Facility Management
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Bauen und Revitalisieren instandhaltungs- und betriebsgerecht Michael Pitzer Industriepark Wolfgang GmbH 16.11.2006 Das Interesse des industriellen Immobilienbesitzers/-nutzers zielt auf niedrige Betriebskosten, flexible Nutzung und die Werterhaltung seiner Gebäude und Immobilien über die geplante Nutzungsdauer. Das wirtschaftliche Betreiben von Bauten und Anlagen setzt eine auf geringen Instandhaltungsaufwand ausgerichtete Planung voraus. 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 2 Entscheidungen des Immobilienmanagements haben insbesondere während der Entstehungsphase einer Immobilie langfristigen Charakter. Eine spätere Beeinflussung des Kostenverhaltens der Immobilie in der Nutzungsphase ist nur noch unter Inkaufnahme höherer Änderungskosten möglich. Quelle: Klaus Homann, Immobiliencontrolling 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 3 Grad der Kostenbeeinflussbarkeit Konzeption 16.05.2016 Planung Realisierung IPW-FM-BM, Michael Pitzer Nutzung Seite 4 Somit sind bei der Projektierung neuer Gebäude und Anlagen nicht nur die Erstellungskosten und die Qualität des Bauwerks, sondern auch die Auswirkungen auf die späteren Betriebskosten über die ganze Nutzungsdauer zu berücksichtigen. 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 5 Verhältnis Neubaukosten zu Bewirtschaftungskosten Neubau Bewirtschaftung = = ca. 20% der Gesamtkosten ca. 80% der Gesamtkosten Wird bei Anträgen von Investitionskosten nur die Wirtschaftlichkeit der Investition betrachtet oder auch die Wirtschaftlichkeit der Immobilie im Gesamtlebenszyklus? Inwieweit genehmigen Entscheider höhere Investitionskosten um Nutzungskosten zu reduzieren? 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 6 Der Arbeitskreis Gebäudebewirtschaftung hat das Arbeitsblatt W7 erstellt, das Hinweise zur Auswahl und gezielten Verwendung von Bauweisen, Konstruktionen, Elementen und Werkstoffen für eine kostengünstige Instandhaltung, als wesentlicher Bestandteil der Betriebskosten, geben soll. Dieses Arbeitsblatt dient als Checkliste, um Betriebskostenaspekte in der Planungsphase zu berücksichtigen. 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 7 Zusätzlich wird in dem Arbeitsblatt die Reinigung als relevanter Kostenblock der Instandhaltung (Wartung) mit betrachtet. So können allein die Unterhaltskosten für Reinigung und Pflege die Anschaffungskosten im Verlauf des Lebenszyklus (z. B. bei Bodenbelägen) deutlich übersteigen. 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 8 Tabelle mit den Informationen für den Wirtschaftlichkeitsvergleich von Bodenbelägen Informationen für den Vergleich von Bodenbelägen Ausführung: Beläge auf Boden- und Fundamentplatten, KG 325 nach DIN 276 (06/93) Ausführungsklasse (AK) und Ausführungsart (AA) nach BKI1) Einheit: m² Belegte Fläche Kostenstand 1. Quartal 2003 m. MwSt. 325.41.81 Natursteinbelag auf Estrich 325.62.81 Textilbelag auf schwimmendem Estrich 325.71.01 Parkettbelag Eiche d=20-25mm 325.24.01 Schwimmender Zementestrich ZE 20 325.82.83 Linoleumbelag auf schwimmendem Estrich Baukosten Neubau1) Technische Lebensdauer2) €/m² Jahre 110,00 150,00 180,00 100 41,00 58,00 75,00 5 – 10 Betriebskosten3) 320 Reinigung und Pflege ca. 250 Arbeitstage (AT) Instandsetzungskosten4) (KG 400) Art der Maßnahmen Häufigkeit €/m² Häufigkeit €/m² täglich wischen 0,06 Fugen ausbessern alle 10 Jahre 7,50 täglich saugen 0,08 jährlich shapoonieren 6,00 Schadstellen ausbessern alle 5 Jahre 5,00 80 – 100 täglich wischen 0,06 schleifen und versiegeln alle 10 Jahre 12,50 20 – 30 täglich wischen 0,06 67,00 22,00 60,00 67,00 74,00 Schadstellen ausbessern alle 5 Jahre 6,00 Anmerkungen: 1) BKI Baukosten 2003, Teil 2: Kostenkennwerte für Bauelemente, Seite 183 ff 2) Wertermittlungs-Richtlinie 1991 (WertR 91), Anlage 5, in der Fassung vom 11.06.1991 3) Kennwerte wurden angenommen für die Nutzung in öffentlichen Gebäuden, z. B. Stadtverwaltung 4) Kennwerte wurden angenommen für die Nutzung in öffentlichen Gebäuden, z. B. Stadtverwaltung Quelle PB ÖK Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen Seminar Nutzungskosten im Hochbau - Veranstaltung im Jahr 2005 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 9 Berechnung der jährlichen Kosten für den Wirtschaftlichkeitsvergleich von Bodenbelägen Kostenart Berechnung Kapitalkosten (Realzins 3%) 150,00 €/m² x 0,5 x 0,03 Kosten p. a. Kostenart Berechnung 2,25 €/m² Kapitalkosten (Realzins 3%) 58,00 €/m² x 0,5 x 0,03 Abschreibung 150,00 €/m² : 50 Jahre 3,00 €/m² Abschreibung 5 x 58,00 €/m² : 50 Jahre Betriebskosten 250 AT x 0,06 €/m² AT 15,00 €/m² Betriebskosten 250 AT x 0,08 €/m² +6,00 €/m² Instandsetzungskosten 7,50 €/m² : 10 Jahre Instandsetzungskosten 5,00 €/m² : 5 Jahre 21,00 €/m² Gesamtkosten Naturstein Kostenart Berechnung Kapitalkosten (Realzins 3%) 89,00 €/m² x 0,5 x 0,03 Abschreibung 89,00 €/m² : 50 Jahre Betriebskosten 250 AT x 0,06 €/m² Instandsetzungskosten 12,50 €/m² : 10 Jahre Gesamtkosten Parkett Quelle PB ÖK 0,75 €/m² Kosten p. a. 0,87 €/m² 5,80 €/m² 26,00 €/m² 1,00 €/m² 33,67 €/m² Gesamtkosten Textilbelag Kostenart Kosten p. a. Berechnung Kosten p. a. 1,34 €/m² Kapitalkosten (Realzins 3%) 67,00 €/m² x 0,5 x 0,03 1,78 €/m² Abschreibung 2 x 67,00 €/m² : 50 Jahre 15,00 €/m² Betriebskosten 250 AT x 0,06 €/m² 15,00 €/m² Instandsetzungskosten 6,00 €/m² : 5 Jahre 1,20 €/m² 1,25 €/m² 19,37 €/m² Gesamtkosten Linoleum 1,01 €/m² 2,68 €/m² 19,89 €/m² Lehrstuhl für Planungs- und Bauökonomie - Fakultät für Architektur, Bauingenieurwesen und Stadtplanung Universitätsprofessor Dr.-Ing. Wolfdietrich Kalusche - Brandenburgische Technische Universität Cottbus Architekten- und Stadtplanerkammer Hessen Seminar Nutzungskosten im Hochbau - Veranstaltung im Jahr 2005 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 10 Instandhaltung Instandhaltung nach DIN 31051 Instandhaltung Wartung Inspektion Instandsetzung Verbesserung Instandhaltung ist die Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rückführung in diesen, so dass sie die geforderte Funktion erfüllen kann. 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 11 Die Steuerung der Instandhaltung ist von großer wirtschaftlicher Bedeutung für den industriellen Bauherrn, da Instandhaltungsziele mit den Unternehmenszielen abgestimmt und entsprechende Instandhaltungsstrategien entwickelt werden können. 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 12 Instandhaltungsstrategien Präventivstrategie (Instandsetzung erfolgt vor Ausfall) Korrektivstrategie (Instandsetzung erfolgt nach dem Schadensfall) Inspektionsstrategie (Instandsetzung wird bei Inspektion kurz vor Ausfall des Bauteils erkannt und Instandsetzungsprozess eingeleitet.) 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 13 Während für das Tragwerk eher ein geringer Instandhaltungsaufwand entsteht, ist dieser im Bereich des Ausbaus und der Technischen Gebäudeausrüstung wesentlich höher. So sind bspw. fast alle Elemente der Gebäudetechnik von vergleichsweise kurzer Lebensdauer und müssen im Lebenszyklus von Gebäuden oft mehr als einmal vollständig ersetzt werden. Diese Komponenten müssen im Hinblick auf instandhaltungsgerechte Planung besonders beachtet werden. 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 14 Bei der ökonomischen und ökologischen Bewertung über den Lebenszyklus des Gebäudes ist es erforderlich die Lebensdauer der Bauteile in die Bewertung einzubeziehen. Lebenserwartung von – bis [a] mittlere Lebenserwartung [a] Klinker, Ziegel, Kalksandstein, Leichtbeton, Porenbeton mit Putz 80 – 150 100 Gipskarton auf Unterkonstruktion: - Leichtmetall, Holz 35 – 60 50 Kalkfarbanstrich 10 – 20 15 Leim- und Kunststoffdispersionsfarben 10 – 25 15 Mineralfarbe 15 – 25 20 Öl- und Lackfarbanstrich, Latex 20 – 25 18 Lasuren, Beizen 10 – 15 12 Stahl, Weichholz, Feuerschutz T 30, T 90 60 – 80 70 Ganzglas 55 – 65 60 Sperrholz, Leichtmetall 40 – 60 55 Einfache Beschläge 55 – 70 60 Panikverschlüsse, Türschließer, Schiebe- und Falttürbeschläge 30 – 40 35 Bauteil / Bauteilschicht Nichttragende Konstruktion, innen 21. 22. 23. Trennwände Innenanstriche Innentüren Quelle: Leitfaden Nachhaltiges Bauen als Bundesministerium für Verkehrs-, Bauund Wohnungswesen 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 15 Bei der ökonomischen und ökologischen Bewertung über den Lebenszyklus des Gebäudes ist es erforderlich die Lebensdauer der Bauteile in die Bewertung einzubeziehen. Lebenserwartung von – bis [a] mittlere Lebenserwartung [a] Brennstoffbehälter 15 – 30 20 Brenner mit Gebläse 10 – 20 12 Zentrale Wassererwärmer, Heizkessel 15 – 25 20 Erdwärmetauscher 50 – 80 60 Pumpen, Motoren, Wärmepumpen 10 – 15 12 30 – 50 40 Heizleitungen 30 – 30 25 Heizflächen und Armaturen 10 – 15 12 Raumlufttechnische Geräte 10 – 20 15 Raumlufttechnische Kälteanlagen 10 – 25 15 Wärmerückgewinnungsanlagen 15 – 25 20 Filteranlagen, allgemein 12 – 20 15 Mess-, Steuer-, Regelanlagen 10 – 20 15 Luftleitungen 30 – 40 35 Bauteil / Bauteilschicht 36. Heizungsanlagen Mess-, Steuer-, Regelanlagen 37. Raumlufttechnische Anlagen Quelle: Leitfaden Nachhaltiges Bauen als Bundesministerium für Verkehrs-, Bauund Wohnungswesen 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 16 Kriterienkatalog Außenanlagen, Verkehrswege, Einfriedungen Gebäude allgemein Tragwerk Dach Fassade Innenausbau Gebäudetechnik und Anlagentechnik allgemein Luft- und Klimatechnik Wärme-/Kältetechnik Medien- (z. B. Gase, Druckluft, etc.) und Sanitärtechnik Sicherheits- und Kommunikationstechnik/Gebäudeautomation Elektrotechnik Aufzüge / Förderanlagen 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 17 Beispiele aus dem Kriterienkatalog 3. Tragwerk 3.1. Inspektion Inspektionspläne durch Tragwerksplaner erstellen lassen. Verankerung von Dachkonstruktionen (Windverbände, Zustand der Holzkonstruktionen etc.) prüfbar ausführen. Zugänglichkeit möglichst vieler kritischer Konstruktionselemente wie Lager, Verankerungen oder Stahlspannglieder vorsehen, ggf. auch über örtliche „Fenster“ an Referenzpunkten. 3.2. Wartung Maßnahmen bei zu hoher Schneebelastung festlegen, dabei nicht nur Höhe der Schneebelastung beachten, sondern auch Konsistenz (Gewicht). Höhenlage der Notüberläufe auf Tragwerksdimensionierung abstimmen. 3.3. Instandsetzung Leichter Austausch von Konstruktionsteilen, wie z.B. der Auswechselbarkeit kritischer Tragelemente, einplanen. Vor Stützen und Wänden in Produktions- und Lagerhallen Anprallschutz vorsehen. Tragkonstruktionen möglichst durch ausreichende Überdachung schützen. 3.4. Verbesserung Sinnvolle Überdimensionierung der Tragelemente für Lastreserve oder Abnutzungsreserve vorsehen. 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 18 Beispiele aus dem Kriterienkatalog 7. Gebäudetechnik- und Anlagentechnik allgemein Generell ist bei der Planung darauf zu achten, dass alle instand zuhaltenden Bauteile leicht zugänglich sind. 7.1 Inspektion Zugänglichkeit aller TGA-Anlagen in Decken und Installationsschächten sicherstellen, insbesondere Wege, Arbeitsbühnen, Steighilfen, Transportmittel und Öffnungen vorsehen. Ausreichende Beleuchtung von Montage- bzw. Technikschächten, Arbeitsbühnen und Kanäle vorsehen. 7.2 Wartung Erhöhung der Verfügbarkeit durch redundante Anlagen oder Komponenten. Einfacher und schneller Komponentenwechsel sollte möglich sein. 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 19 Beispiele aus dem Kriterienkatalog 7.3 Instandsetzung Geeignete Zufahrts-/Einbringmöglichkeiten zu den Technikzentralen bzw. zu wesentlichen technischen Anlagen schaffen. Transport-/Montagehilfen im Bereich wesentlicher technischer Anlagen vorsehen. 7.4 Verbesserung Brandschottsystem verwenden, die einfache Nachinstallation ermöglichen und weitestgehend einheitliche Brandschottsysteme einsetzen. Warm-/Heißwasserleitung möglichst räumlich getrennt von Trinkwasserleitungen (kalt) führen (wg. Legionellenproblematik), oder Leitungen ausreichend isolieren. 7.5 Reinigung / Hygiene Geeignete und leicht zu reinigende Komponenten (Oberfläche, Material), umweltfreundliche Reinigungsmittel sollten eingesetzt werden können. Optimale Entsorgung und evtl. Recyclingmöglichkeit von Betriebsmitteln beachten. 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 20 Betriebskosten versus Investitionskosten Für die Entscheidung, welche Bauweise, Konstruktionen, Elemente und Werkstoffe verwendet werden, ist neben der geplanten Nutzungsdauer des Gebäudes auch die Nutzungsintensität in Betracht zu ziehen. Ist das Gebäude einem geringen Verschleiß ausgesetzt und ggf. nur eine geringe Nutzungszeit geplant, kann es beispielsweise wirtschaftlicher sein, qualitativ geringwertigere Materialien einzusetzen. Bei einem Gebäude mit langer Lebensdauer und hoher Beanspruchung wird es im Sinne einer kostengünstigen Instandhaltung wirtschaftlicher sein, strapazierfähigere Produkte einzusetzen. 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 21 Bei alternativen Ausführungsmöglichkeiten muss das optimale Kosten-Nutzen Verhältnis bestimmt werden. Als erste Entscheidungshilfe können die Betriebs-, Renovierungs- und Investitionskosten für alternative Lösungen über den Lebenszyklus des Gebäudes gegenübergestellt werden. Nicht monetäre Aspekte wie z.B. Architektur oder Nutzungskomfort können mit geeigneten Methoden, beispielsweise mit einer Nutzwertanalyse oder finanziellen Ersatzgrößen, berücksichtigt und zur Entscheidungsfindung mit herangezogen werden. 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 22 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit 16.05.2016 IPW-FM-BM, Michael Pitzer Seite 23
