene Bäume und Sträucher sind nachzupflanzen. Nachpflanzungen haben den festgesetzten Güteanforderungen zu entsprechen. Notwendige Wege, Eingangs- und Zufahrtsflächen sind von den Begrünungsfestsetzungen ausgenommen. (2) Für nicht bebaute Flächen innerhalb der Bauräume gelten die angrenzenden grünordnerischen Festsetzungen. (3) Innerhalb des allgemeinen Wohngebiets ist auf den als „Flächen parkartig zu gestalten und zu begrünen“ festgesetzten Bereichen je 200 m² nicht überbauter Grundstücksfläche mindestens ein großer Baum zu pflanzen. Dabei muss jeder Innenhof mit mindestens einem großen Baum bepflanzt werden. (4) Innerhalb des Kerngebiets ist pro 100 m² nicht überbauter Grundstücksfläche mindestens ein großer Baum zu pflanzen. (5) Große Bäume sind in einer Mindestpflanzgröße von STU 20/25 cm, mittelgroße Bäume in einer Mindestpflanzgröße von STU 18/20 cm zu pflanzen. Seite 10 (6) Es sind standortgerechte Arten zu verwenden. Die Verwendung von Koniferen ist in den Vorgärten ausgeschlossen. (7) Bei Baumpflanzungen innerhalb von Belagsflächen ist pro Baum eine durchwurzelbare (überdeckte) Mindestpflanzfläche von 24 m² vorzusehen. (8) Die Dächer der Baukörper, für die eine Wandhöhe (WH) von 12,00 - 15,00 m bzw. 12,00 16,50 m festgesetzt ist, sind ab einer Fläche von 100 m² extensiv zu begrünen. Dabei ist eine durchwurzelbare Schichtdicke von mindestens 10 cm vorzusehen. Dies gilt nicht für die Flächen technischer Anlagen, für Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie und des Sonnenlichtes oder bei Nutzung des Daches (z. B. als Terrasse). (9) Die Dächer der Baukörper, für die eine Wandhöhe von 12,00 m festgesetzt ist, sind als nutzbare Dachgärten zu gestalten und intensiv zu begrünen. Die Begrünung mit Gehölzen muss mindestens 20 % der Dachfläche einnehmen. (10) Die im Plan festgesetzten Fassadenteile im Kerngebiet sind flächig mit hochwüchsigen, ausdauernden Kletterpflanzen zu begrünen. Im allgemeinen Wohngebiet sind geeignete, überwiegend fensterlose Fassaden der Gebäude in Abstimmung auf die Architektur zu begrünen. (11) Im allgemeinen Wohngebiet ist entlang der Südfassaden der Ost-West ausgerichteten Baukörper sowie der Westfassaden des Nord-Süd ausgerichteten Baukörpers in einer Tiefe bis zu 5,00 m von der Gebäudeaußenkante die Anlage privater Wohnungsgärten zulässig. (12) Zufahrts- und Aufstellflächen für die Feuerwehr sind wasserdurchlässig mit begrünten Belägen (z.B. Schotterrasen) herzustellen. (13) Bodenmodellierungen und Abgrabungen sind ausgeschlossen. Ausgenommen hiervon sind Kinderspielplätze und zwingend erforderliche Anpassungen an die Höhenlage der Straßenverkehrsflächen. (14) Die nach Art. 7 Abs. 2 BayBO herzustellenden Kinderspielplätze sind ausschließlich im allgemeinen Wohngebiet in den Freiflächen westlich der Wohngebäude nachzuweisen. (15) Die als „Flächen mit besonderen Entwicklungsmaßnahmen“ festgesetzten Bereiche sind nach dem Vorbild trockenheitsliebender, bahnbegleitender Biotope naturnah zu erhalten und zu entwickeln. Die Anteile mit Gehölzbewuchs und offene Bereiche sollen einen Flächenanteil von je 50 % einnehmen. Leitgehölze sind Birke und Eiche. In der Fläche mit besonderen Entwicklungsmaßnahmen sind die mit einem Fahrrecht (B) zu sichernden Flächen zu den Masten als Schotter- oder Schotterrasenflächen auszubilden. (16) Ausnahmsweise kann von den Festsetzungen der Grünordnungsplanung in Lage und Fläche geringfügig abgewichen werden, soweit die Abweichung aus Sicht der Grünordnung vertretbar ist, die Grundzüge der Planung nicht berührt werden und die Abweichung unter Würdigung nachbarlicher Interessen jeweils mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. (17) Die vorgesehene Begrünung und Bepflanzung ist vom Bauherrn in einem Freiflächengestaltungsplan darzustellen, der gemäß § 1 Abs. 4 der Bauvorlagenverordnung mit dem Bauantrag einzureichen ist. Seite 11 § 18 Lärmschutz (1) Im allgemeinen Wohngebiet WA dürfen die Aufenthaltsräume von Wohnungen - im nordwestlichen Bereich der nördlichen Bebauung entlang der Wallbergstraße nicht ausschließlich auf der nach Norden und Westen, im nordöstlichen Eckbereich der Bebauung entlang der Wallbergstraße (Überschneidungsbereich der nördlichen und östlichen Bebauung) nicht ausschließlich auf der nach Norden und Osten, im Bereich der Nord-Süd-gerichteten Bebauung entlang der Wallbergstraße nicht ausschließlich auf der nach Osten, im Bereich der Ost-West-gerichteten Gebäudefinger nicht ausschließlich auf der nach Westen zugewandten Seite liegen. (2) Ist es aus Gründen der Grundrissplanung erforderlich, dürfen Aufenthaltsräume von Wohnungen ausschließlich auf die lärmzugewandte Seite bzw. Seiten orientiert werden, wenn durch technische Maßnahmen wie z.B. den Bau von Wintergarten-Konstruktionen o.ä. bzw. den Einbau von schalldämmenden Fenstern, sichergestellt ist, dass die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile gemäß DIN 4109, Tab. 8 eingehalten werden. Fenster von Kinder- und Schlafzimmern sind an diesen Fassaden nur zulässig, wenn diese über einen (teil)verglasten Wintergarten/Loggia belüftet werden oder alternativ mit einer schallgedämmten Lüftungseinrichtung ausgestattet sind. Es sind technische Vorkehrungen dahingehend zu treffen, dass in den Pufferräumen in der Nacht ein Innenpegel von 45 dB(A) nicht überschritten wird (z.B. Einbau von absorbierenden Decken o.ä.). § 19 Erschütterungsschutz und Schutz gegen Sekundärluftschall (1) Wohngebäude bis zu einem Abstand von 60 m zum nächstgelegenen Durchgangsgleis der Bahnlinie München-Ost – Deisenhofen sind durch technische Vorkehrungen (z.B. elastische Gebäudelagerung) so zu schützen, dass hinsichtlich der Erschütterungseinwirkungen die maßgeblichen Anhaltswerte gemäss DIN 4150 Teil 2, Ausgabe Juni 1999 (Beuth-Verlag, Berlin) nicht überschritten werden. (2) Bürogebäude mit einer höherwertigen Nutzung bis zu einem Abstand von 45 m zum nächstgelegenen Durchgangsgleis der Bahnlinie München-Ost – Deisenhofen sind durch technische Vorkehrungen so zu schützen, dass hinsichtlich der Erschütterungseinwirkungen die maßgeblichen Anhaltswerte gemäss DIN 4150 Teil 2, Ausgabe Juni 1999 tags nicht überschritten werden. (3) Die Gebäude innerhalb des Planungsgebiets müssen hinsichtlich der Sekundären Luftschallimmissionen so errichtet werden, dass die gemäß TA Lärm vorgegebenen Anforderungen eingehalten werden. § 20 In-Kraft-Treten Der Bebauungsplan mit Grünordnung tritt mit der Bekanntmachung gemäß § 10 Abs. 3 des Baugesetzbuches in Kraft. Seite 12 Begründung Inhaltsübersicht 1 Anlass der Planung, Verfahrensablauf 13 2 Ausgangssituation 2.1 Lage und Größe des Planungsgebietes 2.2 Planungsrechtliche Situation 2.2.1 Flächennutzungsplan 2.2.2 Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1586 2.3 Bestandsaufnahme und Bewertung 2.3.1 Städtebauliche Situation 2.3.2 Vorbelastungen 2.3.3 Natürliche Grundlagen und Freiraumversorgung 14 14 14 14 14 15 15 15 17 3 Planungsziele 18 4 Planungskonzept 4.1 Städtebauliches Konzept 4.1.1 Art der baulichen Nutzung 4.1.2 Maß der baulichen Nutzung 4.1.3 Überbaubare Grundstücksflächen, Überbauungen 4.1.4 Bauweise / Baukörpergestaltung / Höhenentwicklung 4.1.5 Dachaufbauten, Terrassengeschosse 4.1.6 Abstandsflächen 4.1.7 Einfriedungen 4.1.8 Nebenanlagen 4.1.9 Werbe- und Funkempfangsanlagen 4.1.10 Antennen / Satellitenempfangsanlagen / Mobilfunkantennen 4.2 Verkehrskonzept 4.2.1 Äußere Erschließung 4.2.2 Innere Erschließung 4.2.3 Stellplätze, Tiefgaragen, Zu- und Ausfahrten 4.3 Dienstbarkeiten 4.4 Grünordnungskonzept 4.4.1 Öffentliche Grünflächen 4.4.2 Private Freiflächen 18 19 19 20 22 23 25 25 26 26 26 28 28 28 28 29 30 30 30 31 5 Vorsorgemaßnahmen 5.1 Lärmschutz 5.2 Erschütterungsschutz und Schutz gegen Sekundärluftschall 5.3 Elektromagnetische Immissionen 5.4 Luftschadstoffbelastung 5.5 Altlasten-Sanierungskonzept 5.6 Brandschutz 32 33 39 42 44 44 45 6 Auswirkungen der Planung 6.1 Städtebauliche Ordnung 6.2 Grünordnung 6.3 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelungen 46 46 46 47 7 Kosten 47 Seite 13 1. Anlass der Planung, Verfahrensablauf Anlass der Planung war ein Antrag der Eigentümerin der im Bereich südlich des Giesinger Bahnhofplatzes, westlich der Bahnlinie München Ost – Deisenhofen, nördlich der Chiemgaustraße und östlich der Schwanseestraße (= Planungsumgriff) liegenden Grundstücke, den hierfür geltenden, seit 20.8.2003 rechtsverbindlichen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1586 zu ändern, da der Grundstückseigentümerin die Vermarktung und die Umsetzung des entlang der Bahnlinie festgesetzten Gewerbegebiets aufgrund des Zuschnitts und der Lage/Adresse des Grundstücks nicht möglich war. Nachdem die baldige Bebauung der Brachflächen am Giesinger Bahnhof auch aus Sicht der Stadt im Sinne der Stadtreparatur wünschenswert ist, hat die Vollversammlung des Stadtrates am 31.05.2006 beschlossen, für das Planungsgebiet den geltenden Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung zu ändern und zur Teiländerung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1586 den Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1983 aufzustellen. Im Wesentlichen sind folgende Änderungen gegenüber dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 1586 vorgesehen: Änderung der festgesetzten Art der baulichen Nutzung entlang der Bahnlinie von Gewerbegebiet (GE) in Allgemeines Wohngebiet (WA), entsprechend der westlich unmittelbar daran angrenzenden Wohnnutzung; - Anpassung der Baulinien, Baugrenzen und der Straßenbegrenzungslinien der Straße U-1347 (jetzt Wallbergstraße) an die geplante Wohnbebauung; - Aufweitung der Bauraumtiefe im Kerngebiet entlang der Chiemgaustraße; - Anpassung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung in den einzelnen Baugebieten an die veränderte Planung. Entsprechend der seit 01.01.2007 geltenden Änderung des Baugesetzbuches durch das Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21.12.2006 entschied man sich vor Durchführung der Verfahrensschritte der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 13 a Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB und der Beteiligung der Behörden gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 13 Abs. 2 Nr. 3 und § 4 Abs. 2 BauGB zur Weiterführung der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1983 im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a des Baugesetzbuches (BauGB). Die in § 13a Abs. 1 BauGB genannten, hierfür erforderlichen, Voraussetzungen lagen vor: - Der Bebauungsplan dient der Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Brache und der notwendigen Umnutzung einer - im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 1586 festgesetzten - Gewerbefläche in ein Wohngebiet zur Deckung des Bedarfes der Bevölkerung an Wohnraum (Bebauungsplan der Innenentwicklung); - Die laut Bebauungsplan zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung beträgt entsprechend § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB weniger als 20.000 m²; - Durch den Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen; - Es bestehen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB genannten Schutzgüter, da keine Gebiete von gemeinschaftlicher Be- Seite 14 deutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes in der Nähe liegen. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 1 in Verb. mit § 13 Abs. 3 BauGB wird im beschleunigten Verfahren von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB / von einem Umweltbericht nach § 2a BauGB abgesehen. Ferner gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig und damit als nicht ausgleichspflichtig. Die beabsichtigten Festsetzungen des Bebauungsplanes weichen von den derzeit geltenden Darstellungen des Flächennutzungsplanes ab. Eine Änderung des Flächennutzungsplanes vor bzw. zeitgleich mit der Aufstellung des Bebauungsplans ist nicht erforderlich; die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebiets wird nicht beeinträchtigt. Nach In-Kraft-Treten des Bebauungsplanes werden die entgegenstehenden Darstellungen des Flächennutzungsplanes entsprechend § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB auf redaktionellem Wege angepasst (siehe auch Ziffer 2.2.1 „Flächennutzungsplan“ der Begründung). 2. Ausgangssituation 2.1 Lage und Größe des Planungsgebietes Das Planungsgebiet liegt im 17. Stadtbezirk, im Bereich südlich des Giesinger Bahnhofplatzes bzw. südlich der Wallbergstraße (Stichstraße), westlich der Bahnlinie München Ost – Deisenhofen, nördlich der Chiemgaustraße und östlich der Schwanseestraße. Es umfasst eine Größe von ca. 1,75 ha. 2.2 Planungsrechtliche Situation 2.2.1 Flächennutzungsplan Im geltenden Flächennutzungsplan mit integrierter Landschaftsplanung ist das Planungsgebiet im Ostteil entlang der Bahnlinie als Gewerbegebiet, im zentralen Bereich als Allgemeines Wohngebiet und im Westteil als Allgemeine Grünfläche dargestellt. Der Bereich nördlich entlang der Chiemgaustraße ist als Kerngebiet dargestellt. Ferner ist der gesamte Planungsbereich als „Fläche mit Bodenbelastungen“ gekennzeichnet. Nach In-Kraft-Treten des Bebauungsplanes wird der Flächennutzungsplan gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der (redaktionellen) Berichtigung angepasst. Hierbei soll entsprechend den Planungszielen zukünftig entlang der Bahnlinie an Stelle eines Gewerbegebietes ein Allgemeines Wohngebiet dargestellt werden, das aufgrund der besonders hohen Lärm- und Luftschadstoff-Immissionen sowie Erschütterungen und Elektrosmog, denen das Planungsgebiet aufgrund der angrenzenden Straßen- und Schienenwege ausgesetzt ist, mit der Schraffur "Flächen für Maßnahmen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen" überlagert wird. Im Süden erfolgt eine geringfügige Vergrößerung des Kerngebietes in nördlicher Richtung. Die übrigen Darstellungen des Flächennutzungsplanes bleiben unverändert. 2.2.2 Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1586 Der genannte Planungsumgriff liegt im Geltungsbereich des seit 20.08.2003 rechtsverbindlichen Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1586. Dieser setzt als Art der Nutzung entlang der Bahnlinie ein Gewerbegebiet (GE) und westlich anschließend ein allgemeines Wohngebiet (WA) fest, die sich in ihrer Struktur und Höhenentwicklung (Wandhöhe von 15 m) auf das westlich gelegene bestehende Wohngebiet an der Schwanseestraße beziehen. Der zum Seite 15 Bahngelände hin geschlossene Gebäuderiegel des GE bietet einen Lärmschutz für die westlich dahinter liegende Wohnbebauung. Die Gebiete werden über die öffentliche Verkehrsfläche der Straße U-1347 (nun Wallbergstraße) erschlossen, die im Norden des Planungsgebiets von der Schwanseestraße abzweigt, im östlichen Bereich parallel zur Bahnlinie nach Süden verläuft und dort in einer Wendeanlage endet. Den südlichen Abschluss an der Chiemgaustraße bildet ein ost-westlich ausgerichtetes Kerngebiet (MK 4), dessen Bebauung entlang der Straße Lärmschutzfunktion für die nördlich gelegenen Bereiche des Planungsgebiets übernimmt. Die Erschließung des MK 4 erfolgt über die Chiemgaustraße. Zwischen der bestehenden Wohnbebauung entlang der Schwanseestraße und der geplanten Bebauung im Ostbereich des Bebauungsplans Nr. 1586 ist eine öffentliche Grünfläche festgesetzt, die zusammen mit dem Platz vor dem Bürgerhaus am Giesinger Bahnhofplatz, einen zwischen der Chiemgaustraße und dem Giesinger Bahnhofplatz durchgängigen Raum bildet und zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität innerhalb des Quartiers beitragen soll. Die öffentliche Grünfläche und die Straßenverkehrsflächen wurden, soweit sie nicht als gewidmete Verkehrsflächen im Privateigentum verbleiben, bereits durch Regelungen im Städtebaulichen Vertrag zum rechtsverbindlichen Bebauungsplan mit Grünordnung Nr. 1586 an die Stadt abgetreten, die Auflassung wurde erklärt, der Eigentumsübergang ist derzeit jedoch noch nicht erfolgt. Die übrigen Flächen befinden sich in privatem Eigentum. 2.3 Bestandsaufnahme und Bewertung 2.3.1 Städtebauliche Situation Nördlich des Planungsgebietes liegt der Giesinger Bahnhofplatz, ein Knotenpunkt des öffentlichen Nahverkehrs. Hier kreuzen sich die U-Bahn-Linie U 2, die S-Bahn-Linien S 5 und S 6 sowie mehrere Buslinien und die Straßenbahnlinie 27. Die im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 1586 ausgewiesene Neugestaltung der Verkehrsfläche des Giesinger Bahnhofplatzes sowie die Herstellung der Wallbergstraße und der öffentlichen Grünfläche sind noch nicht /nur zum Teil verwirklicht. Die Neubebauung des Bereichs um den Bahnhofsplatz ist derzeit im Bau (Kerngebiete MK 1.1, MK 1.2) bzw. wurde bereits fertig gestellt (MK 3). Die Bebauung entlang der Chiemgaustraße (Kerngebiet MK 4) mit einem Gebäude mit Lagerabteilen (SelfStorage) ist bereits in Betrieb. Bereits abgeschlossen ist auch die Umnutzung des 1898 erbauten, unter Denkmalschutz stehenden ehemalige Bahnhofsgebäudes zum Kulturzentrum Giesinger Bahnhof. Das Planungsgebiet selbst stellt bis auf den o.a. Bereich entlang der Chiemgaustraße (MK 4, SelfStorage) derzeit eine Brachfläche dar. Westlich des Planungsgebiets entlang des Grünzugs befinden sich fünfgeschossige Wohnbauten, die senkrecht zur Schwanseestraße orientiert sind. Im Osten schließen die Bahnanlagen direkt an, im Süden die vor der Bahnunterführung abgesenkte Chiemgaustraße. 2.3.2 Vorbelastungen Verkehr Das Gebiet ist Lärm-Immissionen aber auch Erschütterungen und Elektrosmog, im Bereich der Chiemgaustraße auch Luftschadstoffimmissionen ausgesetzt. Diese Belastung resultiert aus den das Planungsgebiet umgrenzenden Straßen- und Schienenwegen. Seite 16 Altlasten Durch die bisherige Bau- und Gewerbetätigkeit entlang der Bahn und durch die in weiten Teilen noch bestehende Versiegelung ist der Boden im Planungsgebiet stark verändert. Es ist kein natürliches Bodengefüge mehr vorhanden. a. Historische und räumliche Einordnung Laut Altlastenverdachtsflächenkataster der Landeshauptstadt München sind für das Planungsgebiet die Verdachtsflächen 17/15 und 17/16 verzeichnet. Bei der Fläche 17/15 handelt es sich um eine ehemalige Seifenfabrik, für die aufgrund der ermittelten Werte aus dem Gutachten vom 28.09.1992 (Büro Dorsch Consult) der Eintrag ins Altlastenverdachtsflächenkataster nicht gerechtfertigt werden konnte und bei der Fläche 17/16 um einen Baustoff- und Teerhandel. Im Rahmen einer erweiterten historischen Recherche wurden drei zusätzliche Verdachtsflächen ermittelt, so dass im Hinblick auf die Altlastenproblematik zunächst folgende Bereiche von Bedeutung sind: Giesinger Bahnhofstr. 11: Ehemaliges Brennstofflager Giesinger Bahnhofstr. 13-15: Ehemaliger Baustoffhandel (Flüssigasphalt, Teererzeugnisse) s.o. Giesinger Bahnhofstr. 19: Ehemaliger Tankstellenbetrieb, Mineralöllager Bereich Weiche 1415: Vermuteter Havarieschaden. b. Bodenansprache und Untersuchungsergebnisse Im Rahmen der durchgeführten Beprobungen wurde im gesamten Umgriff des Untersuchungsgebietes Auffüllmaterial angetroffen, das eine maximale Mächtigkeit von 2,9 m (mittlere Mächtigkeit 0,8 m) erreicht. Das heterogene Verfüllmaterial besteht im Wesentlichen aus sandig-schluffigen Kiesen mit variierenden Bauschuttanteilen. Darüber hinaus enthalten die Auffüllungshorizonte ohne erkennbare Systematik Schlacke- und Teerrückstände. Im Rahmen der Bodenluftmessungen konnten keine signifikanten Belastungen des Untergrundes durch leichtflüchtige halogenierte bzw. aromatische Kohlenwasserstoffe (LHKW bzw. BTEX) oder durch Deponiegase (Methan, Kohlendioxid) festgestellt werden. Eine Beeinträchtigung der gegenwärtigen und der geplanten Nutzung durch Ausgasungsvorgänge ist daher nicht zu befürchten. Bei den chemischen Bodenuntersuchungen zeigte sich, dass das Auffüllmaterial unsystematisch durch polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) und die Schwermetalle Kupfer, Blei, Nickel und Zink verunreinigt ist. In Bereichen, in denen in der Vergangenheit mit Mineralölen umgegangen wurde, wurden lokal erhöhte Gehalte an Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW) im Untergrund nachgewiesen. Im Grundwasser konnten im Rahmen der bislang durchgeführten Untersuchungen im Zuund Abstrom des Planungsgebietes keine signifikanten Verunreinigungen und damit keine Hinweise auf einen andauernden vertikalen Schadstofftransport ermittelt werden. c. Bewertung der Untersuchungsergebnisse Im Rahmen der Altlasterkundung wurden nutzungsbedingte sowie auffüllspezifische Verunreinigungen des Untergrundes festgestellt. Daher ist nach derzeitigem Kenntnisstand Seite 17 eine flächige Belastung des oberflächennahen Auffüllmaterials im gesamten Planungsgebiet anzunehmen. Anhaltspunkte für eine akute Gefährdung der Schutzgüter bei gegenwärtiger Nutzung wurden nicht angetroffen. Im Zuge der geplanten Umnutzung als Wohngebiet sind jedoch Sanierungsmaßnahmen in Abstimmung mit dem Referat für Gesundheit und Umwelt erforderlich. Die Altlastensituation wird nach derzeitigem Kenntnisstand als bewältigbar eingestuft. Im Zuge der geplanten Baumaßnahmen anfallender Erdaushub ist zu einem Großteil nicht uneingeschränkt verwertbar, sondern einer geordneten Entsorgung in Abstimmung mit dem Referat für Gesundheit und Umwelt zuzuführen. d. Konsequenz für den Bebauungsplan Siehe hierzu Punkt 5.5 „Altlastensanierungskonzept“ der Begründung. Das Areal, in dem die bisherigen Bodenuntersuchungen nutzungsbedingte Kontaminationen und eine hohe Dichte an erheblichen Bodenbelastungen des Auffüllmaterials nachgewiesen haben, ist im Bebauungsplan als „Fläche, deren Boden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet ist“ gekennzeichnet. Klima Der gesamte Planungsbereich weist derzeit ein erhebliches Defizit an Grünflächen auf. Die Verdunstung ist durch die fast vollständige Versiegelung der Straßen- und Gewerbeflächen, die zum Grossteil bis an den Bahnkörper reichen, sehr stark eingeschränkt. Dies führt zu einer Beeinträchtigung des kleinräumlichen Stadtklimas. Das westlich angrenzende, begrünte Wohnquartier kann dazu nur sehr kleinräumig einen geringen Ausgleich schaffen. 2.3.3 Natürliche Grundlagen und Freiraumversorgung Beim Planungsgebiet handelt es sich um eine Konversionsfläche. Die Gebäude der ehemaligen gewerblichen Nutzung sind abgebrochen, Beläge und Gleisanlagen sind zum Teil noch vorhanden, ebenso befindet sich im Westen des Gebietes noch die asphaltierte Fläche der Giesinger Bahnhofstraße. Die Geländeoberfläche ist überwiegend eben und liegt auf ca. 537,00 bis 537,50 m ü.NN. Der mittlere Grundwasserstand liegt bei ca. 11 m unter Geländeoberfläche. Das höchste Grundwasser (1940) wurde ca. 10 m unter Geländeoberfläche gemessen. Das Gebiet besteht östlich der Giesinger Bahnhofstraße überwiegend aus Kiesflächen, sehr geringfügig auch aus Resten von Fundamenten, Gleisanlagen und Vegetation. Im Süden des Gebietes wurde ein auf Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1586 genehmigtes Lagergebäude (SelfStorage) bereits erstellt. Entlang der Bahnlinie im Osten hat sich auf einer Breite von 5 m bis 15 m, teilweise auf einem ehemaligen Gleiskörper, Gehölzsukzession aus Birken und Weiden sowie anderen Pioniergehölzen entwickelt. Die Gehölze sind mit offenen Bereichen aus krautiger Vegetation und trockenen Grasfluren unterbrochen. Im Westen entlang der Giesinger Bahnhofstraße wurde ein noch schmälerer, ebenfalls unterbrochener Gehölzstreifen mit ähnlicher Artenzusammensetzung kartiert. Der Gehölzaufwuchs ist teilweise im Anfangsstadium, teilweise schon über fünf Meter hoch. Die in der Bestandsaufnahme erfassten 9 Einzelbäume stehen hauptsächlich im nördlichen Drittel des Planungsgebietes. Davon fallen drei Salweiden, ein Birnbaum und eine Hainbuche unter die Baumschutzverordnung. Wegen ihre Größe (Höhe 10 m, Stammumfang Seite 18 183 cm) und ihrer Ortsbildwirkung (Lage an der Zufahrt Wallbergstraße) ist vor allem die Hainbuche erhaltenswert. Für das Gebiet wurde im Sommer 2006 ein faunistisches Kurzgutachten erstellt. Naturschutzfachlich wertvolle Arten konnten nicht nachgewiesen werden und dürften mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit nicht vorkommen, da geeignete Habitate fehlen. Auch Vorkommen geschützter Arten nach § 42 Bayerisches Naturschutzgesetz können ausgeschlossen werden, da es sich aufgrund der Habitatsbedingungen nur um anspruchslose, störungsunempfindliche Arten handeln kann, die entweder sehr häufig sind oder leicht ein anderes Habitat besiedeln können. Aufgrund des trockenen Standorts und der relativ günstigen Vernetzungssituation an der Bahnlinie war insbesondere ein potentielles Vorkommen der streng geschützten Zauneidechse zu überprüfen. Auch bei einer gezielten diesbezüglichen Ortsbesichtigung im Frühjahr 2007 wurden keine Zauneidechsen festgestellt. Aufgrund der geringen Fläche der für die Zauneidechse geeigneten Lebensraumstrukturen kann ein Vorkommen mit ausreichender Sicherheit ausgeschlossen werden. Artenschutzrechtliche Belange sind somit nicht berührt. Das Planungsgebiet weist derzeit nur ca. 9 % verdunstungsaktive Sukzessions- bzw. Grünflächen auf. Auf vorhandenen Kies- und Versiegelungsflächen ist die Verdunstung eingeschränkt, die Flächen unterliegen einer starken Überwärmung. Die vorhandenen Sukzessionsflächen und die westlich angrenzenden, begrünten Wohnhöfe können dem nur geringfügig entgegenwirken. Das Planungsgebiet liegt innerhalb des Stadtbezirks Obergiesing. Dieser ist deutlich unterversorgt mit vielfältig nutzbaren, öffentlichen Freiflächen. 3. Planungsziele Mit der vorgesehenen Planung zwischen der Wallbergstraße, der Bahnlinie München Ost Deisenhofen, der Chiemgaustraße und der Schwanseestraße soll diese innerstädtische Brachfläche einer höherwertigen und intensiven Nutzung zugeführt werden, in diesem Bereich der Wohnstandort gestärkt werden, eine städtische Kante zur Bahn und zur Chiemgaustraße entstehen, die Lärmbelastung für die bestehende, angrenzende Wohnbebauung an der Schwanseestraße vermindert werden, durch Freihaltung der inneren Bereiche für Grünflächen (privat und öffentlich) die Freiraumversorgung verbessert und der Naturhaushalt, insbesondere die klimatische Situation, gestärkt werden. 4. Planungskonzept Das vorliegende Planungskonzept behält die städtebauliche und landschaftsplanerische Grundidee (wesentliche Grundzüge der Planung) des bestehenden rechtsverbindlichen Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1586 weitgehend bei. Wesentliches Merkmal ist ein Nord-Süd gerichteter Park als Teil des Grünzuges von der Chiemgaustraße bis zum Giesinger Bahnhofsplatz, der auf der Westseite von bestehender, auf der Ostseite von der geplanten Wohnbebauung und im Süden von einem Kerngebiet eingerahmt wird und die Versorgung des Gebietes mit öffentlichen Grünflächen übernimmt. Außerdem trägt diese künftige öffentliche Grünfläche dazu bei, den Naturhaushalt und insbesondere das Lokalklima zu stärken. Seite 19 Entlang der Bahn soll eine ökologische Vernetzungsstruktur erhalten und weiterentwickelt werden. Die geplante Wohnbebauung, die sich in Struktur, Höhenentwicklung und Rhythmus der Gebäude und der Freiräume auf das bestehende Wohngebiet im Westen bezieht, ist zum Grünzug orientiert. Mit ihren nicht eingezäunten Wohnhöfen und dem Grünzug bildet sie einen offenen und wahrnehmbaren Freiraum. Zusätzlich zu den Wohnhöfen werden auf den kammartigen, Ost-West gerichteten „Gebäudefingern“ (ausgenommen das nördliche Gebäude an der Wallbergstraße) Dachgärten für die Bewohner vorgesehen, die ebenfalls auf den Grünzug ausgerichtet sind. Durch den geschlossenen Gebäuderiegel entlang der Wallbergstraße und den südlich daran anschließenden (bereits bestehenden) geschlossenen Gebäuderiegel an der Chiemgaustraße (MK) wird eine Verminderung der Lärmbelastung für die westlich bzw. nordwestlich davon gelegene bestehende und geplante Wohnbebauung erreicht, d.h. die geschlossene Bebauung entlang der Bahn und im Kerngebiet im Süden übernimmt Schallschutzfunktion für den westlichen Bereich des Planungsgebiets und die daran angrenzende Bebauung. Das allgemeine Wohngebiet wird von der Schwanseestraße aus über die Wallbergstraße, das Kerngebiet direkt von der Chiemgaustraße erschlossen. 4.1 Städtebauliches Konzept 4.1.1 Art der baulichen Nutzung Südlich der Abzweigung der Wallbergstraße von der Schwanseestraße wird im Anschluss an die Kerngebiete nördlich des Planungsgebietes ein allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt, das sich in seiner Struktur und Höhenentwicklung auf das bestehende Wohngebiet im Westen bezieht, das ihm am Grünzug gegenübersteht. Den Abschluss an der Chiemgaustraße bildet wie bisher ein Kerngebiet (MK), dessen Bebauung entlang der Straße Lärmschutzfunktion für die nördlich gelegene Wohnbebauung übernimmt. Seitens der Grundeigentümerin wurde hier auf der Basis des Bebauungsplanes Nr. 1586 bereits ein Gebäude mit Lagerabteilen (SelfStorage) errichtet, welches selbst unempfindlich gegenüber dem Lärm entlang der Chiemgaustraße ist und keinen Lärm in Richtung auf das Wohnen erzeugt. Für das allgemeine Wohngebiet und das Kerngebiet sind einzelne, im Satzungstext festgeschriebene Nutzungsbeschränkungen getroffen. Durch den Ausschluss der im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes, der sonstigen nicht störenden Gewerbebetriebe, Gartenbaubetriebe und Tankstellen und den Ausschluss der im Kerngebiet allgemein zulässigen Vergnügungsstätten sowie der allgemein bzw. ausnahmsweise zulässigen Tankstellen soll die Wohnnutzung im allgemeinen Wohngebiet geschützt und weiterer, gebietsfremder Verkehr und zusätzliche Störungen im Planungsgebiet grundsätzlich verhindert werden. Außerdem werden im Kerngebiet die allgemein zulässigen und die ausnahmsweise zulässigen Wohnungen ausgeschlossen, da entsprechend dem Lärmgutachten über Lärmentwicklung / Lärmimmissionen aus Straße (Chiemgaustraße) und Schiene (Bahnlinie München-Ost - Deisenhofen) auf der Ost-, Süd- und Westfassade keine schutzwürdigen Aufenthaltsräume von Wohnungen angeordnet werden dürfen und die Ausrichtung von Wohnungen nur nach Norden in diesem Fall städtebaulich nicht erwünscht ist (Wohnqualität); Seite 20 4.1.2 Maß der baulichen Nutzung Das zulässige Nutzungsmaß in den beiden Baugebieten ergibt sich aus dem unter Punkt 4.1 beschriebenen städtebaulichen Konzept. Im Planungsgebiet wird das höchstzulässige Maß der baulichen Nutzung als absolutes Maß in Form einer Geschossfläche (GF) und einer Grundfläche (GR) angegeben. Anzahl und Größe der Grundstücke im Planungsgebiet (z.B. infolge künftiger Realteilungen) haben damit keinen Einfluss auf die bauliche Dichte im Planungsgebiet. Geschossfläche Insgesamt ermöglicht der Bebauungsplan die Realisierung von 20.600 m² Geschossfläche (GF), wobei das Nutzungsmaß im Planungsgebiet gegenüber dem zulässigen Maß gemäß dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 1586 (GF = 20.620 m²) nahezu gleich geblieben ist. Die bisher festgesetzte Gewerbenutzung entfällt großteils zugunsten der Wohnnutzung. Zulässige Geschossfläche im Einzelnen: Das allgemeine Wohngebiet wird im Norden und Osten begrenzt durch die Wallbergstraße und im Westen durch die öffentliche Grünfläche. Bei Ausnutzung der zulässigen Grundfläche und Höhenentwicklung lassen sich auf dem Baugrundstück maximal 14.500 m² Geschossfläche (GF) realisieren (was zum Vergleich einer auf das allgemeine Wohngebiet bezogenen GFZ von 1,78 entsprechen würde) und damit ca. 145 Wohneinheiten errichten. Das Kerngebiet grenzt im Süden an die Chiemgaustraße und im Westen ebenfalls an die öffentliche Grünfläche. Auf dem Baugrundstück wird eine maximale Geschossfläche von 6.100 m² (entspräche vergleichsweise einer GFZ von 3,50) zugelassen. Die in § 17 Abs. 1 BauNVO genannten Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung von GFZ 1,2 für allgemeine Wohngebiete bzw. von GFZ 3,0 für Kerngebiete werden jeweils überschritten. Die Überschreitungen der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO sind aus folgenden besonderen städtebaulichen Gründen u.a. erforderlich, weil die hohen Anforderungen an den Immissionsschutz, insbesondere für die bahnabgewandten Bereiche und deren Nachbarschaft sowie die dahinter liegende Wohnbebauung nur durch einen geschlossenen, hohen Baukörper entlang der Wallbergstraße erfüllt werden können; der Mangel an lokalen öffentlichen Grünflächen und der fehlenden Alternative, diese Grünflächen an anderer Stelle ortsnah herzustellen, besteht; sie vor allem aus der stadtgestalterisch notwendigen Höhenentwicklung in diesem Bereich resultieren, die den Bezug zur westlich angrenzenden Wohnbebauung herstellt; die ausgesprochen schwierige Entwicklung des Grundstücks insbesondere hinsichtlich des Zuschnitts und der Lage/Adresse des Grundstücks besteht; die beengte Lage zwischen der Bahnlinie und der bestehenden Wohnbebauung zu berücksichtigen ist. Die Überschreitungen der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO können ausgeglichen werden, - da die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse – wie in den entsprechenden Gutachten und Untersuchungen zum Immissionsschutz und Belich- Seite 21 tung überprüft – nicht beeinträchtigt sind, - durch die vorgesehene öffentliche Grünfläche und das hochwertige und vielschichtige Angebot an privaten Freiflächen; nachdem der öffentliche Personennahverkehr (ÖPNV) dieses Gebiet optimal erschließt. Sonstige öffentliche Belange stehen nicht entgegen. Grundfläche Die Heranführung der Nutzungen dicht an den Verkehrsknoten Giesinger Bahnhof und die städtebaulich gewünschte Verdichtung des Bereichs südlich des Giesinger Bahnhofs sowie im Bereich der Chiemgaustraße führen zu einer intensiven Über- und Unterbauung dieser Grundstücke. Im Gesamtumgriff des Bebauungsplanes ergibt sich eine überbaubare Grundfläche GR nach § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt 6.920 m². Darin sind alle baulichen Anlagen auf den Grundstücken zuzüglich Tiefgaragen mit Zu- und Abfahrten, Fahrradabstellplätze, Dienstbarkeitsflächen enthalten. Auf das allgemeine Wohngebiet WA entfällt eine überbaubare Grundstücksfläche von insgesamt 5.400 m². Durch die Grundflächen der baulichen Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO darf die innerhalb des Bauraumes zulässige Grundfläche hier um 1.380 m² bis zu 5.400 m² (was zum Vergleich einer auf das allgemeine Wohngebiet bezogenen GRZ von 0,66 entsprechen würde) überschritten werden. Im Kerngebiet MK wird eine überbaubare Grundfläche von insgesamt 1.520 m² festgesetzt. Durch die Grundflächen der baulichen Anlagen gemäß § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO darf die innerhalb des Bauraumes zulässige Grundfläche hier um 255 m² bis zu 1.520 m² (was zum Vergleich einer auf das Kerngebiet bezogenen GRZ von 0,87 entsprechen würde) überschritten werden. Durch diese Regelung wird für das allgemeine Wohngebiet wie auch das Kerngebiet von der gesetzlichen Überschreitungsmöglichkeit des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO abgewichen. Zusätzlich wurde im Kerngebiet von der gesetzlich geregelten Kappungsgrenze von 0,8 auf 0,87 abgewichen. Die in § 17 Abs. 1 BauNVO genannte Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung von GRZ 0,4 für allgemeine Wohngebiete wird überschritten, die Obergrenze von GRZ 1,0 für Kerngebiete wird eingehalten. Die Überschreitungen der Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO sind aus o.g. besonderen städtebaulichen Gründen u.a. erforderlich (siehe S. 37). Die Überschreitung der Obergrenze im allgemeinen Wohngebiet wie auch der Kappungsgrenze im Kerngebiet können jedoch ausgeglichen werden, da wesentliche Anteile der Überschreitung durch unterirdische Anlagen wie Tiefgaragen ausgelöst werden, diese mit Erdreich ausreichend zu überdecken und fachgerecht zu begrünen sind und entsprechend als private Freiflächen genutzt werden können, trotz der vorgesehenen hohen baulichen Dichte eine gute Grün- und Freiflächenversorgung in der Summierung der privaten Freiflächen und öffentlichen Grünflächen noch gesichert werden kann und eine hohe Freiraumqualität zu erwarten ist (siehe auch Punkt 4.4 Grünordnungskonzept und Punkt 6.2 Auswirkungen der Planung, Grünordnung), mit den festgesetzten Begrünungsmaßnahmen (Baumpflanzungen, extensive und intensive Dachbegrünung, Fassadenbegrünung) in großem Umfang verdunstungsaktive Flächen entstehen, die das Lokalklima entlasten, durch die Bereinigung der Altlastenproblematik Verbesserungen für die natürlichen Ressourcen Boden und Wasser erreicht werden. Seite 22 Sonstige öffentliche Belange stehen dem nicht entgegen. Vielmehr kann einer Reihe von städtebaulichen Belangen – wie der Verbesserung der Ausstattung mit öffentlichen Grünflächen – nur durch die Überschreitung Rechnung getragen werden. 4.1.3 Überbaubare Grundstücksflächen, Überbauungen Durch die Festsetzung der jeweiligen relativ engen Bauräume soll das unter Punkt 4.1 beschriebene städtebauliche Konzept gesichert und Raumkanten zur Bahnlinie, zum Grünzug und zur Chiemgaustraße gebildet werden. Der durchgehende Bauraum in Nord-Süd-Richtung (in Verbindung mit der festgesetzten geschlossenen Bauweise) resultiert aus dem erforderlichen Lärmschutz entlang der Bahnstrecke. Im allgemeinen Wohngebiet wird an der nord-östlichen Ecke des Bauraumes eine Baulinie festgesetzt, um den Zwischenraum zum nördlich der Wallbergstraße stehenden Gebäude möglichst gering zu halten und damit ein Eindringen von Lärm, insbesondere aus dem Bahnbetrieb, in den Bereich westlich der Gebäude zu vermeiden. Durch das Abrücken des Bauraums von der Straßenbegrenzungslinie der Wallbergstraße wird ein Vorbereich ausgebildet, um zusammen mit den im Straßenraum vorgesehenen Bäumen und den festgesetzten Sukzessionsflächen entlang der Bahn für die Wohnbebauung einen begrünten Distanzraum zur Bahntrasse sowie einen begrünten Straßenraum zu schaffen. Alle südlichen Baugrenzen sowie die westlichen Baugrenzen im Bereich des Nord-Süd ausgerichteten Baukörpers entlang der Wallbergstraße können mit Terrassen bzw. Balkonen um bis zu 2,00 m Tiefe auf insgesamt maximal 50 % der Länge der jeweiligen Gebäudeseite überschritten werden. Aufgrund der Schallschutzanforderungen (durchgehende Bebauung innerhalb des Bauraumes) wird zwischen dem allgemeinen Wohngebiet und dem Kerngebiet die Überbauung des Wendebereichs am südlichen Ende der Wallbergstraße ab einer Höhe von 4,50 m (= erforderliche lichte Höhe im Wendebereich entsprechend der Richtlinien für die Anlage von Stadtstraßen (RASt 2006), herausgegeben von der Forschungsgesellschaft für Straßen- und Verkehrswesen) vorgeschrieben. Die Überbauung der Wendefläche einschließlich einer zum MK-Gebiet unmittelbar angrenzenden notwendigen Stützwand ist Bestandteil des allgemeinen Wohngebietes. Damit entsprechend die Stützwand der Überbauung noch auf der Fläche des allgemeinen Wohngebiets errichtet werden kann, ist im Bereich zwischen der südlichen Grenze der Wallbergstraße und der Abgrenzung unterschiedlicher Nutzungen zum Kerngebiet ein Streifen von 0,50 m überbaubare Grundstücksfläche (Bauraum) im Plan festgesetzt. Im Süden ergänzt das Kerngebiet die Baustruktur der Wohnbebauung. Die Größe des Bauraumes, der das bereits errichtete SelfStorage umfasst, ist vorrangig von den Erfordernissen des Lärmschutzes zur Chiemgaustraße für die nördlich gelegene Wohnbebauung bestimmt. Neben der geschlossenen Bauweise wird im süd-westlichen Bereich des Bauraumes eine Baulinie festgesetzt, um die für Lärmschutz erforderliche Situierung des Baukörpers in diesem Bereich zu sichern. Im Bereich der südlichen Baugrenze wird die bestehende Böschung und Mauer zur Chiemgaustraße aufgegeben. Dadurch kann die Außenwand des Gebäudes bis auf die Gehweghöhe heruntergeführt werden, was auch der Straßenplanung im Bereich des Mittleren Rings, hier Abschnitt Chiemgaustrasse, entgegen kommt. Östlich des Bauraums des MK wird innerhalb des Planungsumgriffs eine Straßenbegrenzungslinie festgesetzt, die die künftige Straßenplanung im Zuge der geplanten Erneuerung der Eisenbahnbrücke berücksichtigt. Seite 23 4.1.4 Bauweise / Baukörpergestaltung / Höhenentwicklung Im allgemeinen Wohngebiet und im Kerngebiet ist die Bebauung entlang der Wallbergstraße (nördlicher und östlicher Bereich) und weiter über Eck entlang der Chiemgaustraße innerhalb der Bauräume in geschlossener Bauweise zu errichten. Mit einzubeziehen ist auch der Bereich der Überbauung des Wendehammers der Wallbergstraße nördlich des Kerngebietes. Damit soll in den betreffenden Bereichen eine Verringerung der von der Bahn und der Chiemgaustraße ausgehenden Lärmimmissionen auf die geplante und bestehende Wohnbebauung erzielt werden. Im allgemeinen Wohngebiet werden in der Erdgeschossebene Durchgänge festgesetzt, die sich auf die privaten Wohnwege beziehen und eine Durchlässigkeit zwischen der Wallbergstraße und der öffentlichen Grünfläche herstellen sollen. Zu den Gebäuden bzw. Freiflächen des allgemeinen Wohngebietes und des Kerngebietes sollen im Rahmen des Bauvollzugs barrierefreie Zugänge (Wohnungen nach DIN 18025, Teil 1, Freiflächen nach DIN 18024, Teil 1) geschaffen werden. Die maximal zulässige Höhenentwicklung im Planungsgebiet orientiert sich bis auf den nordöstlichen Eckbereich an der fünfgeschossigen Wohnbebauung entlang der Schwanseestraße westlich des Grünzuges. Im allgemeinen Wohngebiet ist bei der Bebauung grundsätzlich eine maximale Wandhöhe von 15,00 m zulässig. Entlang der Wallbergstraße im nordöstlichen Eckbereich wird auf einer Länge von ca. 22,0 m nach Süden eine maximale Wandhöhe von 16,50 m zugelassen, um den Eckbereich baulich zu betonen. Für die Ost-West gerichteten „Gebäudefinger“ im Inneren des WA wird eine maximale Wandhöhe von 12 m festgesetzt. Mit dieser differenzierten Höhenentwicklung wird eine gestalterisch gewünschte Abstufung von der bestehenden Bebauung nördlich der Wallbergstraße (zulässige Wandhöhe 18 m) hin zum öffentlichen Grünzug erreicht und damit auch eine bessere Besonnung der Hofräume gewährleistet. Die im Planungsgebiet festgesetzten Wandhöhen in Metern als Mindest- und Höchstmaß bzw. als Höchstmaß beziehen sich auf die Höhe 537,57 m ü. NN mittig im Gelände im Bereich des Grünzugs. Um die Wirkung der künftigen Bebauung im nördlichen Bereich des WA auf die Belichtung und Besonnung des nördlich der Wallbergstraße (= Bereich MK 3 des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 1586) angrenzenden Pflegeheims mit SB-Markt im Erdgeschoss feststellen zu können, wurde ein externes Gutachten erstellt. Grundlage dieses Gutachtens bildet dabei die DIN 5034 “Tageslicht in Innenräumen“, Teil 1. Darin wird für Wohnräume eine Mindestbesonnung am 17. Januar von zumindest einer Stunde gefordert. Als Wohnräume im Sinne der DIN 5034 sind Wohnzimmer, Schlafzimmer, Arbeitszimmer sowie Kinderzimmer anzusehen. Des Weiteren sind als Wohnräume auch Aufenthaltsräume einzustufen, die eine wohnähnliche Nutzung erfahren. Arbeitsräume im Sinne der Arbeitsstättenrichtlinien werden im Zusammenhang mit den Anforderungen an eine Mindestbesonnung nicht genannt. Als Ergebnis der Untersuchung ist festzuhalten: Besonnung/Verschattung “Die in den Wintermonaten annähernd im Südosten aufgehende Sonne bedingt in den Morgenstunden, dass zunächst der westliche Teil der Südfassade des nördlich angrenzenden Gebäudes (Pflegeheim mit SB-Markt im Erdgeschoss) mit Ausnahme des 5. OG nahezu vollständig und ca. 1/3 der östlichen Hälfte dieser Fassade verschattet ist. Für den östlichen Teil der Südfassade ist im weiteren Tagesverlauf zunächst eine Zunahme der Verschattungswirkung festzustellen, jedoch nimmt aufgrund der ansteigenden Sonnenhöhe die Verschattung in den oberen Geschossen ab. Um ca. 11:20 Uhr ist die gesamte Südfassade zwischen dem EG und ca. dem 3. OG vollständig verschattet. Im weiteren Tagesverlauf nimmt dann ausgehend vom westlichen Ende der Südfassade diese Verschattungswirkung rasch ab. Um ca. 14:15 Uhr ist die gesamte westliche Hälfte der Südfassade komplett besonnt. Diese Besonnung hält dann bis kurz vor Sonnenuntergang an. Ab ca. 15:00 Uhr wird auch der Bereich der östlichen Teile Seite 24 der Südfassade zunehmend besonnt. Das im bisherigen Tagesverlauf bislang nicht ausreichend besonnte vordere westliche Drittel der östlichen Fassadenhälfte wird in diesem Zusammenhang dann ebenfalls über einen zusammenhängenden Zeitraum von ca. einer Stunde besonnt. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass damit für die gesamte relevante Fassadenfläche eine ausreichende Besonnung (≥ 1 Stunde am 17. Januar) vorliegt.“ Im Rahmen des o. a. Gutachtens wurde auch untersucht, ob durch die geplante Höhenentwicklung im nördlichen Bereich des WA die Belichtung des daran angrenzenden Pflegeheims mit SB-Markt beeinträchtigt wird. Dazu kann Folgendes ausgeführt werden: Belichtung “Eine ausreichende Belichtung mit Tageslicht wird gemäß dem technischen Regelwerk der DIN 5034 an einem bedeckten Tag - also Himmel ohne direkte Sonne - beurteilt. Der Tageslichteintrag in Räume wird dabei im Wesentlichen von der Fassaden- und Raumausbildung (Größe der Fenster, Lichtdurchlassgrad der Verglasung, Farbgebung der Umschließungsflächen, etc.) bestimmt. Das vom diffusen Himmel außen auf die Fenster auftreffende Tageslicht ist dabei dem sichtbaren Himmelsanteil proportional. Die Reduzierung des auf die Südfassade des Pflegeheim mit SB-Markt auftreffenden Tageslichts durch den geplanten Baukörper im nördlichen Bereich des WA stellt sich als derart gering dar, dass sie näherungsweise vernachlässigt werden kann, d. h. eine ausreichende Belichtung des bestehenden Gebäudes (Pflegeheim mit SB-Markt) im Bereich der Südfassade ist gewährleistet.“ Unter der Voraussetzung, dass die Aufenthaltsräume angrenzend an die Wallbergstraße geeignet dimensionierte Lüftungsöffnungen bzw. -einrichtungen aufweisen, kann hier auch eine ausreichende Belüftung sichergestellt werden. Im Bereich nördlich der Chiemgaustraße (Kerngebiet) wird die Höhenentwicklung der im allgemeinen Wohngebiet zulässigen Höhe angepasst und auf maximal 15,00 m beschränkt. Wegen des Bezugs der Wandhöhen auf die angrenzende Wallbergstraße kann die südliche Außenwand des Gebäudes im Kerngebiet, im Bereich der Chiemgaustraße, aufgrund des bestehenden Höhenunterschiedes des Geländes (Bahnunterführung) und der derzeit laufenden Straßenneuplanung eine tatsächliche Höhe von ca. 18 m erreichen. Neben den maximal zulässigen Wandhöhen erfolgt für die Bebauung im allgemeinen Wohngebiet und im Kerngebiet entlang der Wallbergstraße gleichzeitig auch die Festsetzung einer Mindesthöhe der Gebäude von 12 m. Hierdurch wird die Errichtung der dem Lärmschutzgutachten zu Grunde liegenden Gebäudehöhen gesichert und somit ein ausreichender Lärmschutz für die westlich (allgemeines Wohngebiet) bzw. nördlich (Kerngebiet) der geschlossenen Bebauung liegenden Bereiche gewährleistet. Im allgemeinen Wohngebiet sollen die Gebäude, für die eine Wandhöhe von 16,50 m bzw.15 m als Höchstmaß festgesetzt ist, mit Flachdächern oder flachgeneigten Dächern mit einer maximalen Neigung von 15°Grad und die Gebäude, für die eine Wandhöhe von 12 m als Höchstmaß festgesetzt ist, nur mit Flachdächern errichtet werden. Im Kerngebiet sind nur Flachdächer oder flachgeneigte Dächer mit einer maximalen Neigung von 15 Grad zulässig. Zum Schutz des im künftigen Geh- und Radweg auf der Nordseite der Chiemgaustraße liegenden Abwasserkanals vor Lastabtragungen und Explosionsgefahren aus dem derzeit bereits auf Grundlage des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1586 errichteten Gebäude im MK wurden im Baugenehmigungsverfahren für die parallel an der Chiemgaustraße verlaufenden, aufgehenden Wände eine Mindestgründungstiefe von 530,00 m ü. NN und die Bewehrung der o.g. Keller- bzw. Tiefgaragenaußenwand auf einen Explosionsdruck von 3 bar gesichert. Seite 25 Nach etwaigem Abbruch dieses Gebäudes und neuem Antrag auf Baugenehmigung sind diese, bereits kraft Gesetzes gemäß Art. 10 BayBO geltenden, Anforderungen erneut im Bauvollzug durch entsprechende Auflagen bei der Baugenehmigung festzulegen. 4.1.5 Dachaufbauten, Terrassengeschosse Im allgemeinen Wohngebiet und im Kerngebiet ist die Überschreitung der festgesetzten maximalen Wandhöhe durch untergeordnete Dachaufbauten für technische Einrichtungen (z.B. Aufzugsmaschinenraum, lüftungstechnische Anlagen) oder technische Anlagen für aktive Solarenergienutzung wie Solarzellen oder Sonnenkollektoren um maximal 3,0 m und bis zu einer Grundfläche von maximal 15 % des unmittelbar darunter liegenden Geschosses zulässig. Im allgemeinen Wohngebiet kann im Bereich der Gebäudefinger, für die eine Wandhöhe von maximal 12 m festgesetzt ist, diese im vorgegebenen Rahmen auch durch untergeordnete Dachaufbauten für die Nutzung der Dachflächen als Dachgärten (z.B. Dachausstiege / Treppen, Pergolen) überschritten werden. Im Kerngebiet wird über die festgesetzte maximale Wandhöhe von 15,0 m hinaus die Errichtung eines allseitig zurückgesetzten Terrassengeschosses zugelassen. Hierbei ist eine Überschreitung der maximalen Wandhöhe bis zu 2,5 m zulässig. Die festgesetzte Geschossfläche im Kerngebiet von 6.100 m² darf dabei jedoch nicht überschritten werden. Die Dachaufbauten bzw. das Terrassengeschoss sind mindestens um das Maß ihrer Höhe von den Außenkanten des unmittelbar darunter liegenden Geschosses zurückzusetzen, um sie von den angrenzenden Bereichen nicht übermäßig optisch wirksam werden zu lassen und um Verschattungswirkungen auf die angrenzende bestehende und geplante Wohnbebauung zu reduzieren. 4.1.6 Abstandsflächen Im Planungsgebiet sind bei der Errichtung von Baukörpern unter Ausnutzung der festgesetzten Bauräume und der zugelassenen Höhenentwicklungen die nach Art. 6 BayBO erforderlichen Abstandsflächen größtenteils eingehalten. In einigen Bereichen ergeben sich jedoch Unterschreitungen der erforderlichen Abstandsflächen. Da über die Festsetzungen des Bebauungsplanes eine ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung sowie ausreichender Brandschutz gewährleistet sind und sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen, bestehen bei der Bebauung in den nachstehenden Bereichen gegen eine Verringerung der Abstandsflächen auf das sich aus dem Bebauungsplan ergebende Maß keine Bedenken: - Soweit im allgemeinen Wohngebiet die erforderliche Abstandsfläche vor der nördlichen Bebauung zu dem nördlich der Wallbergstraße (= Kerngebiet MK 3 des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 1586) zulässigen bzw. bestehenden Gebäude nicht eingehalten werden kann bzw. die Mitte der angrenzenden Verkehrsfläche der Wallbergstraße überschreitet, wird sie bis zur Mitte der Wallbergstraße verringert (zur Belichtung und Besonnung in diesem Bereich siehe auch die Ausführungen unter Punkt 4.1.4. Bauweise / Baukörpergestaltung / Höhenentwicklung). - Soweit im allgemeinen Wohngebiet die Summe der erforderlichen Abstandsflächen vor der südlichen Außenwand des nördlichen, in Ost-West gerichteten „Gebäudefingers“ und der nördlichen Außenwand des südlich darunter liegenden Gebäudefingers nicht eingehalten werden kann, werden die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO entsprechend reduziert. Seite 26 - Bei der Bebauung im allgemeinen Wohngebiet werden die erforderlichen Abstandsflächen vor den östlichen Gebäudeaußenwänden bis zur Mitte der angrenzenden Wallbergstraße verringert. Die zum allgemeinen Wohngebiet gehörende Fläche jenseits der Wallbergstraße kann aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht bebaut werden. Ferner verläuft direkt östlich daran angrenzend die ebenfalls unbebaubare Bahntrasse. 4.1.7 Einfriedungen Im Bereich der östlichen Bebauungsplangrenze entlang der Bahnanlagen werden aus Sicherheitsgründen offene, sockellose Einfriedungen mit einer Höhe von 1,50 m zugelassen. Im allgemeinen Wohngebiet können die privaten Gärten der Erdgeschosswohnungen durch offene, sockellose Einfriedungen mit maximal 1 m Höhe abgegrenzt werden, um hier einen ausreichend geschützten Freibereich zu ermöglichen. Zur Einfügung in den parkartigen Freiraum sind die Zäune auf der hausabgewandten Seite mit Schnitthecken zu begrünen, wobei damit auch ein gewisser Sichtschutz für die privaten Flächen bewirkt wird. Ansonsten werden Einfriedungen im Planungsgebiet allgemein ausgeschlossen, um großzügige und gut nutzbare Freiflächen zu erreichen und die Verzahnung der öffentlichen und privaten Räume zu stärken. 4.1.8 Nebenanlagen Weiterhin werden, um die Großzügigkeit und Nutzbarkeit der Freiflächen im allgemeinen Wohngebiet zu unterstützen, mit Ausnahme von Kinderspielplätzen nach Art. 7 BayBO (siehe hierzu Punkt 4.4.2, Grünordnungskonzept, private Freiflächen), Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO außerhalb der Bauräume ausgeschlossen. 4.1.9 Werbeanlagen und Beleuchtung Werbeanlagen im allgemeinen Wohngebieten WA sowie im Kernbebiet MK sind nur am Ort der Leistung zulässig. Der Umfang an Werbung kann somit wirkungsvoll eingeschränkt und optische Beeinträchtigungen des Planungsgebietes sowie dessen Umgebung minimiert werden, ohne ein berechtigtes Interesse an Werbung vollständig zu unterbinden. Um das Erscheinungsbild der öffentlichen Flächen, vor allem des öffentlichen Grünzuges als wichtiges strukturierendes Element zwischen der geplanten und bestehenden Bebauung sowie deren Aufenthaltsqualitäten so wenig wie möglich zu stören, werden Werbeanlagen auf öffentlichen Flächen ausgeschlossen. Um die, vor allem im allgemeinen Wohngebiet der Erholung dienenden Grünbereiche zwischen den Gebäuden nicht zu belasten, sind Werbeanlagen nur an den Seiten zulässig, die den festgesetzten Straßenverkehrsflächen zugewandt sind. Werbeanlagen müssen sich in ihrer Anzahl und Anordnung, in Umfang, Größe, Form und Farbgebung sowie Materialwahl in die Architektur der Gebäude und in das Straßen- und Ortsbild einfügen, so dass die Gebäude und nicht die Werbeanlagen gestalt- und raumbildend wirken. Die Werbeanlagen müssen in einem angemessenen Verhältnis zur städtebaulichen Situation stehen. Eine störende Häufung von Werbung ordnet sich der Architektur nicht unter und fügt sich auch nicht in das Straßen-, Orts- und Landschaftsbild ein. Seite 27 Im Bereich des allgemeinen Wohngebietes wird die Fläche der einzelnen Werbeanlagen auf eine Größe von max. 0,5 m² beschränkt, damit ein Missverhältnis von Werbung und hauptsächlicher Nutzungsart, dem Wohnen, vermieden wird. Außerdem lassen die zulässigen Nutzungen im allgemeinen Wohngebiet ein geringeres Bedürfnis nach Werbung erwarten. Die Ausnahmeregelung, eine größere Werbeanlage zuzulassen, trägt zulässigen und wünschenswerten Nutzungen wie Betrieben zur Deckung des täglichen Bedarfes der Bevölkerung Rechnung. Um negativen Auswirkungen auf schutzbedürftige Nutzungen, wie z.B. Wohnnutzungen im Planungsgebiet und im Umfeld des Planungsgebietes, vorzubeugen, müssen Werbeanlagen diesem Schutzbedürfnis insbesondere in Hinblick auf Lichtbeeinträchtigungen Rechnung tragen. Gesonderte Festsetzungen im Bebauungsplan sind hierzu nicht notwendig, da über das Gebot der Rücksichtnahme, wie es u.a. im § 15 Abs. 1 der BauNVO verankert ist, diese möglichen Beeinträchtigungen bereits geregelt sind. Werbeanlagen im Bereich von Fensterflächen sind grundsätzlich unzulässig. Dies trägt zum einen dazu bei, mögliche optische Beeinträchtigung von Fassaden so gering wie möglich zu halten, zum anderen, die eigentlichen Funktionen (Belichtung, Belüftung) von Fensterflächen zu garantieren und somit die Nutzer der Gebäude zu schützen. Da diese Regelung bei Ganzglasfassaden nicht umzusetzen ist, wurde für solche Fälle eine Ausnahmeregelung getroffen, solange dadurch die Nutzung der Gebäude im betroffenen Bereich nicht unverhältnismäßig beeinträchtigt wird und die Werbeanlagen sich in die Architektur einfügen. Die Errichtung von Werbeanlagen über die Dachkante der Gebäude bzw. den realisierten Wandhöhen der Gebäude bzw. über die Oberkanten der Attika hinaus ist generell nicht zulässig, um ein ruhiges, von der Architektur bestimmtes Erscheinungsbild zu wahren und eine unangemessene Fernwirkung der Werbeanlagen zu vermeiden. Damit sind auch Werbeanlagen in Form von Aufbauten auf dem Dach unzulässig. Werbeanlagen und Fassadenbeleuchtungen in Form von laufenden Schriften, Blink- und Wechselbeleuchtung, Wechselwerbung sowie sich bewegende Werbeanlagen sind wegen ihrer zu großen Dominanz im Straßenraum und dem daraus resultierenden unruhigen Erscheinungsbild ausgeschlossen. Darüber hinaus sind Skybeamer, Laserstrahler und ähnliche Einrichtungen auf Grund ihrer störenden Wirkung auf die weitere Umgebung des Planungsgebietes unzulässig. Auch das grelle oder farbige Beleuchten von Fassaden oder Fassadenteilen ist grundsätzlich unzulässig, da die Gefahr besteht, dass vor allem in der Summe vieler unterschiedlicher Farbund Lichtwirkungen eine billige optische Aufgeregtheit entsteht, die in ihrer Beliebigkeit dem städtebaulichen Umfeld nicht angemessen ist. Außerdem sind Großplakate und Spanntücher zum Zwecke der Werbung unzulässig. Durch diese Festsetzungen wird der Umfang an Werbeanlagen auf ein vernünftiges Maß reduziert und eine übermäßige Beeinträchtigung auf die Umgebung (u.a. Straßenraum, Grünzug) wirkungsvoll unterbunden. Um den Besuchern des Gebiets eine Information und Orientierungshilfe zu ermöglichen bzw. zur Kennzeichnung der Nutzungen im Kerngebiet MK 3 des rechtsverbindlichen Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1586 und im allgemeinen Wohngebiet WA ist an einem geeigneten Standort im Bereich der Kreuzung Schwanseestraße / Wallbergstraße die Errichtung einer Sammelhinweisanlage (Werbestele) bis max. 4,75 m Höhe und einer Breite von max. 1,20 m zulässig. Seite 28 4.1.10 Antennen / Satellitenempfangsanlagen / Mobilfunkanlagen Antennen und Satellitenempfangsanlagen sowie Mobilfunkanlagen an Fassaden werden ausgeschlossen, um ein möglichst ruhiges Erscheinungsbild der Gebäude zu gewährleisten. Um unterschiedlichen Nutzungserfordernissen der Gebäude Rechnung zu tragen, können Antennen und Satellitenempfangsanlagen über dem obersten Vollgeschoss zugelassen werden, wenn diese für den Betrieb des jeweiligen Gebäudes notwendig sind und gleichzeitig von den Außenkanten dieses Gebäudes mindestens um das Maß ihrer Höhe zurückgesetzt werden. Mobilfunkanlagen können gemäß § 14 Abs. 2 BauNVO über dem obersten Vollgeschoss zugelassen werden, wenn diese für die Versorgung des Gebietes notwendig sind und gleichzeitig von den Außenkanten dieses Gebäudes mindestens um das Maß ihrer Höhe zurückgesetzt werden. 4.2 Verkehrskonzept 4.2.1 Äußere Erschließung Die äußere Erschließung erfolgt über die Schwanseestraße, die Erschließung des Kerngebietes MK ausschließlich über die Chiemgaustraße. An der Chiemgaustraße sind die neuen Höhenverhältnisse zu berücksichtigen, die sich aus der geplanten Tieferlegung der Bahnunterführung ergeben. Über den Giesinger Bahnhof ist das Planungsgebiet hervorragend an den ÖPNV angeschlossen (S-Bahn, U-Bahn, Straßenbahn und Bus). 4.2.2 Innere Erschließung Das allgemeine Wohngebiet wird von der Schwanseestraße aus über die Wallbergstraße erschlossen. Im östlichen Bereich verläuft die als Stichstraße festgesetzte Wallbergstraße parallel zur Bahnlinie. Am südlichen Ende ist eine Wendeanlage festgesetzt, die in ihrer Dimension den verkehrlichen Anforderungen entspricht. Der Kreuzungsbereich Schwanseestraße / Wallbergstraße wurde aus Gründen einer direkten Verkehrsabwicklung sowie wegen der besseren Orientierung bereits im Zusammenhang mit der zwischenzeitlich fertiggestellten Bebauung nördlich der Wallbergstraße zu einer signalgesteuerten Vollkreuzung ausgebaut. Der Anschluss der Wallbergstraße an die Schwanseestraße und das Straßenprofil im weiteren Verlauf der Wallbergstraße sind entsprechend den strukturellen Anforderungen noch um- bzw. auszubauen. Das Müllentsorgungskonzept des Amts für Abfallwirtschaft sieht vor, dass die Müllentsorgung für das allgemeine Wohngebiet - wie auch die der bestehenden Wohngebäude Schwanseestrasse 3 und 5 sowie des Kerngebiets MK 3 des Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1586 über die Wallbergstraße abgewickelt wird. Die genehmigten oberirdischen Stellplätze des Anwesens Schwanseestraße 3 und 5 sowie die Feuerwehrzufahrt sind künftig über die Wallbergstraße anzufahren. Das Kerngebiet MK wird ausschließlich über die Chiemgaustraße erschlossen. Die noch vorhandene Giesinger Bahnhofstraße wird aufgelassen und die Fläche als öffentliche Grünfläche mit einer Fußgängerverbindung in Nord-Süd-Richtung genutzt. Diese kann ausnahmsweise für Not- und Rettungsfahrzeuge (Krankenwagen, Feuerwehr) für die außerhalb Seite 29 des Bebauungsplanumgriffs bestehende Wohnbebauung entlang der Schwanseestraße genutzt werden. Für die im Planungsumgriff befindliche Bebauung im Kerngebiet MK und im allgemeinen Wohngebiet WA sind Feuerwehrzufahrten und -aufstellflächen auf eigenem Grundstück zwischen der Bebauung und der öffentlichen Grünfläche, anfahrbar von Norden über die Wallbergstraße, möglich (siehe dazu Kapitel 5.6 – Brandschutz). 4.2.3 Stellplätze, Tiefgaragen, Zu- und Ausfahrten Gemäß Art. 47 Abs. 1 BayBO sind bei der Errichtung von Anlagen, bei denen ein Zu- oder Abfahrtsverkehr zu erwarten ist, Stellplätze für Kraftfahrzeuge in ausreichender Zahl und Größe herzustellen. Die konkrete Zahl der notwendigen Stellplätze richtet sich nach der Satzung der Landeshauptstadt München über die Ermittlung und den Nachweis von notwendigen Stellplätzen für Kraftfahrzeuge (Stellplatzsatzung) vom 19.12.2007. Das Planungsgebiet liegt laut der Übersichtskarte (Anlage 2 zur Stellplatzsatzung) in der Zone II. Hier sind für Nichtwohnnutzungen grundsätzlich nur 75 % als notwendige Stellplätze nachzuweisen. Für Wohnnutzungen sind keine Ermäßigungen vorgesehen. Zur Schaffung ausreichend großer Freiflächen sind die herzustellenden Stellplätze jeweils in Tiefgaragen, zulässig innerhalb der Bauräume und der umgrenzten Flächen für Tiefgaragen, unterzubringen. Ausnahmsweise ist eine Unterbringung erforderlicher Stellplätze im allgemeinen Wohngebiet ebenerdig innerhalb des Bauraumes entlang der Wallbergstraße zulässig, wenn hierdurch die Funktion des parallel zur Bahnlinie geplanten Baukörpers als Schallschutzbebauung für die westlich hiervon vorgesehenen Gebäude und Freiflächen nicht eingeschränkt wird. Die ebenerdige Stellplatzanlage muss baulich so ausgeführt werden, dass der notwendige Schallschutz insbesondere auf der der Wallbergstraße abgewandten Seite sichergestellt werden kann. Dies kann beispielsweise erfolgen indem die Stellplatzanlage in ein Gebäude baulich integriert wird und nach Westen hin baulich abgeschlossen ist. . Die Ausfahrt aus der Tiefgarage für das allgemeine Wohngebiet darf aus Gründen der Verkehrssicherheit (Ausfahrten sollen wegen der Einsehbarkeit einen ausreichenden Abstand zur Kurve einhalten) bei einer Anordnung im Norden nicht unmittelbar gegenüber der Zu- und Ausfahrt der Gemeinschaftstiefgarage für das Kerngebiet MK 3 des rechtsverbindlichen Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1586 liegen und bei Errichtung auf der Ostseite erst ab einer Entfernung von 20 m nach Süden, gemessen von der nördlichen Baulinie angeordnet werden. Die Decke über der Tiefgarage im Bereich der Wendefläche (am südlichen Ende der Wallbergstraße) ist so auszubilden, dass sie von Fahrzeugen (z. B. Feuerwehr, Müllabführ, etc.) mit einer Achslast bis zu 10 t und einem zulässigen Gesamtgewicht bis zu 16 t befahren werden kann. Für evtl. ebenerdige Stellplätze kann die Erschließung nur von Osten über die Wallbergstraße erfolgen. Die Zu- und Ausfahrt der Tiefgarage im Kerngebiet kann nur an der Chiemgaustraße angeordnet werden und ist auf den geplanten Straßenausbau der Chiemgaustraße (eigene Abfahrt mit Verzögerungsspur aus der Chiemgaustraße zur Tiefgarage) abgestimmt. Auf Grund der Verkehrsführung (Mittlerer Ring, Abschnitt Chiemgaustrasse) ist die Anlieferung des Kerngebiets generell nur über die Tiefgarage möglich. Besucherstellplätze werden im Bereich der Wallbergstraße östlich des allgemeinen Wohngebietes in Form von Längsparkern angeordnet. Seite 30 Um eine ausreichende Eingrünung sicherzustellen, Beeinträchtigungen der angestrebten Straßenraumgestaltung zu vermeiden und um die ohnehin schon engen privaten Freiräume nicht durch Nebenanlagen zusätzlich in ihrer Nutzbarkeit und Gestaltung einzuengen, werden Nebenanlagen wie Fahrrad-Abstellplätze nur innerhalb der Bauräume zugelassen. 4.3 Dienstbarkeiten Die mit einem Fahrrecht zugunsten eines beschränkten Personenkreises (B) belegten Flächen östlich und südlich der Wallbergstraße dienen der Deutschen Bahn AG und der DB Netz AG zur Anfahrbarkeit der Bahntrasse und der Wartung der dort stehenden Masten. 4.4 Grünordnungskonzept Das Rückgrat des Grünordnungskonzeptes bildet die Nord-Süd gerichtete öffentliche Grünfläche, die sich entlang der gesamten Bebauung durch das Gebiet zieht. Sie nimmt ihren Anfang am Giesinger Bahnhofplatz. Für dessen Gestaltung und die Konzeption des Grünzuges wurde 2002/2003 ein begrenzt offener Realisierungswettbewerb ausgelobt. Prämiert wurde ein Entwurf mit dem Thema „Giesing unter Bäumen“, der als wesentliches Gestaltungselement ein durchgehendes, stellenweise aufgelockertes Raster aus unterschiedlichen Baumarten vorgibt. Die privaten Gartenhöfe öffnen sich zum öffentlichen Grünzug hin. Damit entstehen zusammenhängende Grünräume, deren Gestaltung aufeinander abgestimmt werden soll. Als besonderes Element entstehen auf den Dächern der vier südlichen, zum Grünzug orientierten viergeschossigen (WH 12,0 m) Wohngebäude nutzbare Dachgärten, mit denen die Freiraumversorgung ergänzt wird. Parallel zur internen, öffentlichen Grünachse wird entlang der Bahn ein Grünstreifen für besondere Entwicklungsmaßnahmen zur Sicherung vorhandener typischer Habitatstrukturen und ökologischen Vernetzung erhalten. Gleichzeitig entsteht dadurch eine Eingrünung des Baugebietes mit den typischen bahnbegleitenden Landschaftselementen. 4.4.1 Öffentliche Grünflächen Das Entwurfskonzept für den öffentlichen Grünzug sieht umfangreiche, in einem aufgelockerten Raster angeordnete Baumpflanzungen vor, die ein kontinuierliches Kronendach bilden. Das Baumdach geht als Gestaltungsthema vom Giesinger Bahnhofsplatz aus, wird aber entlang des in der Grünverbindung verlaufenden Weges zur Wohnbebauung des Planungsgebietes hin lichter. Durch die differenzierte Verteilung von sonnigen und schattigen Bereichen sind zwischen und unter den Bäumen vielfältige Freiraumnutzungen möglich. Verschiedene Baumarten mit lichtem Laub, die durch Unterschiede im Blühaspekt und in der Herbstfärbung die Jahreszeiten erlebbar machen, sollen dem Grünzug eine besondere Identität vermitteln. Die Bäume wirken städtebaulich gliedernd und entlasten die kleinklimatische Situation im Gebiet. Im Bereich der Wohnbebauung erweitert sich der Grünraum nach Osten in die seitlich angelagerten Wohnhöfe. Der Grünzug ist als gestalterische Vorlage für die mit ihm verbundenen privaten Grünflächen zu betrachten; die privaten Flächen sollen mit dem Grünzug korrespondieren. Um dies zu unterstreichen, sind die Grünflächen insgesamt „parkartig zu begrünen“. Zwei öffentliche Kinderspielplätze, verteilt auf den nördlichen und südlichen Bereich des Grünzuges und jeweils gut von den Wohnungen erreichbar, enthalten Angebote primär für Schulkinder (6 - 12 Jahre). Durch die Verteilung sollen gleichzeitig größere Geräuschentwicklungen bzw. belastende Konzentrationspunkte vermieden werden, um Konflikte mit der unmittelbar Seite 31 angrenzenden Wohnnutzung zu vermeiden. Aus dem gleichen Grund sind keine lärmintensiven Spieleinrichtungen für Jugendliche vorgesehen; diesbezügliche Angebote entstehen im Rahmen der Planung durch Aneignungsorte wie die Sitzplätze im Grünzug bzw. auch außerhalb des Planungsgebietes auf dem Giesinger Bahnhofsplatz. Das Planzeichen für die festgesetzten Spielplätze symbolisiert nur den Standort und trifft keine Aussage zur Flächenausdehnung. Um die wesentlichen abwägungsrelevanten Wirkungen der öffentlichen Grünfläche zu sichern, werden die zu pflanzenden Bäume im Plan festgesetzt. Dies geschieht insbesondere im Hinblick auf die erforderliche hohe Ausstattungsqualität und gute Nutzbarkeit sowie hinsichtlich der gebotenen kleinklimatischen Entlastung. Geringfügige Abweichungen von den Festsetzungen und Darstellungen sowie im Zuge der Entwurfsplanung entstehende Änderungen sind möglich, so weit die Ziele und Grundzüge der Planung nicht verlassen werden. 4.4.2 Private Freiflächen Eine besondere Qualität der privaten Freiflächen ist die Öffnung der Gartenhöfe zum öffentlichen Grünzug und die Entstehung eines zusammenhängenden, gestalterisch abgestimmten Freiraums. Deshalb sollen die zur öffentlichen Grünfläche orientierten Freiflächen der Baugrundstücke im allgemeinen Wohngebiet und im Kerngebiet in ihrer Gestaltung auf die öffentliche Grünfläche abgestimmt werden. Eine entsprechende Regelung erfolgt im Städtebaulichen Vertrag. Im Weiteren soll mit offenen, lichten Höfen mit wenigen Hofbäumen (mindestens ein Großbaum pro 200 m2) ein bewusstes Gegenüber zum baumbestandenen Grünzug entstehen. Gleichzeitig wird auf diesem Weg eine gute Belichtung insbesondere der für die Wohn- und Freiraumnutzung attraktiven Bereiche im Süden und Westen der Gebäude unterstützt. In diesen Bereichen ist entlang der Südfassaden der Ost-West ausgerichteten Baukörper sowie der Westfassaden des Nord-Süd ausgerichteten Baukörpers in einer Tiefe bis zu 5 m von der Gebäudeaußenkante die Anlage privater Wohnungsgärten zulässig. Die relativ geringe Größe der Gartenanteile ist dadurch bedingt, dass innerhalb der dichten Bebauung ausreichend Gemeinschaftsflächen zur freien Aneignung und Nutzung, für die geplanten Wegebeziehungen und für private Kleinkinderspielplätze zur Verfügung stehen sollen. Der Nachweis der privaten Spielplätze nach Art. 7 Abs. 2 Satz 1 BayBO ist zwingend in den Gartenhöfen des allgemeinen Wohngebietes notwendig, da im vorliegenden Stadtgebiet ein Defizit an Erholungs- und Spielflächen besteht und die geplanten öffentlichen Spielplätze private Bedarfe nicht zusätzlich abdecken können. Folglich soll in jedem der fünf Höfe ein privater Spielplatz primär für Kleinkinder angelegt werden. Die Kleinkinderspielplätze liegen damit auch in der aus Sicherheitsgründen wichtigen Sicht- und Rufweite von den zugehörigen Wohnungen, was bei den öffentlichen Spielplätzen nur zum Teil der Fall wäre. Entsprechend den Einwohnerzahlen und den Vorgaben der Freiflächengestaltungssatzung der Landeshauptstadt München sind in den Höfen kleinere Spieleinrichtungen ausreichend. Um die Nutzbarkeit und den gewünschten parkartigen Charakter der Freiflächen nicht zu beeinträchtigen, werden Nebenanlagen weitgehend ausgeschlossen (s. a. Punkt 4.1.8 Nebenanlagen). Im Bereich der privaten Wohnungsgärten sind zur Abgrenzung niedrige Gartenzäune (Höhe maximal 1 m), die mit Schnitthecken einzugrünen sind, zulässig. Mit schmalen Vorgärten im Osten soll ein offener, begrünter Vorbereich vor den Wohngebäuden entstehen (Fläche zu begrünen und zu bepflanzen) und ein Mindestabstand zwischen dem öffentlichen Gehweg und den Wohnungen definiert werden. Die Begrünung der Vorgärten kann für Zugänge und Fahrradabstellflächen an den Eingangsbereichen unterbrochen werden. Sonstige Nebenanlagen werden nicht zugelassen. Seite 32 Zur Verbesserung des Kleinklimas und der lufthygienischen Situation (Rückhalt und Verdunstung von Niederschlagswasser, geringere Aufheizung, Staubfilterung) sind die festgesetzten Flachdächer oder flach geneigten Dächer bis 15 Grad der Nord-Süd gerichteten Gebäudestange und des nördlichen Gebäudefingers im allgemeinen Wohngebiet sowie des Gebäudes im Kerngebiet extensiv zu begrünen. Die Dächer der übrigen Ost-West gerichteten Gebäuteile des allgemeinen Wohngebietes sollen als nutzbare Dachgärten gestaltet und intensiv begrünt werden. Diese Gärten sollen als besondere Maßnahme zur Sicherung der Freiraumversorgung und zu einer hohen Wohnumfeldqualität innerhalb der geplanten dichten Bebauung beitragen. Sie ergänzen die ebenerdigen privaten Freiflächen und die individuellen Balkon- und Terrassenplätze. Um in der Höhe von 12 m einen ausreichenden Windschutz und damit gute Aufenthaltsmöglichkeiten zu gewährleisten, sollen geeignete Maßnahmen getroffen werden. Dahingehend wirken z.B. Dachaufbauten, soweit solche für den Ausstieg aus den Wohnungen erforderlich werden. Darüber hinaus sollen für die Windschutzfunktion geeignete Gehölze gepflanzt werden. Um dies zu erreichen, wird auf den betreffenden Dächern für einen 20%igen Flächenanteil intensive Dachbegrünung mit Gehölzen festgesetzt. Als weitere flankierende Grünordnungsmaßnahme an den Gebäuden, die sich in der hohen Dichte der Baugebiete begründet, sind Teile der Fassaden zu begrünen. Neben der ökologischen Wirkung sind hier vor allem gestalterische Aspekte ausschlaggebend. Flächig zu begrünen sind die Wände der Gebäude im Kerngebiet mit Wirkung auf die Wohnbebauung im Norden und den Grünzug im Westen sowie Teile der östlichen Fassade. Ergänzend dazu werden im allgemeinen Wohngebiet geeignete, überwiegend fensterlose Fassaden in Abstimmung auf die Architektur begrünt. Flächen für eine oberflächige Versickerung von Niederschlagswasser können im Planungsgebiet auf Grund der oben dargestellten beengten Platzverhältnisse nicht festgesetzt bzw. geschaffen werden. Östlich der Wohnbebauung werden im Straßenraum Baumpflanzungen zur Gliederung und Rhythmisierung des insgesamt 180 m langen Gebäuderiegels eingesetzt (Darstellung im Plan als Hinweis). Der als „Flächen mit besonderen Entwicklungsmaßnahmen“ festgesetzte Grünstreifen im Osten zwischen der Bahnlinie und der öffentlichen Straßenfläche (Wallbergstraße) soll in Teilen erhalten und nach dem Vorbild trockenheitsliebender, bahnbegleitender Biotope naturnah entwickelt werden. Damit sind sowohl naturschutzfachliche Wirkungen als auch Ortsbildaspakte in Abstimmung auf die Lage an den Bahngleisen, die eine Stadteinfahrt darstellen, verbunden. Die Anteile mit Gehölzbewuchs und offene, kiesige Bereiche mit Magerrasenvegetation sollen einen Flächenanteil von je 50 % einnehmen. Dies bedeutet, dass ein Teil der bereits weiter fortgeschrittenen Gehölzsukzession zu entfernen ist. Leitgehölze sind Birke und Eiche. In diesem Bereich sollen mit Fahrrechten (B) belegte Zufahrten zu den Masten als Schotteroder Schotterrasenflächen ausgebildet werden, um sich in die Gesamtstruktur einzufügen. Bei der weiteren Planung soll darauf geachtet werden, dass Abstände von Bäumen von den Gleisen den diesbezüglichen Anforderungen der DB entsprechen. Es ist vorgesehen, für die Fläche mit besonderen Entwicklungsmaßnahmen, die als Teil des allgemeinen Wohngebiets (WA) und damit als private Freifläche festgesetzt ist, ein Pflege- und Entwicklungskonzept erstellen zu lassen. Eine diesbezügliche Verpflichtung des Investors soll über den städtebaulichen Vertrag (ebenso wie Planung, Herstellung und dauerhafte Pflege der Fläche) gesichert werden. 5. Vorsorgemaßnahmen Das Planungsgebiet liegt im Lärmeinwirkungsbereich der Bahnlinie München-Ost - Deisenhofen, der Chiemgaustraße, der Schwanseestraße und der Wallbergstraße. Ferner gehen von der Bahnlinie München Ost - Deisenhofen Erschütterungsemissionen und durch die Oberlei- Seite 33 tungsanlagen Emissionen in Form von elektrischen und magnetischen Feldern (Elektrosmog) aus. Im Rahmen der Altlasterkundung wurden nutzungsbedingte sowie auffüllspezifische Verunreinigungen des Untergrundes festgestellt. Um evtl. Auswirkungen dieser Einflüsse auf das Bebauungsplangebiet festzustellen und mit geeigneten Maßnahmen entgegenwirken zu können wurden die aus dem Verfahren für den Erlass des rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 1586 vorliegenden schalltechnischen und erschütterungstechnischen Untersuchungen durch die Fa. PMI GmbH (Peter Mutard, Ingenieurgesellschaft, Bericht Nr. 2347/98-3 vom 10.11.2006) und das Büro Müller BBM (Bericht Nr. M46 907/11 vom 05.09.2005) entsprechend überarbeitet und aktualisiert. Zum Thema Elektromagnetische Felder (EMF) liegt ein neues Gutachten von Prof. Dipl.Ing. P. Pauli (Universität der Bundeswehr München, HF-, Mikrowellen- und Radartechnik) vom 12.05.2005 vor. Zum Thema Altlasten(-verdachtsflächen) wurde eine orientierende Altlastenuntersuchung vom Büro Dorsch Consult (Projekt-Nr. 4445/04-39 vom 28.09.1992) durchgeführt (siehe hierzu auch Punkt 2.3.2 Vorbelastungen, Altlasten der Begründung). 5.1 Lärmschutz Nach Verwirklichung des Planungskonzeptes gemäß Bebauungsplan werden die von folgenden Verkehrswegen ausgehenden Geräusche nennenswert zur Verkehrslärmbelastung des Planungsgebietes beitragen: - Chiemgaustrasse, Schwanseestrasse (auch aus Schienenverkehr - Straßenbahnlinie), Wallbergstraße Bahnlinie München Ost - Deisenhofen (Schienenverkehr). Der Neubau der Wallbergstraße stellt eine Maßnahme im Sinne des § 1 Abs. 1 der 16. Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Verkehrslärmschutzverordnung - 16. BImSchV) dar. Daher waren die im Einwirkungsbereich der Straße liegenden Bereiche auch hinsichtlich der in der Verordnung angegebenen Immissionsgrenzwerte zu prüfen. Allgemein kann festgehalten werden, dass die geschlossene Bebauung entlang der Bahnlinie und die Auflassung der Giesinger Bahnhofstraße geeignete Maßnahmen darstellen, um die derzeit bestehenden Lärmimmissionen für das geplante Wohngebiet und für die bestehende Bebauung an der Schwanseestraße (hier handelt es sich überwiegend um Wohnnutzung) zu reduzieren. Die gutachterlichen Untersuchungen kamen zu folgenden Ergebnissen: a. Allgemeines Wohngebiet (WA) Das für das Jahr 2020 prognostizierte durchschnittliche tägliche Verkehrsaufkommen (DTV) auf der neu geplanten Wallbergstraße wird in ihrem nördlichen Teilbereich (in diesem Bereich liegt auch die Zu- und Ausfahrt der im rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 1586 festgesetzten Gemeinschaftstiefgarage des Kerngebiets MK 3, die Anlieferung des MK 3 und die Tiefgaragenzu- und -ausfahrt des allgemeinen Wohngebiets) mit ca. 1.110 Kfz/24 h prognostiziert, wobei ein Lkw-Anteil von ca. 2 % angenommen wurde. Im östlichen Bereich entlang der Bahnlinie bis zur Wendeanlage im Süden werden ca. 170 Kfz/24 h prognostiziert, wobei ein Lkw-Anteil von ca. 10 % angenommen wurde. Dieser Verkehr setzt sich zusammen aus ein- und ausfahrenden PKW’s aus der Tiefgarage, Andienung, Besucher, Müllfahrzeuge u.a. Seite 34 An der nördlichen Fassade der Gebäude, die an das nördliche Teilstück der Wallbergstraße angrenzen, werden die in der 16. BImSchV genannten Immissionsgrenzwerte für ein allgemeines Wohngebiet von 59 dB(A) tags (06.00 Uhr - 22.00 Uhr) und 49 dB(A) nachts (22.00 Uhr - 06.00 Uhr) durch den von der Wallbergstraße ausgehenden Straßenverkehrslärm mit 53 - 57 dB(A) am Tag und 44 - 48 dB(A) in der Nacht eingehalten. Entlang der Ostfassade der Wohnbebauung werden die in der 16. BImSchV genannten Immissionsgrenzwerte für ein allgemeines Wohngebiet durch den Straßenverkehrslärm auf der Wallbergstraße mit 42 - 50 dB(A) am Tag und 33 - 42 dB(A) in der Nacht deutlich unterschritten (um mindestens 9 dB(A) am Tag bzw. 7 dB(A) in der Nacht). Die maßgeblichen Orientierungswerte für den Verkehrslärm gemäß Beiblatt Nr. 1 zur DIN 18005 – Teil 1 vom Mai 1987 (Schallschutz im Städtebau) betragen für allgemeine Wohngebiete 55 dB(A) bei Tag und 45 dB(A) bei Nacht. Im Bereich der Nordfassade des nördlichen Baukörpers, die direkt zur Wallbergstraße orientiert ist, liegt der Beurteilungspegel, der die Gesamt-Belastung aus dem Verkehrs- und Gewerbelärm (Schwanseestraße, Wallbergstraße, Bahn, dem Gewerbegebiet östlich der Bahn und dem Kerngebiet nördlich der Wallbergstraße) darstellt, tags bei 61 dB(A) und nachts bei 51 - 53 dB(A). An allen übrigen Nordfassaden der Baukörper im allgemeinen Wohngebiet wird ein Beurteilungspegel, der die Gesamt-Belastung aus dem Verkehrslärm (Schwanseestraße und Wallbergstraße) darstellt, von tags 57 - 58 dB(A) und nachts 47 48 dB(A) erreicht. An der Ostfassade, die direkt zur geplanten Wallbergstraße bzw. zur Bahnlinie orientiert ist, liegt der Beurteilungspegel, der die Gesamt-Belastung aus dem Verkehrs- und Gewerbelärm (Wallbergstraße, Bahn und dem Gewerbegebiet östlich der Bahn) darstellt, tags bei 60 - 63 dB(A) und nachts bei 53 - 55 dB(A). An den Westfassaden der Gebäudefinger die unmittelbar an den Grünzug angrenzen, liegt der Beurteilungspegel, der die Gesamt-Belastung aus dem Verkehrslärm (Schwanseestraße, Chiemgaustraße und Wallbergstraße) darstellt, tags bei 58 - 61 dB(A) und nachts bei 47 - 51 dB(A). Im Bereich der Westfassaden, die zu den offenen Innenhöfen orientiert sind, liegt der Beurteilungspegel, der die Gesamt-Belastung aus dem Verkehrslärm (Schwanseestraße, Chiemgaustraße und Wallbergstraße) darstellt, tags bei 54 58 dB(A) und nachts bei 44 - 48 dB(A). Bei den Südfassaden der geplanten Wohngebäude liegt die Gesamt-Belastung aus dem Verkehrslärm (Schwanseestraße und Chiemgaustraße) tags bei 56 - 59 dB(A) und nachts bei 46 - 49 dB(A). Aus den o.a. Ergebnissen ist zu entnehmen, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 - an der Nordfassade, im Bereich der Wallbergstraße, tags um bis zu 6 dB und nachts um bis zu 8 dB, an den übrigen Nordfassaden tags und nachts um bis zu 3 dB, an der Ostfassade tags um bis zu 8 dB und nachts um bis zu 10 dB, an den Westfassaden der Gebäudefinger tags und nachts um bis zu 6 dB, an den Westfassaden zu den offenen Innenhöfen tags und nachts um bis zu 3 dB, an den Südfassaden tags und nachts um bis zu 4 dB, überschritten werden. Seite 35 Eine Überschreitung der Orientierungswerte kann hingenommen werden, sofern keine unzumutbaren Lärmeinwirkungen auftreten. Einen Anhaltswert für zumutbare Verkehrslärmimmissionen, die auch ohne Festsetzung von Schutzmaßnahmen noch hingenommen werden können, stellen die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV dar, die gegenüber den Orientierungswerten der DIN 18005 um 4 dB höher sind. Da jedoch auch dieser erhöhte Grenzwert, wie aus den vorangegangenen Ausführungen zu entnehmen ist an einigen Fassaden der Wohngebäude überschritten wird, sind Schallschutzmaßnahmen erforderlich, um die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Im allgemeinen Wohngebiet werden die Orientierungswerte gemäß Beiblatt Nr. 1 zur DIN 18005 -Teil 1 (Schallschutz im Städtebau) an den Nordfassaden (außer an der Nordfassade im Bereich der Wallbergstraße), an den Westfassaden zu den offenen Innenhöfen und an den Südfassaden tags und nachts um maximal 4 dB(A) überschritten. Die Immissionsrichtwerte gemäß 16. BImSchV, deren Überschreitung ein Indiz für das Vorhandensein schädlicher Umwelteinwirkungen darstellt, werden an diesen Fassaden eingehalten. Aus immissionstechnischer Sicht sind daher für diese Fassaden keine zusätzlichen Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Aktive Schallschutzmaßnahmen wie die Errichtung von Lärmschutzwänden mit einer städtebaulich vertretbaren Höhe entlang der Wallbergstraße bzw. der Chiemgaustraße sind auf Grund der geplanten Gebäudehöhen nicht zielführend, da nur in den unteren Geschossen eine Verbesserung der schalltechnischen Situation zu erreichen wäre. Ebenso lässt es sich bei den Wohngebäuden, auf Grund der geplanten Gebäudetiefe nicht vermeiden, dass auch Aufenthaltsräume im Bereich der betroffenen Fassaden errichtet werden. Auch ein Abrücken der Gebäude in vertretbarem Maß scheidet als Lösung aus, da hierdurch nur eine unwesentliche Minderung der Beurteilungspegel erreicht werden kann. Daher ist in den betroffenen Bereichen im Rahmen des Bauvollzug seitens des Bauherrn/der Bauherrin bei der Anordnung von schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen, insbesondere an den o.a. lärmzugewandten Seiten, der notwendige wirksame Lärmschutz durch passive Lärmschutzmaßnahmen an den Gebäuden wie z.B. durch geeignete Grundrissanordnung und Nutzungszuordnung, durch die Errichtung von Wintergärten und/oder durch den Schallschutz der Außenbauteile gemäß DIN 4109 sicherzustellen. Einer Festsetzung der Anforderungen der DIN 4109 im Bebauungsplan bedarf es nicht. Gemäß Art. 13 Abs. 2 und Art. 3 Abs. 2 BayBO in Verbindung mit der Bekanntmachung des Bayer. Staatsministeriums des Inneren vom 27.11.2007 über den Vollzug des Art. 3 Abs. 2 Satz 1 BayBO – Liste der als Technische Baubestimmungen eingeführten technischen Regelungen, Fassung 2008 – ist die DIN 4109 allgemein verbindlich. Der Bauherr/die Bauherrin ist somit verpflichtet, bei der Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen oder bei einer Nutzungsänderung - auch wenn diese im Freistellungsverfahren erfolgen - ausreichenden und wirksamen Schallschutz vorzusehen. Die hierfür erforderlichen Maßnahmen bemessen sich u. a. nach Tabelle 8 der DIN 4109, November 1989. In Abhängigkeit von den ermittelten Beurteilungspegeln an den unterschiedlichen Fassaden wurden in die Abwägung des Bebauungsplanes nachfolgende Lärmpegelbereiche eingestellt. - Allgemeines Wohngebiet Ostfassade Nordfassade (im Bereich der Wallbergstraße) Westfassaden (im Bereich der Gebäudefinger) Lärmpegelbereich IV Lärmpegelbereich III Lärmpegelbereich III Die für die Ermittlung der Lärmpegelbereiche maßgebenden Umstände unterliegen tatsächlichen Veränderungen, so dass auf eine Festschreibung der Lärmpegelbereiche mit- Seite 36 tels Festsetzung verzichtet wurde. Zur Ermittlung der erforderlichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen sind daher für jedes einzelne Vorhaben in o. g. Bereichen bei der Ausführung aktualisierte Lärmpegelbereiche zugrunde zu legen. Fenster von Schlaf- und Kinderzimmern, vor denen in der Nacht Beurteilungspegel über 49 dB(A) gegeben sind, müssen zur Erzielung ihrer schalldämmenden Wirkung geschlossen gehalten werden. Um auch nachts einen ausreichenden Luftaustausch in Schlaf- und Kinderzimmern sicherzustellen, ist es erforderlich, dass diese über Fenster an den verkehrslärmabgewandten Fassaden belüftet werden können. Ist dies nicht möglich, müssen in Schlaf- und Kinderzimmern zusätzlich schallgedämmte Lüftungseinrichtungen vorgesehen werden. Diese schallgedämmten Lüftungseinrichtungen müssen bei der Ermittlung des resultierenden Schalldämm-Maßes der Außenbauteile mit berücksichtigt werden. Im vorliegenden Fall betrifft dies die Fenster im Bereich der Ostfassade, die Nordfassade im Bereich der Wallbergstraße und die Westfassaden im Bereich der Gebäudefinger im allgemeinen Wohngebiet. Im Zusammenhang mit der Zugrundelegung der o.a. Lärmpegelbereiche ist festzustellen, dass die o.a. Regelung der DIN 4109 die „Besondere Geräuschsituationen im Einwirkungsbereich von Schienenverkehrswegen“ nicht immer ausreichend berücksichtigt. Dies liegt in erster Linie daran, dass die Maximalpegel bei der Vorbeifahrt einzelner Züge bei dem o.a. Verfahren der DIN 4109 unberücksichtigt bleiben. Aus diesem Grund ist es im vorliegenden Fall sinnvoll, im weiteren Bauvollzug den Nachweis des ausreichenden Schallschutzes für die Wohnbebauung nach dem detaillierten Verfahren der VDI 2719 durchzuführen. Abweichend von der DIN 4109 berücksichtigt es im besonderen Maße das erhöhte Ruhebedürfnis in der Nachtzeit und die Einwirkungen lauter Einzelereignisse (Maximalpegel). Im Bereich der östlichen Vorgärten des allgemeinen Wohngebietes liegen die Beurteilungspegel tagsüber zwischen 60 dB(A) und 63 dB(A). Wie die Berechnungen zeigen, wird im Bereich dieser Freiflächen der Orientierungswert gem. DIN 18005 am Tag um 8 dB und der Immissionsrichtwert gem. 16. BImSchV, deren Überschreitung ein Indiz für das Vorhandensein schädlicher Umwelteinwirkungen darstellt und der im allgemeinen als Abwägungsobergrenze angesehen wird, um 4 dB überschritten. Daher können diese Freiflächen nicht als Aufenthalts- bzw. Terrassenbereiche genutzt werden. Entlang des parallel zur Bahnlinie verlaufenden Baukörpers im allgemeinen Wohngebiet sind mehrere kleine Durchgänge und im Anschlussbereich des allgemeinen Wohngebiets an das Kerngebiet eine größere Durchfahrt als Wendemöglichkeit geplant. Hierfür sind keine Schallschutzmaßnahmen erforderlich, da in den dahinter liegenden Freiflächen die Orientierungswerte der DIN 18005 nur geringfügig überschritten werden (um maximal 2 dB) bzw. der Immissionsrichtwert gem. 16. BImSchV, der speziell für Freiflächen einen Maßstab für die Umweltverträglichkeit darstellt, eingehalten wird. b. Kerngebiet (MK) Die maßgeblichen Orientierungswerte für den Verkehrslärm gemäß Beiblatt Nr. 1 zur DIN 18005 – Teil 1 vom Mai 1987 (Schallschutz im Städtebau) betragen für Kerngebiete 65 dB(A) bei Tag (06.00 Uhr - 22.00 Uhr) und 55 dB(A) bei Nacht (22.00 Uhr - 06.00 Uhr). Entlang der Ostfassade, die direkt zur S-Bahnlinie orientiert ist, liegt der Beurteilungspegel, der die Gesamt-Belastung aus dem Verkehrs- und Gewerbelärm (S-Bahn, Chiemgaustraße, Wallbergstraße und dem Gewerbegebiet östlich der Bahn) darstellt, tags bei 64 69 dB(A) und nachts bei 57 - 60 dB(A). Seite 37 An der Südfassade des Gebäudes an der Chiemgaustraße liegt die Gesamt-Belastung aus dem Verkehrslärm (Chiemgaustraße und Bahn) sowie dem Gewerbelärm aus dem Gewerbegebiet östlich der Bahn tags bei 74 - 75 dB(A) und nachts bei 64 - 65 dB(A). An der Westfassade, die zum Grünzug orientiert ist, liegt der Beurteilungspegel, der die Gesamt-Belastung aus dem Verkehrslärm (Schwanseestraße und Chiemgaustraße) darstellt, tags bei 71 - 72 dB(A) und nachts bei 60 - 62 dB(A). Im Bereich der Nordfassade, die zum südlichen Innenhof des allgemeinen Wohngebiets orientiert ist, liegt der Beurteilungspegel, der die Belastung aus dem Verkehrslärm der Schwanseestraße (einschl. Straßenbahn) darstellt, tags bei 53 - 58 dB(A) und nachts bei 44 - 48 dB(A). Aus den o.a. Ergebnissen ist zu entnehmen, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 an der Ostfassade tags um bis zu 4 dB und nachts um bis zu 5 dB, an der Südfassade tags und nachts um bis zu 10 dB, an der Westfassade tags und nachts um bis zu 7 dB überschritten werden. Die Orientierungswerte gemäß Beiblatt Nr. 1 zur DIN 18005 -Teil 1 (Schallschutz im Städtebau) und die einschlägigen Immissionsrichtwerte gemäß 16. BImSchV (64 dB(A) tags und 54 dB(A) nachts) werden innerhalb des Kerngebietes nur im Bereich der Nordfassade eingehalten. Eine Überschreitung der Orientierungswerte kann hingenommen werden, sofern keine unzumutbaren Lärmeinwirkungen auftreten. Einen Anhaltswert für zumutbare Verkehrslärmimmissionen, die auch ohne Festsetzung von Schutzmaßnahmen noch hingenommen werden können, stellen die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV dar, die gegenüber den Orientierungswerten der DIN 18005 im Kerngebiet um 1 dB niedriger sind . Da auch diese Grenzwerte, wie aus den vorangegangenen Ausführungen zu entnehmen ist an einigen Fassaden des gewerblich genutzten Gebäudes überschritten werden, sind Schallschutzmaßnahmen an der Ost-, West- und Südfassade erforderlich, um die Anforderungen an gesunde Arbeitsbedingungen gewährleisten zu können. An der Nordfassade sind keine zusätzlichen Schallschutzmaßnahmen erforderlich, da die einschlägigen Werte wie o. a. eingehalten sind. Aktive Schallschutzmaßnahmen wie die Errichtung von Lärmschutzwänden mit einer städtebaulich vertretbaren Höhe entlang der Chiemgaustraße sind auf Grund der geplanten Gebäudehöhe nicht zielführend, da nur in den unteren Geschossen eine Verbesserung der schalltechnischen Situation zu erreichen wäre. Ebenso lässt es sich bei dem gewerblich genutzten Gebäude, auf Grund der geplanten Gebäudetiefe nicht vermeiden, dass auch Arbeitsräume im Bereich der betroffenen Fassaden errichtet werden. Auch ein Abrücken der Gebäude in vertretbarem Maß scheidet als Lösung aus, da hierdurch nur eine unwesentliche Minderung der Beurteilungspegel erreicht werden kann. Daher ist in den betroffenen Bereichen im Rahmen des Bauvollzug seitens des Bauherrn/der Bauherrin bei der Anordnung von schutzbedürftigen Räumen (Büros, etc.), insbesondere an den o a. lärmzugewandten Seiten, der notwendige wirksame Lärmschutz durch passive Lärmschutzmaßnahmen an den Gebäuden wie z.B. durch geeignete Grundriss- und Nutzungszuordnung, durch den Schallschutz der Außenbauteile gemäß DIN 4109 sicherzustellen. Einer Festsetzung der Anforderungen der DIN 4109 im Bebauungsplan bedarf es nicht. Gemäß Art. 13 Abs. 2 und Art. 3 Abs. 2 BayBO in Verbindung mit der Bekanntmachung des Bayer. Staatsministeriums des Inneren vom 27.11.2007 über den Vollzug des Art. 3 Seite 38 Abs. 2 Satz 1 BayBO – Liste der als Technische Baubestimmungen eingeführten technischen Regelungen – ist die DIN 4109 allgemein verbindlich. Der Bauherr/die Bauherrin ist somit verpflichtet, bei der Errichtung oder Änderung baulicher Anlagen oder bei einer Nutzungsänderung - auch wenn diese im Freistellungsverfahren erfolgen - ausreichenden und wirksamen Schallschutz vorzusehen. Die hierfür erforderlichen Maßnahmen bemessen sich u. a. nach Tabelle 8 der DIN 4109, November 1989. In Abhängigkeit von den ermittelten Beurteilungspegeln an den unterschiedlichen Fassaden, wurden in die Abwägung des Bebauungsplanes nachfolgende Lärmpegelbereiche eingestellt. - Kerngebiet Ostfassade Westfassade Südfassade Lärmpegelbereich IV Lärmpegelbereich V Lärmpegelbereich VI Die für die Ermittlung der Lärmpegelbereiche maßgebenden Umstände unterliegen tatsächlichen Veränderungen, so dass auf eine Festsetzung der Lärmpegelbereiche verzichtet wurde. Zur Ermittlung der erforderlichen Luftschalldämmung von Außenbauteilen sind daher für jedes einzelne Vorhaben in o. g. Bereichen aktualisierte Lärmpegelbereiche zugrunde zu legen. Im Zusammenhang mit der Zugrundelegung der o.a. Lärmpegelbereiche ist festzustellen, dass die o.a. Regelung der DIN 4109 die „Besondere Geräuschsituationen im Einwirkungsbereich von Schienenverkehrswegen“ nicht immer ausreichend berücksichtigt. Dies liegt in erster Linie daran, dass die Maximalpegel bei der Vorbeifahrt einzelner Züge bei dem o.a. Verfahren der DIN 4109 unberücksichtigt bleiben. Aus diesem Grund ist es im vorliegenden Fall sinnvoll, im weiteren Bauvollzug den Nachweis des ausreichenden Schallschutzes für das Kerngebiet nach dem detaillierten Verfahren der VDI 2719 durchzuführen. Abweichend von der DIN 4109 berücksichtigt es im besonderen Maße das erhöhte Ruhebedürfnis in der Nachtzeit und die Einwirkungen lauter Einzelereignisse (Maximalpegel). c. Bestehende Gebäude außerhalb des Planungsgebiets Durch die Planung werden auf der Wallbergstraße Verkehre ausgelöst, deren Lärmwirkung auf die angrenzenden (Bestands-)Gebäude zu untersuchen ist. Schwanseestraße Haus Nr. 5 und 9, 9 a Der außerhalb des Planungsumgriffs liegende Bereich entlang der Schwanseestraße ist als Mischgebiet (MI) zu beurteilen. Ausgehend von einem durchschnittlichen, täglichen Verkehrsaufkommen auf der künftigen Wallbergstraße von 1.110 Kfz/24 h und einem Lkw-Anteil von ca. 2 % werden bei den im Einwirkungsbereich der Wallbergstraße liegenden Gebäuden Schwanseestraße 5 und 9, 9 a Beurteilungspegel von tags 50 - 55 dB(A) und nachts 39 - 45 dB(A) bezogen auf das Jahr 2020 prognostiziert. Damit werden sowohl die Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete von tags 60 dB(A) und nachts 50 dB(A) wie auch die Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV von tags 64 dB(A) und nachts 54 dB(A) eingehalten. Seite 39 Der Bereich der Einmündung der Wallbergstraße in die Schwanseestraße ist als Vollkreuzung mit Ampelanlage (tags als auch nachts in Betrieb) ausgebaut. Die Belastung in diesem Abschnitt der Schwanseestraße mit 15.000 Kfz./24 Std. (bezogen auf das Jahr 2006) führt im südwestlichen und nordwestlichen Eckbereich der Gebäude Schwanseestraße Nr. 5 und 9 zu Beurteilungspegeln von tags 66 - 67 dB(A) und nachts 53 - 55 dB(A). Gemäß der Prognoseberechnung (18.000 Kfz/24 Std. für die Schwanseestraße im Jahr 2020) werden die Beurteilungspegel an den genannten Immissionsorten bei 67 - 68 dB(A) tags und 54 - 56 dB(A) nachts liegen. Das Verkehrsaufkommen auf der Wallbergstraße ist im Vergleich zum Verkehrsaufkommen auf der Schwanseestraße vernachlässigbar und führt zu keiner wesentlichen Erhöhung der Gesamtbelastung an den o. a. Immissionsorten. Die Pegelerhöhungen um 1 - 2 dB(A) (eine entsprechende Erhöhung ist gerade wahrnehmbar) bleibt unterhalb der Schwelle, ab der von der Rechtssprechung von unzumutbarer Lärmeinwirkung ausgegangen wird. Im übrigen sind aktive Schallschutzmaßnahmen wie die Errichtung von Lärmschutzwänden mit einer städtebaulich vertretbaren Höhe im Einmündungsbereich der Wallbergstraße in die Schwanseestraße auf Grund der Gebäudehöhen nicht zielführend, da nur in den unteren Geschossen eine Verbesserung der schalltechnischen Situation zu erreichen wäre. Bebauungsplan Nr. 1586, Kerngebiet MK 3 (Supermarkt und Pflegeheim) Um zu prüfen, inwieweit ein lärmtechnischer Konflikt zwischen dem Kerngebiet MK 3 des rechtsverbindlichen Bebauungsplans mit Grünordnung Nr. 1586 und dem geplanten allgemeinen Wohngebiet zu erwarten ist, wurde die im MK 3 bestehende Nutzung als Supermarkt im Erdgeschoss und Pflegeheim in den Obergeschossen untersucht. Wie die Untersuchung zeigt, werden an der immissionstechnisch kritischen Nord- und Ostfassade des geplanten allgemeinen Wohngebiets sowohl tags (maximal 54 dB(A)) als auch nachts (maximal 37 dB(A)) die Immissionsrichtwerte (55 dB(A) bzw. 40 dB(A)) der für Gewerbelärm maßgebenden Sechsten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA-Lärm) vom 26.08.1998 eingehalten. 5.2 Erschütterungsschutz und Schutz gegen Sekundärluftschall Auf Grund der Nähe zu errichtender Gebäude zu den Bahngleisen wurde vom Büro MüllerBBM im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ein erschütterungstechnisches Gutachten erstellt. Die Beurteilung der Erschütterungsimmissionen erfolgte nach DIN 4150 Teil 2, Ausgabe Juni 1999 (Erschütterungen im Bauwesen - Einwirkung auf Menschen in Gebäuden). Die Beurteilung der sekundären Luftschallimmissionen erfolgte nach der Sechsten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm) vom 26.08.1998, der VDI 2719 und den Empfehlungen des Bayerischen Landesamts für Umweltschutz (LfU) Bayern. Auf der Grundlage einer messtechnischen Untersuchung bei den Gebäuden in den Gebieten WA und MK wurden die in den geplanten Gebäuden zu erwartenden Erschütterungs- und Sekundärluftschallimmissionen aus Zugvorbeifahrten prognostiziert und nach den in den einschlägigen Normen und Richtlinien genannten Anhaltswerten beurteilt. Unter den hier gegebenen Umständen können Belästigungen der künftigen Nutzer und Bewohner durch Erschütterungs- und Sekundärluftschallimmissionen ausgehend von den Bahnlinien generell nicht ausgeschlossen werden. Seite 40 Erschütterungen (Beurteilung nach DIN 4150, Teil 2) Die Beurteilung erfolgt für Wohnnutzung nach den Anforderungen der DIN für die jeweiligen Baugebiete. Maßgebend ist dabei in der Regel die strengere Anforderung für die Nachtzeit. Für gewerbliche Nutzungen sieht die DIN keine spezifischen Anforderungen vor. Die Erschütterungsanforderungen für eine entsprechende Verwertung sind abhängig von der angestrebten Qualität der Nutzung. Für qualitativ hochwertige Büronutzungen ist eine Beurteilung nach den Anhaltswerten der DIN tags empfehlenswert. - WA (Wohngebäude) Die Anforderungen der DIN 4150/2 für Allgemeine Wohngebiete können auf dem geplanten Baugebiet erst ab Abständen > 50 m zum nächstgelegenen Gleis eingehalten werden. Die Erschütterungen durch Zugvorbeifahrten können in der Regel gut spürbar wahrgenommen werden. - MK (Höherwertige Nutzung/Gewerbliche Nutzung) Die Anforderungen der DIN 4150/2 tags können auf den ausgewiesenen Baugebieten eingehalten werden, bzw. werden an wenigen Messpunkten nur geringfügig überschritten. Die Erschütterungen durch Zugvorbeifahrten können in der Regel spürbar wahrgenommen werden. Sekundäre Luftschallimmissionen Die Wohnnutzung wird gemäß TA Lärm und den Empfehlungen des LfU Bayern beurteilt. Das Anforderungsprofil für eine gewerbliche Nutzung ist abhängig von der angestrebten Qualität der Nutzung. Für eine höherwertige Nutzung (z. B. Einzelbüros, Konferenzräume) erfolgt die Beurteilung nach den Empfehlungen des LfU Bayern gemäss TA Lärm für die Anforderung an die Tagzeit in Wohnungen. Weitere Hinweise für eine Bewertung bietet die VDI 2719. - WA (Wohngebäude) Die Anforderungen an den Sekundärluftschall können an keinem Messpunkt auf dem Gelände des geplanten Wohngebietes eingehalten werden. An allen Messpunkten kommt es zu einer - teilweise deutlichen - Überschreitung des Maximalwerts für die Nachtzeit. Die Überschreitung beträgt im bahnnahen Bereich (Abstand zum nächsten Gleis ca. 20 m) bis zu 24 dB, am entferntesten Messpunkt (Abstand zum nächsten Gleis ca. 52 m) sind immer noch Überschreitungen bis zu 9 dB vorhanden. Die Sekundärluftschallimmissionen bei Zugvorbeifahrten können damit als Einzelereignisse deutlich hörbar vernommen werden. - MK (Höherwertige Nutzung) Die Anforderungen nach TA Lärm gemäss den Empfehlungen des LfU Bayern an die Tagzeit in Wohnungen (Mittelungspegel) können erst ab einen Abstand von 45 m zum nächsten Gleis eingehalten werden. Die bei Zugfahrten auftretenden Maximalpegel können bis zu 57 dB(A) erreichen. Die Sekundärluftschallimmissionen können damit als Einzelereignisse deutlich hörbar Seite 41 wahrgenommen werden und im ruhigen Umfeld (z.B. Konferenzräume etc.) als sehr störend empfunden werden. Erforderliche Maßnahmen zur Eindämmung der Erschütterungs- und Sekundärluftschallimmissionen Unter Berücksichtigung der sehr deutlichen Überschreitungen der Anhaltswerte für die Erschütterungs- und Sekundärluftschallimmissionen bleibt für die geplante Bebauung als Maßnahme nur eine elastische Gebäudelagerung. Diese Lagerung sollte an allen Gebäuden, die für Wohnnutzung vorgesehen sind, zur Anwendung kommen. Das Anforderungsprofil für eine gewerbliche Nutzung ist abhängig von der angestrebten Qualität der Nutzung. Um die Anhaltswerte einzuhalten, sollte die Lagerung der Gebäude in Verbindung mit dem Statiker und dem Architekten unter Berücksichtigung der Gebäudestruktur ausgelegt werden. Nachfolgend genannte Vorgaben sind zu berücksichtigen: - Elastische Gebäudelagerung für alle Wohngebäude bis zu einem Abstand von 60 m vom nächsten Gleis. - Bei höherwertigen Nutzungen wie Einzelbüros, Konferenzräume etc. müssen bis zu einem Abstand von 45 m zum nächsten Gleis entsprechende Maßnahmen vorgesehen werden. In Abhängigkeit der Nutzungsansprüche und der Qualität reichen diese von elastischen Gebäudelagerungen bis hin zu konstruktiven Maßnahmen. Bei entsprechender Gebäudestruktur kann die Lagerung auf Elastomeren erfolgen, die Abstimmungsfrequenz der Lagerung darf im fertigen Bauzustand 11 Hz nicht überschreiten. Die Lagerungsebene kann im Fundamentbereich oder im aufsteigenden Mauerwerk unterhalb der Kellerdecke angeordnet werden. - - Bei einer Lagerung mit einer Abstimmfrequenz von 11 Hz muss auch auf die Eigenfrequenz der Estrichsysteme geachtet werden. Als schwingungstechnisch günstig ist eine Abstimmfrequenz von mehr als 80 Hz zu betrachten. Für die genaue Abstimmung der Estrichsysteme wird eine Messung der S-Bahn-Vorbeifahrten nach Fertigstellung der Rohbauten auf den Rohdecken der elastisch gelagerten Gebäuden empfohlen. Sollte es erforderlich sein, können dann noch Optimierungsmöglichkeiten zu tiefer abgestimmten Estrichsystemen und damit zu Systemen mit höherwertigem Trittschall genutzt werden. Hinsichtlich der Sekundären Luftschallimmissionen müssen die Gebäude innerhalb des Planungsgebietes so errichtet werden, dass die gemäß TA Lärm vorgegebenen Anforderungen eingehalten werden. Durch eine elastische Gebäudelagerung und konstruktive Maßnahmen an den Estrichaufbauten können die Immissionsrichtwerte für - Erschütterungen nach DIN 4150/2, sekundären Luftschall nach TA Lärm für die Mittelungspegel tag/nachts (Lm ≤ 35/25 dB(A)) bzw. für den Maximalpegel nachts (Lmax ≤ 35 dB(A)) unter Berücksichtigung der in den Empfehlungen des Landesamts für Umweltschutz (LfU) Bayern zugestandenen Überschreitung von 5 dB auf dem gesamten geplanten Baugebiet eingehalten werden. Seite 42 5.3 Elektromagnetische Immissionen Von den elektrischen Fahrleitungen der Bahnstrecke München-Ost - Deisenhofen gehen Emissionen in Form von elektrischen und magnetischen Feldern aus. Zum Schutz der Bevölkerung vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch elektrische und magnetische Felder wurde die Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes - Verordnung über elektromagnetische Felder, 26. BImSchV - am 16.12.1996 im Bundesgesetzblatt veröffentlicht, die am 01.01.1997 in Kraft getreten ist. Laut Anhang 2 der Verordnung und den Festlegungen des übergeordneten Europäischen Komitee für elektrotechnische Normung (CENELEC-Norm ENV 50166-1) gelten bei 16 2/3 Hz-Niederfrequenzanlagen, wie z. B. Bahnstromoberleitungen Werte unter 300 µT (Mikrotesla) als zulässige tolerierbare magnetische Flussdichte für die Öffentlichkeit (zivile Bevölkerung, Kinderspielplätze usw.) als unbedenklich. Die Weltgesundheitsorganisation (WHO) gibt als Grenzwert B = 100 µT an. Gemäß der CENELEC-Norm ENV 50166-1 und der 26. BImSchV kann bei einer Frequenz von 16 2/3 Hz eine elektrische Feldstärke bis zu E = 10 kV/m toleriert werden. Diese in der 26. BImSchV genannten Immissionsgrenzwerte basieren auf anerkannten Empfehlungen nationaler und internationaler Kommissionen, haben seit über 10 Jahren gesetzliche Rechtskraft und gewährleisten als einzuhaltende Grenzwerte, den Schutz vor bekannten Gesundheitsgefahren und erheblichen Belästigungen. Um die Auswirkungen der von der Bahnstrecke ausgehenden Emissionen auf die geplante Bebauung einschätzen zu können wurde von den Investoren ein Gutachten über die Elektromagnetischen Felder (EMF) in Auftrag gegeben. Die Messungen haben hinsichtlich der Beeinflussung des Menschen, von herkömmlichen Bildschirmarbeitsplätzen und TV-Geräten sowie von sonstigen Geräten folgendes ergeben: - Beeinflussung des Menschen Während des Vollbetriebs der Bahnstrecke ist es möglich, dass auf dem Streckenabschnitt zwischen St.-Martin-Straße und Fasangarten gleichzeitig zwei S-Bahnen unterwegs sind und beide gleichzeitig anfahren. Dabei entnehmen sie besonders viel Fahrstrom aus den Fahrdrähten („Worst case“, kann 3 bis 4-mal pro Stunde geschehen). Dabei erreicht die magnetische Flussdichte an der bahnseitigen Bebauungsgrenze für eine kurzzeitige Dauer von ca. 10 bis 15 Sekunden Werte von Bmax = < 1,5 µT (Kurzzeit-Spitzenwerte). In allen Untersuchungen werden derart kurzfristige Belastungen als nicht relevant eingestuft. Als regelmäßig wiederkehrende Belastung werden die Werte des normalen Fahrbetriebs (jedes Anfahren einer einzelnen S-Bahn-Doppelgarnitur) auf der Bahnstrecke betrachtet. Je nach Zugverkehr (ca. 20 bis 30-mal pro Stunde) erreicht die magnetische Flussdichte an der bahnseitigen Bebauungsgrenze für eine Dauer von ca. 15 bis 25 Sekunden Werte von Bmax = 0,5 - 1,5 µT (normale Kurzzeitwerte). In verkehrsfreien Zeiten (diese Situation ist repräsentativ für die ständige und damit tagesdurchschnittliche „Belastung“ und gilt tagsüber, wenn im Streckenabschnitt zwischen St.Martin-Straße und Fasangarten gerade keine Züge unterwegs sind bzw. auch in der verkehrsfreien Zeit nachts), erreicht die magnetische Flussdichte an der bahnseitigen Bebauungsgrenze Werte von BDauer = < 0,2 - 0,5 µT (durchschnittliche Belastung). Die elektrische Feldstärke längs der bahnseitigen Bebauungsgrenze bleibt unabhängig von der Stromentnahmesituation und erreicht bei Voll- und normalen Fahrbetrieb auf der Bahnstrecke sowie in den verkehrsfreien Zeiten einen konstanten Wert von Ekonst = 150 V/m. Seite 43 Während die magnetischen Feldstärken durch die Mauern und Bestandteile von normalen Gebäuden kaum merklich abgeschirmt werden, können geerdete Metallstrukturen (Armierungseisen, Dachrinnen, Schutzleiter) in der bahnseitigen Hausfront zu einer merklichen Reduzierung der elektrischen 16 2/3-Hz-Feldstärken führen. - Beeinflussung von herkömmlichen Bildschirmarbeitsplätzen und TV-Geräten Herkömmliche Bildschirme mit einer Elektronenstrahlröhre als Anzeigeelement werden wegen der magnetischen Elektronenstrahlablenkung durch externe Magnetfelder gestört. Dabei beginnt die Störung (Bildschirmflimmern) ab Flussdichten von 1 µT aufwärts schwach sichtbar zu werden. Da dieser Wert im Bereich der geplanten Bebauung in den Räumen, die der Bahnseite zugeordnet sind zeitweise (bei Voll- und normalem Fahrbetrieb auf der Bahnstrecke) überschritten wird, kann kurzfristiges Flimmern bei TV-Geräten oder PC-Monitoren mit Röhrenbildschirmen bemerkbar sein. Es kommt dabei auf den Bildschirminhalt an, ob das Flimmern dann mit dem Auge als störend empfunden wird. Bei PC-Monitoren wie bei TV-Flachbildschirmen mit Dünnschichttransistor- (TFT-) oder Plasmabildschirmtechnik tritt der oben beschriebene Flimmereffekt nicht auf. - Beeinflussung von anderen Geräten Für das Verhalten von elektrischen bzw. elektronischen Geräten gilt das Gesetz über die elektromagnetische Verträglichkeit von Geräten (EMVG) Der § 2 Nr. 9 besagt, dass ein Gerät in seiner elektromagnetischen Umwelt zufriedenstellend arbeiten können müsste. Es gibt jedoch keine generellen Beschreibungswerte für den Begriff „elektromagnetische Umwelt“. Vielmehr gibt es zahlreiche individuelle Gerätenormen über elektromagnetische Verträglichkeit (Einzel-elektromagnetische Verträglichkeits-Normen - EMV) von IEC (engl. International Elektrotechnical Commission), CENELEC (Europäisches Komitee für elektrotechnische Normung) und harmonisierte DIN/VDE-Normen, die die Immunitätsgrenzen einzelner Geräte-Produktfamilien beschreiben. So wäre die DIN EN 55020, Teil 20 für die Störfestigkeit von Rundfunkempfängern und verwandten Geräte der Unterhaltungselektronik und die DIN EN 55103-2 für die Störfestigkeit von Audio-, Video- und audiovisuellen Einrichtungen heranzuziehen. Zusammenfassung der Untersuchungsergebnisse: - Die Messungen zeigen, dass die Werte der magnetischen Flussdichte und der elektrischen Feldstärke weit unter den Grenzwerten der 26. BImSchV (B = 300 µT und E = 10 kV/m) liegen, sodass ein dauernder Aufenthalt von Personen dort nach den gesetzlich vorgegebenen EMVU-Gesichtspunkten (Elektromagnetische Umweltverträglichkeit der Umwelt) unkritisch ist. - Eine evtl. Beeinflussung von elektrischen Geräten (z.B. Bildschirmarbeitsplätze und TV-Geräte mit Elektronenstrahlröhre, sonstige elektrische bzw. elektronische Geräte) kann nicht generell ausgeschlossen werden. Hierfür bestehen jedoch keine gesetzlichen Regelungen bezüglich der „gegebenen elektromagnetischen Umgebung“ bzw. keine festgelegten Grenzwerte. Die 26. BImSchV ist hierfür nicht maßgeblich. Entsprechende Festsetzungen bezüglich in Frage kommender Gerätebeeinflussungen im Bebauungsplan sind deshalb nicht möglich. Abhilfe ist ggf. nur im Rahmen der Bauausführung zu schaffen. Hier müssen dort wo erforderlich eventuell entsprechende Schutzvorkehrungen getroffen werden. Seite 44 5.4 Luftschadstoffbelastung Entlang der Chiemgaustraße besteht aufgrund der hohen Verkehrsbelastung, verstärkt durch die Absenkung der Straße zur Unterführung unter der Bahn, eine erhebliche lufthygienische Vorbelastung. Für diesen Bereich liegen keine Ergebnisse von Luftschadstoffmessungen vor. Im Rahmen der Untersuchung „Immissionsbelastung im Hauptstraßennetz von München, 2005“, bei der mit einem „Screening-Modell“ die Luftschadstoffbelastung streckenabschnittsbezogen im gesamten Hauptstraßennetz von München berechnet wurde, ergab sich für den an den Planungsumgriff angrenzenden Abschnitt der Chiemgaustraße für Feinstaub (PM10) ein Jahresmittelwert von 30,5 µg/m³; der Grenzwert beträgt 40 µg/m³ gemäß Zweiundzwanzigste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (Verordnung über Immissionswerte für Schadstoffe in der Luft - 22. BImSchV). Für Stickstoffdioxid (NO2) berechnete sich ein Jahresmittelwert von 41,4 µg/m³.Gemäß 22. BImSchV betrug hier der Grenzwert plus einer in der 22. BImSchV vorgesehenen Toleranzmarge (= ein in jährlichen Stufen abnehmender Wert, um den der Immissionsgrenzwert innerhalb der im Gesetz vorgesehenen Zeitraumes von 2002 bis 2009 überschritten werden darf) bezogen auf das Untersuchungsjahr 2005 50 µg/m³. Bei einer Verminderung stufenweise um jährlich 2 µg/m³ ergibt sich ein ab dem 01.01.2010 endgültig einzuhaltender Grenzwert von 40 µg/m³). Die Überschreitungshäufigkeit des bei Feinstaub besonders kritische Tagesmittelwertes kann nicht direkt berechnet werden; aufgrund von Vergleichsmessungen dürfte bei dem o.a. Jahresmittelwert aber auch der Tagesmittelwert unter dem Grenzwert (35 zugelassene Überschreitungen von 50 µg/m³ im Kalenderjahr) liegen. Über die beabsichtigte Änderung des rechtsverbindlichen Bebauungsplans sind keine relevanten Änderungen der klima- bzw. luftrelevanten Faktoren entlang der Chiemgaustraße zu erwarten. Durch die bebauungsplanbedingten Veränderungen wird sich voraussichtlich keine bedeutende Verschlechterung der lufthygienischen Situation ergeben. 5.5 Altlasten-Sanierungskonzept Auf die Ausführungen unter Punkt 2.3.2 „Vorbelastungen - Altlasten“ der Begründung wird verwiesen. Im Bauvollzug wird die Einhaltung folgender Maßnahmen sichergestellt werden: Das im Zuge der Abwicklung von Baumaßnahmen anfallende Aushubmaterial ist entsprechend der jeweiligen Schadstoffbelastung einer geordneten Entsorgung/Verwertung zuzuführen. Deshalb ist dem Referat für Gesundheit und Umwelt im Zuge der einzelnen Baugenehmigungsverfahren für die betroffenen Teilflächen ein Entsorgungs- bzw. Verwertungskonzept vorzulegen, in dem der Umgang mit dem Aushubmaterial dargelegt wird und konkrete Verwertungs- bzw. Entsorgungswege aufgezeigt werden. Ferner sind die Aushubarbeiten im Bereich der Auffüllung sowie der nutzungsbedingten Verunreinigungen gutachterlich zu begleiten. - Aus Gründen des vorbeugenden Gesundheitsschutzes ist eventuell verbleibendes Auffüllmaterial im Bereich unversiegelter Grün- und Freiflächen mit einer Schicht sauberen Erdreichs zu überdecken. Die Mindestmächtigkeit der Überdeckung ist unter Angabe der geplanten kleinräumigen Nutzung mit dem Referat für Gesundheit und Umwelt abzustimmen. - Bei einer Versickerung von Niederschlagswasser: • Eine gezielte, punktuelle Versickerung von Niederschlagswasser durch den Auffüllhorizont bzw. die mit Mineralölkohlenwasserstoffen verunreinigten Schichten ist aus wasserwirtschaftlicher Sicht nicht zulässig. • Sickerungsschächte sind am jeweiligen Standort bis 0,5 m unterhalb der Sohle der Auffüllung als Vollrohr auszubauen, erst ab dieser Tiefe können Filterrohre angesetzt werden. Seite 45 • Sickerrigolen sind unterhalb der Auffüllung zu verlegen. Das Areal, in dem die bisherigen Bodenuntersuchungen nutzungsbedingte Kontaminationen und eine hohe Dichte an erheblichen Bodenbelastungen des Auffüllmaterials nachgewiesen haben, ist im Bebauungsplan als „Fläche, deren Boden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet ist“ gekennzeichnet. 5.6 Brandschutz Mit dem vorliegenden städtebaulichen Konzept und den Festsetzungen des Bebauungsplans werden die Voraussetzungen geschaffen, dass den Belangen der Feuerwehr bei der Realisierung der Bauvorhaben ausreichend Rechnung getragen werden kann. Grundsätzlich trägt jeder Bauherr die Verantwortung für die Belange des Brandschutzes und muss die für die Feuerwehr notwendigen Rettungswege auf eigenem Grundstück vorsehen. Im allgemeinen Wohngebiet und im Kerngebiet können die Gebäude bzw. Teilbereiche der Gebäude der Straßenrandbebauung von den Fahrbahnen der Wallberg- und Chiemgaustraße angeleitert werden. Für Gebäude oder Gebäudebereiche, die nicht von der Wallberg- und Chiemgaustraße angeleitert werden können, ist eine Feuerwehrzufahrt und -aufstellflächen auf eigenem Grundstück zwischen der Bebauung und der öffentlichen Grünfläche, anfahrbar von Norden über die Wallbergstraße vorzusehen, sofern für diese Wohnungen und das Gebäude im Kerngebiet der Nachweis des zweiten baulichen Rettungsweges nicht erbracht wird. Die An- und Abfahrt der Feuerwehr für die Anwesen Schwanseestraße 3 und 5 erfolgt künftig über die Wallbergstraße. Die noch vorhandene Giesinger Bahnhofstraße wird aufgelassen und die Fläche als öffentliche Grünfläche mit einer Fußgängerverbindung in Nord-Süd-Richtung genutzt . Diese kann für die außerhalb des Bebauungsplanumgriffs bestehende Wohnbebauung entlang der Schwanseestraße ausnahmsweise für Not- und Rettungsfahrzeuge (Krankenwagen, Feuerwehr), sowie als Aufstellfläche für Drehleitern genutzt werden. Zufahrten und Aufstellflächen sind so zu befestigen, dass sie von Feuerwehrfahrzeugen mit einer Achslast bis zu 10 t und einem zulässigen Gesamtgewicht bis zu 16 t befahren werden können. Befinden sich Aufstellflächen auf baulichen Anlagen, wird bezüglich der Tragfähigkeit auf die Anlage 1.1/1 zu DIN 1055 Blatt 3 der Liste der Technischen Baubestimmungen verwiesen. Sogenannter Schotterrasen darf nur eingesetzt werden, wenn -der Aufbau DIN - gerecht erfolgt (DIN 18915) und für eine Belastung von 16 t zulässiges Gesamtgewicht (Achslast 10 t) ausgelegt wird und -zusätzlich Plastikwaben entsprechender Belastung eingebaut werden, die maximal 3 cm überdeckt sein dürfen (Art. 15 BayBO in Verb. mit den „Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr“ - Fassung Juli 1998). Die Löschwasserversorgung im zukünftigen Baugebiet, erforderliche Feuerwehrzu- und abfahrten, Feuerwehraufstellflächen u.a.m. sind sind während der Entwurfsfassung mit der Branddirektion abzustimmen. Das Baureferat - Gartenbau (BR-G 11) und das Kreisverwaltungsreferat - Branddirektion haben einer Nutzung der in der öffentlichen Grünfläche in Nord-Süd-Richtung, zwischen der Wallberg- und Chiemgaustraße verlaufenden Fußgängerverbindung als Feuerwehrzu- und -abfahrt zugestimmt. Seite 46 Die Umsetzbarkeit der Planung ist grundsätzlich mit diesem Brandschutzkonzept dargelegt. Weitere detaillierte Abstimmungen sind nicht im Zuge der Bebauungsplanung zu regeln. 6 Auswirkungen der Planung 6.1 Städtebauliche Ordnung Der Bebauungsplan ermöglicht eine Ergänzung der mit dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr.1586 festgesetzten Kerngebietsnutzungen für den Bereich um den Giesinger Bahnhof mit einer Wohnnutzung in unmittelbarer Nähe. Mit der Umsetzung des Bebauungsplans wird eine ungeordnete Situation an attraktiver Stelle im Stadtgefüge strukturiert und aufgewertet. Von außen, entlang der Straße und der Bahn tritt das Gebiet mit geschlossener Bebauung städtisch, klar und dicht in Erscheinung. Den zukünftigen Bewohnern kommt neben dem geplanten Versorgungsangebot am Giesinger Bahnhof und dem dortigen Bürgerzentrum besonders auch die hervorragende Erschließung durch öffentliche Verkehrsmittel zugute. Gleichzeitig bilden die geplanten Wohngebäude zusammen mit den bestehenden Zeilen an der Schwanseestraße ein abgerundetes, auf eine zentrale Grünfläche bezogenes Wohngebiet. 6.2 Grünordnung Im Vergleich des Ist-Zustands des Planungsgebiets mit der beabsichtigten Planung sind derzeit Verbesserungen bei der Altlastensituation, der Freiraumversorgung (siehe unten) und dem Naturhaushalt (Lokalklima, Wasser, Boden) zu erwarten. Verschlechterungen ergeben sich durch die zunehmende Versiegelung und Emissionen durch Verkehr und Gebäudebetrieb. Allerdings sind diese unter dem Aspekt der früheren Bebauung und des bereits bestehenden Baurechts gemäß dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 1586, das bezüglich der Auswirkungen dem des jetzigen Bebauungsplanes Nr. 1983 entspricht, zu betrachten und damit relativ. Die im Planungsumgriff vorhandenen 9 Bäume werden bei der Umsetzung des Bebauungsplans weitgehend entfernt. Im Rahmen der Straßenbaumaßnahmen soll geprüft werden, ob die südlich der Wallbergstraße stehende, wertvolle Hainbuche erhalten werden kann. Den Fällungen stehen alleine im Bereich des öffentlichen Grünzuges über 80 Neupflanzungen von Großbäumen gegenüber. Die Flächen mit Spontanvegetation entlang der Bahn werden erhalten bzw. aufgewertet (Entwicklungs- und Pflegekonzept). Bei der Versorgung mit öffentlichen Grünflächen entsteht innerhalb des Planungsgebiets zunächst eine deutliche Unterschreitung des Richtwertes von 17 m²/EW. Allerdings ist bei der Versorgungssituation der gesamte Grünzug bis zum Giesinger Bahnhofplatz zu betrachten, der gemäß dem rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 1586 die gesamte östlich daran angrenzende Bebauung abdeckt. Unter Anrechnung des Teils dieser Grünflächen, der für die Versorgung der nördlich des Planungsgebiets anschließenden Bebauung nicht benötigt wird, ergibt sich insgesamt nur eine leichte Unterschreitung des Versorgungsrichtwerts. Beim privaten Freiraumangebot wird einschließlich der Dachgärten der Richtwert von 15 m²/EW nutzbare Freiflächen übertroffen, so dass das geringfügige Defizit im öffentlichen Bereich damit kompensiert werden kann. Insgesamt wird durch das entstehende Angebot zusammenhängender Freiräume, die zu erwartende hohe Gestaltungs- und Nutzungsqualität und nicht zuletzt die Spielplatzangebote eine Verbesserung der Grün- und Freiflächensituation erreicht. Zusammenfassend ist festzustellen, dass im Bereich der Grünordnung insbesondere durch die Entstehung des Grünzugs Verbesserungen entstehen. Seite 47 6.3 Naturschutzrechtliche Eingriffsregelungen Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (siehe Ziffer 1 „Anlass der Planung“ der Begründung). Demnach gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig; ein Ausgleich ist nicht erforderlich. Im Übrigen besteht für das Planungsgebiet bereits der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 1586. Die Schwere des Eingriffes wird durch die geplanten Änderungen im Vergleich zum Bebauungsplan Nr. 1586 nicht erhöht. Damit würden der Bedarf und die Sicherung zusätzlicher Ausgleichsmaßnahmen ebenfalls entfallen. 7. Kosten Bereits im Rahmen der Aufstellung des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 1586 wurde zwischen der Landeshauptstadt München und der Fa. Investa ein städtebaulicher Vertrag (Grundvereinbarung) geschlossen, in dem sich die Planungsbegünstigte zur Übernahme der aus dem Bebauungsplan resultierenden ursächlichen Kosten und Lasten nach den Verfahrensgrundsätzen der Sozialgerechten Bodennutzung verpflichtet hat. Dieser Vertrag besteht fort und wird an die neuen Gegebenheiten angepasst. Für die Herstellung der Wallbergstraße wurde zwischen Baureferat und Investa ein Erschließungsvertrag geschlossen. Hier wurde festgelegt, dass sämtliche Kosten im Zusammenhang mit der Herstellung der Wallbergstraße von der Investa übernommen werden. Der Erschließungsvertrag (zuständig: Baureferat) besteht weiterhin und wird an die neuen Gegebenheiten angepasst. Insbesondere folgende Leistungen werden von der Fa. Investa übernommen: - unentgeltliche und kostenlose Abtretung von öffentlichen Grünflächen und öffentlichen Verkehrsflächen, soweit sie nicht als öffentlich-rechtlich gewidmete Flächen im Eigentum der Fa. Investa verbleiben ; Herstellung der Wallbergstraße und der öffentlichen Grünfläche; Übernahme der Kosten für die zur Erschließung des Kerngebietes notwendige Aufweitung der Chiemgaustraße; Finanzierungsbeitrag für den ursächlichen sozialen Infrastrukturbedarf; Verwendung von 30 % des neugeschaffenen Wohnbaurechts für den geförderten Wohnungsbau; Bestellung von erforderlichen Dienstbarkeiten (Fahrrechte zugunsten der Deutsche Bahn AG); Übernahme der Kosten des Bebauungsplanes. Der Landeshauptstadt München entstehen insbesondere folgende Kosten: Die Kosten für die Kanalisierung des Baugebietes (Wallbergstraße ) in Höhe von ca. 245.000 € (Preisstand 2006) werden vom Baureferat-Münchner Stadtentwässerung übernommen; sie sind bereits projektgenehmigt. Der Kanalabschnitt zwischen Schwanseestraße und dem 90° Knick in der Wallbergstraße wurde zur abwassertechnischen Erschließung des MK3 aus dem Bebauungsplan Nr. 1586 zwischenzeitlich hergestellt. Seite 48 Die weitere Finanzierung des Kanalbaus (Verlängerung des Kanals in der Wallbergstraße) erfolgt über die Pauschale "Kanalbau i. V. m. Schaffung neuen Baurechts und Gewerbebau". Die Kosten für die Herstellung der Straßenbeleuchtung im Bebauungsplanumgriff werden mit 42.000.-€ veranschlagt. Diese Kosten reduzieren sich um den Betrag, der von der Investa für die Errichtung der Beleuchtungsanlagen im Bereich der Wallbergstraße und der öffentlichen Grünfläche übernommen wird. Die Mittel werden vom Baureferat zu gegebener Zeit im Haushalt angemeldet. Die Arbeitsgruppe für Sozialgerechte Bodennutzung hat am 07.03.2007 der auf Wunsch des Grundstückseigentümers erfolgten Bebauungsplanänderung zugestimmt. Der städtebauliche Vertrag wird an die neuen Festsetzungen angepasst. Seite 49 III. Beschluss nach Antrag. Der Stadtrat der Landeshauptstadt München Der Vorsitzende Die Referentin Ober-/Bürgermeister Prof. Dr.(I) Merk Stadtbaurätin IV. Abdruck von I. mit III. über den Stenographischen Sitzungsdienst an das Direktorium – Dokumentationsstelle an das Direktorium HA I/R an das Revisionsamt an die Stadtkämmerei mit der Bitte um Kenntnisnahme. V. WV Planungsreferat HA II/32 V zur weiteren Veranlassung. zu V. 1. Die Übereinstimmung vorstehenden Abdruckes mit der beglaubigten Zweitschrift wird bestätigt. 2.An den Bezirksausschuss 17/An den Bezirksausschuss 16 3.An das Baureferat 4.An das Kommunalreferat 5.An das Kreisverwaltungsreferat 6.An das Kulturreferat 7.An das Referat für Gesundheit und Umwelt 8.An das Schul- und Kultusreferat 9.An das Referat für Arbeit und Wirtschaft 10.An das Sozialreferat 10.An die Stadtwerke München GmbH 11.An das Planungsreferat HA I 12.An das Planungsreferat HA II/01 10.An das Planungsreferat HA II/32 P 11.An das Planungsreferat HA II/34 B 12.An das Planungsreferat HA II/53 13.An das Planungsreferat HA III 14.An das Planungsreferat HA IV 15.An das Planungsreferat HA IV/33T 16.An das Planungsreferat SG 3 mit der Bitte um Kenntnisnahme. Am Planungsreferat HA II/32 V I. A.
