DRUCKSACHE BA-12/019 B E S C H L U S S

DRUCKSACHE BA-12/019
BESCHLUSS-VORLAGE
Dezernat/Amt:
Verantwortlich:
Tel.Nr.:
Datum
V / Stadtplanungsamt
Herr Prof. Daseking
41 00
25.04.2012
Betreff:
Bebauungsplan Freiburger Landstraße / Im Maierbrühl, Plan-Nr. 6-163 (Tiengen)
hier:
a) Aufstellungsbeschluss
b) Plankonzept für die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung
Beratungsfolge
Sitzungstermin
BA
09.05.2012
Öff.
N.Ö.
Empfehlung
Beschluss
X
X
Anhörung Ortschaftsrat (§ 70 Abs. 1 GemO):
ja – am 07.05.2012 in Tiengen
Abstimmung mit städtischen Gesellschaften:
nein
Finanzielle Auswirkungen:
nein
Beschlussantrag:
1.
Der Bau- und Umlegungsausschuss beschließt gemäß Drucksache
BA-12/019 die Aufstellung eines Bebauungsplans im Stadtteil Tiengen für
den Bereich
am südöstlichen Ortseingang von Tiengen zwischen der Straße Im
Maierbrühl im Westen, der Freiburger Landstraße im Süden und dem
Mühlbach im Osten,
bestehend aus den Grundstücken FlSt.Nrn. 3815/1, 3815/2, 3815/3,
3821, 3822, 3824, 5175, 5175/3 sowie Teilflächen der FlSt.Nrn 5121,
5175/1
Bezeichnung: Bebauungsplan Freiburger Landstraße / Im Maierbrühl,
Plan-Nr. 6-163
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-22.
Der Bau- und Umlegungsausschuss billigt das in den Anlagen 3 und 4 der
Drucksache BA-12/019 dargestellte Grobkonzept mit der Kurzbegründung
für den Bebauungsplan Freiburger Landstraße / Im Maierbrühl als
Grundlage für die frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung.
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-3Anlagen:
1.
Lage des Plangebiets
2.
Abgrenzung des Plangebiets
3.
Grobkonzept
4.
Kurzbegründung über allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
5.
Umwelterheblichkeitsprüfung
1.
Lage und Abgrenzung des Plangebiets
Das ca. 1,8 ha große Bebauungsplangebiet liegt am südöstlichen Ortseingang
von Tiengen. Es wird im Süden von der Freiburger Landstraße und im Westen
von der Straße Im Maierbrühl begrenzt. Im Osten und im Norden grenzt freie
Landschaft mit Ackerflächen an. Im Süden des Plangebiets befindet sich das
Bürgerhaus, im nördlichen Teil ein Lebensmittel-Einzelhandel. Entlang der
östlichen Plangebietsgrenze – innerhalb des Plangebiets liegend – befindet sich
der Mühlbach. Von der Planung sind Teile der Bebauungspläne Tuniberghaus,
Plan-Nr. 6-78, und Maierbrühl, Plan-Nr. 6-69, und die 1. Änderung des
Bebauungsplans Maierbrühl, Plan-Nr. 6-69a, betroffen.
2.
Ausgangslage
Die Ortschaft Tiengen verfügt über einen Einzelhandels-Vollsortimenter, der die
Nahversorgung vor Ort sichert. Um langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben, soll
eine Modernisierung und Erweiterung des Marktes stattfinden. Ein seit dem Jahr
2008 rechtskräftiger Bebauungsplan (1. Änderung des Bebauungsplans
Maierbrühl, Plan-Nr. 6-69a) weist das Gebiet als Sondergebiet LebensmittelEinzelhandel mit einer Verkaufsfläche von bis zu 1.000 m² aus, die der
bestehende Einzelhandelsbetrieb noch nicht voll ausnutzt.
Die nun angestrebte Erweiterung des bestehenden Vollsortimenters von aktuell
ca. 700 m² Verkaufsfläche auf die derzeit im Bebauungsplan festgelegte
Obergrenze von 1.000 m² erfordert nun aber neben einer baulichen Erweiterung
die Neuordnung der Stellplatzsituation und der Anlieferung.
Gleichzeitig ist durch die Umstrukturierung des Sondergebiets Einzelhandel die
Stellplatzsituation des südlich angrenzenden Bürgerhauses betroffen. Ziel ist es,
die im nördlichen Teil des Plangebiets wegfallenden Bürgerhaus-Stellplätze in
räumlicher Nähe zum Bürgerhaus wiederherzustellen.
Da sich die notwendigen Änderungen über zwei Bebauungspläne erstrecken, wird
eine Planaufstellung nötig.
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-43.
Städtebauliche Zielsetzung
Ziel ist es, die Erweiterung des Einzelhandelsvollsortimenters so zu gestalten, dass
keine negativen Auswirkungen auf die Umgebung entstehen.
Die zu verlagernden Bürgerhaus-Stellplätze sollen in räumlicher Nähe gesichert
werden. Die derzeit östlich des Einzelhandelsbetriebs vorhandenen Stellplätze
werden verlagert und weiter südlich realisiert, so dass sie östlich vom
Tuniberghaus angeordnet werden. Dabei muss sowohl den Belichtungs- und
Belüftungsansprüchen der Untergeschosse des Bürgerhauses als auch dem
Freiraumschutz und dem Mühlbach Rechnung getragen werden.
Die neuen Stellplätze sollen dabei in der von der Stadt vorgegebenen Qualität
durch den Einzelhandelsbetrieb auf dessen Kosten hergestellt werden. Die
bauliche Erweiterung des Einzelhandelsbetriebes ist über die östlich davon
liegende Teilfläche des städtischen Grundstücks Flst. Nr. 3815/3 vorgesehen.
Diese Teilfläche beabsichtigt die Stadt an den Einzelhandelsbetrieb zu veräußern.
In Bezug auf die verkehrliche Belastung ist darauf zu achten, die Auswirkungen auf
die bestehende Nachbarschaft möglichst gering zu halten. Ein Verkehrsgutachten
soll ermitteln, inwieweit Verkehrsströme und daraus resultierende Belastungen
ansteigen. Ebenso wie es eine Trennung der Stellplätze gibt, ist auch auf eine
Trennung der Verkehre der beiden Nutzungen zu achten. Die äußere Erschließung
des Sondergebiets Einzelhandel und des Bürgerhauses erfolgt derzeit über die
Straße ‚Im Maierbrühl’. Auch mit der veränderten Planung wird eine Erschließung
des Sondergebiets und des Bürgerhauses weiterhin über diese Anbindung
erfolgen.
Das im nördlichen Bereich gelegene städtische Grundstück Flst. Nr. 3815/1 soll
auch weiterhin im Hinblick auf die mögliche Entwicklung des neuen
Bebauungsplans Maierbrühl Nord (Plan-Nr. 6-162) und eine darüber evtl.
verlaufende Erschließung dieses Baugebiets vorgehalten werden. Die Überlassung
ausschließlich für private Zwecke ist zu vermeiden.
Der am Rand des Ortszentrums liegende Lebensmittelmarkt ist funktionsräumlich
mit dem Zentrum und den dort vorhandenen Dienstleistungsangeboten verbunden
und wird deshalb mit separater Beschlussfassung im Rahmen dieses
Bebauungsplanverfahrens in das durch das Märkte- und Zentrenkonzept förmlich
festgelegte Ortszentrum einbezogen. An der Begrenzung der Verkaufsfläche auf
1.000 m² wird festgehalten; eine Flächenerweiterung würde den Charakter eines
ortschaftsbezogenen Lebensmittelmarktes verändern.
Ein weiterer Aspekt ist die Thematik der Ortseingangssituation. Bei der
Erweiterung der Gebäude und der Anordnung und Ausgestaltung der Stellplätze
des
Tuniberghauses
sind
gestalterische
Aspekte,
die
aus
der
Ortseingangssituation resultieren, einzubringen.
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-54.
Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt die Flächen des Plangebiets im südlichen
Teilbereich als Flächen für Gemeinbedarf dienenden Gebäude und Einrichtungen
für kulturelle Zwecke dar. Für den nördlichen Bereich des Plangebiets stellt der
FNP Sonderbauflächen für großflächigen Einzelhandel mit zentrenrelevanten
Sortimenten (Nr. 76: Lebensmittel VK 1.000 m² (B1)) dar. Eine Änderung des FNP
ist aus derzeitiger Sicht nicht erforderlich.
5.
Umweltbelange
Die im Hinblick auf die Umweltbelange im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
zu berücksichtigenden Aspekte sowie der für den Bebauungsplan bestehende
Untersuchungsbedarf wurden im Rahmen der Umwelterheblichkeitsprüfung (UEP)
als Scopingtermin zum Bebauungsplan am 20.07.2011 ermittelt (vgl. Anlage 5 zur
Drucksache BA-12/019). Aufgrund der Planung sind Beeinträchtigungen für die
Schutzgüter Mensch, Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Klima und
Landschaftsbild zu erwarten. Zur Beurteilung der Umweltauswirkungen der
Planung wird im weiteren Verfahren eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4
Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt.
6.
Städtebaulicher Vertrag
Mit dem Investor wird ein städtebaulicher Vertrag abgeschlossen, der
entsprechend den baulandpolitischen Beschlüssen insbesondere folgende
Regelungen beinhaltet:
•
•
•
•
•
7.
Übernahme der Kosten für Gutachten und Untersuchungen,
Übernahme der Kosten für Bauleitplanung, nichthoheitliche Tätigkeit der
Verwaltung sowie Monitoring,
Umsetzung
des
mit
der
Wasserrechtsbehörde
abgestimmten
Entwässerungskonzeptes,
Übernahme der Kosten für die erforderlichen Ausgleichs- und
Ersatzmaßnahmen,
Übernahme der Kosten der erforderlichen Verlegung der Stellplätze des
Tuniberghauses, soweit diese nicht im Grundstückskaufvertrag geregelt
werden.
Zeitplan
Für das Bebauungsplanverfahren ist folgender Zeitplan vorgesehen:
• Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung: 2. Quartal 2012
• Offenlagebeschluss: 1. Halbjahr 2013
Ansprechpartnerin im Stadtplanungsamt ist Frau Gierecker, Tel.: 0761/201-4162
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